Doanh nghiệp đua nhau xin thí điểm dự án nhà ở theo Nghị quyết 171

Sóng đăng ký

Theo thống kê sơ bộ, hàng trăm héc-ta đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất công xen đất ở tại Lâm Đồng đang được doanh nghiệp đề xuất chuyển đổi thành dự án nhà ở thương mại. Tổng mức đầu tư trải rộng từ vài trăm đến hàng nghìn tỷ đồng.

Đáng chú ý, một tỷ trọng lớn nhà đầu tư đến từ các tỉnh phía Bắc như Hà Nội, Hưng Yên, Thanh Hóa. Cũng không ít là những gương mặt mới trong ngành bất động sản, mạnh dạn đăng ký dự án với quy mô hàng nghìn tỷ đồng.

Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và bất động sản Văn Minh Group ghi danh thực hiện hai dự án với tổng diện tích khoảng 35ha tại Tp. Đà Lạt và huyện Bảo Lâm, tổng mức đầu tư ngót 1.400 tỷ đồng.

Công ty CP Đầu tư quốc tế INV đăng ký dự án khu đô thị xanh Lộc Tân Ecopark 2.000 tỷ đồng và Công ty CP đầu tư phát triển Ngôi nhà mới muốn làm khu dân cư Đinh Lạc gần 2.400 tỷ đồng.

Công ty CP Tập đoàn Eco Pearl City đề xuất thực hiện dự án khu dân cư 31ha – khoảng 2.660 tỷ đồng, trong khi Công ty CP Đầu tư địa ốc Wonder Land với dự án tương tự về quy mô với trị giá khