Bất động sản du lịch: Bánh ngon tuỳ đầu bếp

Từ gia tăng tiện ích ... đến đầu tư cho quản lý vận hành

Không giống các dự án bất động sản nghỉ dưỡng chỉ tập trung xây dựng khách sạn, phòng lưu trú, dòng sản phẩm bất động sản du lịch NovaWorld vừa được Novaland ra mắt mới đây đã lựa chọn một hướng đi mới theo cách gia tăng thêm các dịch vụ cho khách du lịch. 

Cùng với mô hình đô thị du lịch nghỉ dưỡng giải trí có quy mô từ 100ha trở lên với các hình thức lưu trú đa dạng như nhà phố - biệt thự nghỉ dưỡng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, dự án còn có đa dạng loại hình khu vui chơi, giải trí cao cấp như các loại công viên chủ đề, vườn thú hoang dã, sân gôn. 

Mỗi cụm NovaWorld đi theo một chủ đề chính, tạo điểm nhấn riêng biệt và độc đáo cho du lịch tại các địa phương được lựa chọn phát triển. Theo đó, dự án NovaWorld Phan Thiết sẽ hội tụ chuỗi tiện ích giải trí đẳng cấp lần đầu tiên xuất hiện tại khu vực Phan Thiết như hai sân gôn 18 lỗ tiêu chuẩn quốc tế, được thiết kế và quản lý thi công bởi huyền thoại gôn thế giới - Greg Norman; cụm công viên chủ đề, công viên nước, vườn thú petting zoo; khu công viên biển 16 ha.

Còn tại dự án NovaWorld Bình Châu, khu lưu trú của dự án sẽ mang phong cách nhiệt đới và hội tụ các hình thức giải trí đẳng cấp ấn tượng như công viên nước chủ đề vùng đất phiêu lưu, hồ bơi nước mặn vươn ra biển, bể lặn với cá và các trò chơi vận động ven đồi và khám phá rừng thiên nhiên.

Một dự án khác là The Arena ở Bãi Dài, TP. Cam Ranh của Công ty CP đầu tư Xây dựng Vịnh Nha Trang cũng mang phong cách nghỉ dưỡng kết hợp du lịch giải trí đậm tính cộng đồng. 

Dự án có quy mô hơn 29ha, sở hữu đến 500m bờ biển Bãi Dài và đầy đủ các chức năng nghỉ dưỡng, giải trí, thương mại. Trong đó, đáng chú ý là 30 tiện ích độc đáo gồm quảng trường trung tâm được thiết kế như một khán đài đảm bảo khoảng 15.000 chỗ ngồi để tổ chức những sự kiện, chương trình giải trí, bữa tiệc âm nhạc, lễ hội.

Bên cạnh đó là các khu ẩm thực, nghệ thuật cùng các tiện ích giải trí đa dạng như bến du thuyền đẳng cấp, bể bơi khoáng nóng, chợ hải sản và các tiện ích thể thao địa hình năng động.

Không nằm ngoài xu hướng chung, Tập đoàn Crystal Bay cũng không tiếc tiền chi cho các dịch vụ tiện ích trong các khu nghỉ dưỡng của mình. Ông Nguyễn Đức Chi, Chủ tịch Tập đoàn Crystal Bay tiết lộ, cơ cấu sản phẩm lưu trú trong các dự án của doanh nghiệp như Cam Ranh Riviera Resort & Spa chỉ chiếm 50% diện tích và giá trị đầu tư cho dịch vụ lưu trú. 50% còn lại được phân bổ cho hệ sinh thái các sản phẩm tiện ích như thể thao, công viên nước, nhà hàng, quầy bar, spa.

Các dự án khác như SunBay Park Cam Ranh, SunBay Park Ninh Thuận, Mũi Dinh Ecopark, Heritage Road Vân Đồn, Sailing Bay Ninh Chữ cũng đang được Crystal Bay thiết kế, đầu tư theo hướng này, ông Chi chia sẻ.

Nói về hướng đi mới của doanh nghiệp, ông Chi cho rằng, du lịch là câu chuyện về thiên nhiên, văn hoá, con người. Du lịch không chỉ là lưu trú, phòng khách sạn. Du lịch là hệ sinh thái các sản phẩm từ di chuyển, lưu trú, vui chơi giải trí, trải nghiệm, mua sắm. 

Bất động sản du lịch đúng nghĩa phải đáp ứng được hệ sinh thái nói trên. Sự phát triển của bất động sản du lịch mà chỉ đáp ứng nhu cầu lưu trú sẽ không mang lại gia trị cao, bền vững.

Theo ông Chi, nhiều năm qua phần lớn các nhà đầu tư đều chỉ tập trung vào cơ sở lưu trú để bán được hàng. Qua thực tế vận hành, các dự án này đang cho thấy nó không thể khai thác tốt.

Nếu xây khách sạn, condotel mà chỉ nhắm đến việc bán được nhiều diện tích phòng, không gắn với hệ sinh thái đa tiện ích thì 100% sẽ không tránh khỏi đổ vỡ ở hiệu quả khai thác.

Ông Chi cho rằng, một quy hoạch phát triển bất động sản du lịch phải hài hoà không gian phát triển, có độ mở và kế thừa ở bước tiếp theo; đa dạng hoá được dịch vụ du lịch, đáp ứng khuynh hướng về nhu cầu thị trường, gắn kết du lịch với chăm sóc sức khỏe, vui chơi giải trí, văn hoá, tâm linh, hội nghị, y tế, lịch sử; cân bằng được sản phẩm du lịch với kết cấu hạ tầng.

Chính vì vậy, về mặt đầu tư du lịch, các doanh nghiệp muốn thành công cần tránh sa lầy vào việc mất cân đối sản phẩm dịch vụ. Cơ cấu sản phẩm trong mỗi dự án nên dành 50% diện tích và giá trị đầu tư để phân bổ cho hệ sinh thái các tiện ích, dịch vụ, ông Chi chia sẻ.

Phát triển du lịch muốn thành công phải mang lại những trải nghiệm tốt cho khách hàng. Trong khi đó, sự "trải nghiệm" đó là tổng hoà của các yếu tố từ thiết kế dự án, tiện ích, dịch vụ, đến quản lý vận hành. Làm được tất cả các yếu tố này là điều không hề đơn giản. 

Không chỉ tăng thêm các tiện ích, dịch vụ mà ngay cả khâu quản lý dự án cũng được các doanh nghiệp đầu tư kỹ lưỡng. Bên cạnh các chủ đầu tư "nội" có tiềm lực như VinGroup, FLC hay mới đây là Crystal Bay tự đầu tư vào lĩnh vực quản lý bất động sản nghỉ dưỡng với thương hiệu của riêng mình thì không ít các tên tuổi lớn khác như Sun Group, CEO Group đều đã hợp tác với các đơn vị quản lý vận hành khách sạn nổi tiếng của thế giới để đảm bảo về chất lượng dịch vụ của dự án nhằm thu hút khách du lịch.

Có thể kể đến như InterContinental (IHG) bắt tay với SunGroup trở thành quản lý của khu nghỉ dưỡng InterContinental Đà Nẵng Sun Peninsula hay hợp tác với BIM Group để quản lý khách sạn InterContinental Phú Quốc.

Hay như khâu thiết kế dự án của các dự án bất động sản du lịch thời gian gần đây cũng có nhiều sự khác biệt, xuất hiện bóng dáng của các đơn vị thiết kế nước ngoài, những kiến trúc sư nổi tiếng thế giới. 

Nếu như trước đây, các khách sạn, cơ sở lưu trú du lịch chủ yếu chỉ được xây dựng rập khuôn theo một thiết kế cơ bản, "na ná" nhau, dự án nào cũng giống dự án nào thì thời gian gần đây, các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đã không tiếc tiền chi cho khâu thiết kế dự án, thuê kiến trúc sư nước ngoài để tạo nên những dự án thực sự ấn tượng với khách hàng ngay từ "cái nhìn đầu tiên".

Đơn cử như JW Marriott Phu Quoc của Sun Group đã được World Travel Awards bầu chọn là khu nghỉ dưỡng mới tốt nhất thế giới được thiết kế dựa trên câu chuyên giả tưởng về một trường đại học tại Phú Quốc lấy tên nhà tự nhiên học người Pháp Jean-Baptiste Lamarck. Dự án do do Bill Bensley thiết kế được bố trí giống như một trường đại học thực thụ nhằm mang đến những trải nghiệm mới lạ, chưa từng có cho du khách.

Bensley cũng chính là vị kiến trúc sư đã thiết kế InterContinental Danang Sun Peninsula Resort mang đậm dấu ấn văn hoá và lịch sử xa xưa lấy cảm hứng từ kiến trúc Cung đình Huế, bốn năm liền được World Travel Awards bình chọn là khu nghỉ dưỡng sang trọng nhất thế giới.

Thay đổi để thoả mãn nhu cầu của thế hệ khách du lịch mới

Sự bùng nổ các dự án bất động sản du lịch trong ba năm trở lại đây khiến cho nguồn cung phòng khách sạn tại những thị trường trọng điểm như Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc tăng vọt trong những năm tới.

Nếu như trước đây khách sạn truyền thống là hình thức lưu trú chủ yếu của khách du lịch thì sắp tới, một số lượng "khủng" căn hộ sẽ được hoàn thành và sử dụng để cho thuê như khách sạn.

Theo số liệu của CBRE, nguồn cung phòng khách sạn 3-5 sao tại Đà Nẵng sẽ tăng từ 19.800 phòng hiện tại lên 34.599 phòng vào năm 2020. Tại Nha Trang và Cam Ranh, con số tăng tương ứng từ 26.404 phòng lên 34.249 phòng, còn tại Phú Quốc sẽ tăng từ 6.683 lên 15.600 phòng. Phần lớn nguồn cung tăng thêm đến từ những dự án căn hộ khách sạn. 

Với nguồn cung lớn như vậy, thị trường đang xuất hiện nhiều ý kiến lo ngại về khả năng dư cung bất động sản, nhất là khi đang có sự chững lại rõ rệt về thanh khoản trong nửa thời gian gần đây. Thực trạng này cũng đặt ra thách thức không nhỏ với các chủ đầu tư bất động sản du lịch trước bài toán làm thế nào để tăng sức hấp dẫn của dự án đối với các nhà đầu tư.

Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch Hội đồng Quản trị HD Mon Holdings, tại một số địa phương phát triển du lịch, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã phát triển khá nóng với nhiều dự án được đầu tư xây dựng. Nguồn cung sản phẩm lớn khiến các dự án buộc phải cạnh tranh mạnh mẽ để tìm kiếm khách hàng.

Đó chính là lý do các chủ đầu tư bất động sản ngày càng nỗ lực hơn trong việc xây dựng các sản phẩm nghỉ dưỡng thực sự chất lượng, sáng tạo ra những sản phẩm mới, ưu việt hơn, khác biệt hơn so với các sản phẩm khác trên thị trường để cạnh tranh. 

Trái lại, những dự án rập khuôn theo các mô hình cũ, nghèo nàn về tiện ích sẽ rất khó để phát triển.

Theo ông Tuấn, các dự án bất động sản du lịch hiện nay không chỉ để phục vụ chức năng nghỉ dưỡng đơn thuần. Nếu du khách chỉ "ăn", "ngủ" và tắm biển thì sẽ rất nhàm chán, "chỉ một hai ngày là chán". Do đó, các dự án phải kết hợp giữa nghỉ dưỡng và các dịch vụ giải trí như du lịch khám phá, thể thao, công viên vui chơi, lễ hội âm nhạc, phố đi bộ đễ hấp dẫn du khách, nhất là thế hệ trẻ.

Nhiều nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, tại Việt Nam, phong cách du lịch này đang ngày càng được ưa chuộng, đặc biệt là đối với những người ở độ tuổi từ 18 - 33, hay còn được gọi là thế hệ Millennials. Thế hệ này có quan điểm sống rõ ràng, không ngần ngại về những chuyến công tác, thường xuyên đi du lịch hoặc di chuyển nơi làm việc.

Theo JLL Việt Nam, những người Millennials luôn tìm kiếm sự trải nghiệm và hạnh phúc khi được hòa nhập vào cộng đồng. Họ thích thú các hoạt động du lịch gắn liền giải trí, trải nghiệm những điều mới lạ để thử thách bản thân. Vì thế, bất động sản du lịch cũng cần thay đổi kịp thời để đáp ứng được nhu cầu của khách du lịch.

Không thể phủ nhận việc thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam vẫn còn rất nhiều tiềm năng để phát triển do hưởng lợi từ sự tăng trưởng khách du lịch. Song, để phát triển được là điều không hề dễ dàng. Cơ hội sẽ chỉ dành cho các nhà đầu tư thực sự có năng lực, tâm huyết tạo dựng những sản phẩm chất lượng, đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của khách du lịch.

Gỡ nút thắt để bứt phá

Đầu tư, chăm chút cho dự án để làm sao thoả mãn được nhu cầu khách du lịch đã khó song vướng mắc lớn nhất mà các chủ đầu tư gặp phải trong việc phát triển các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay là vấn đề về pháp lý. 

Theo ông Chu Thanh Hiếu, Tổng giám đốc MIK Home, bất động sản nghỉ dưỡng là một lĩnh vực rất tiềm năng, tuy nhiên, khó khăn lớn nhất đối với các nhà phát triển dự án hiện nay là chưa có một hành lang pháp lý rõ ràng cho loại hình bất động sản này. 

Pháp lý chưa rõ ràng là nút thắt lớn đang kìm hãm dòng vốn đầu tư vào loại hình condotel, bất động sản nghỉ dưỡng khiến phân khúc này khó khuyến khích được các doanh nghiệp rót vốn đầu tư và gây rủi ro cho khách hàng khi đầu tư mua căn hộ.

Đồng quan điểm, theo ông Nguyễn Anh Tuấn, các cơ quan quản lý nhà nước nên sớm luật hoá, xác định rõ loại hình sở hữu của condotel để có giải pháp cấp chứng nhận sở hữu đối với người mua căn hộ. Thời hạn của giấy chứng nhận sở hữu có thể tuỳ theo thời gian thuê đất của dự án.

Từ kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới, ông Tuấn cho rằng, ở nước ngoài có mô hình "timeshare" - sở hữu kỳ nghỉ, tuy nhiên khách hàng mua các kỳ nghỉ này cũng có một chứng nhận sở hữu của các cơ quan quản lý để khẳng định việc mua bán đó là hợp pháp, được pháp luật công nhận. 

Trong khi đó, hiện các dự án condotel của Việt Nam chỉ có hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư với khách hàng. Đây là điều rất bất cập, không có gì chứng nhận quyền sở hữu của người mua. Điều này dẫn đến tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các chủ đầu tư khi đã bỏ một số tiền lớn để đầu tư dự án và cả các khách hàng sau này, ông Tuấn lo ngại.

Cùng với pháp lý, một vấn đề nữa đối với bất động sản du lịch là cam kết lợi nhuận. Thị trường bất động sản thời gian gần đây đã xuất hiện một số dự án không thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho khách hàng khiến một bộ phận không nhỏ các các nhà đầu tư quay lưng lại với thị trường. 

Theo ông Võ Quang Hoàng, Giám đốc Ariyana, Smart Condotel Nha Trang, thị trường nghỉ dưỡng của vốn là một thị trường rất tiềm năng, điều quan trọng là chủ đầu tư dự án phải vận hành dự án đó như thế nào, chất lượng dịch vụ và duy trì hoạt động ra sao để hấp dẫn khách du lịch.

Bởi khi chủ đầu tư cam kết lợi nhuận với khách hàng, dự án đó buộc phải có công tác vận hành tốt, thu hút du khách thì mới có thể sinh ra dòng tiền để đáp ứng được các tiêu chí về cam kết lợi nhuận.

Do đó, đối với một dự án bất động sản nghỉ dưỡng, chủ đầu tư không chỉ xây dựng lên là xong mà cần có bộ máy quản lý, vận hành tốt để đảm bảo lợi nhuận cho dự án và trả theo cam kết với các nhà đầu tư. Có như vậy, bất động sản du lịch mới có thể phát triển bền vững, ông Hoàng chia sẻ.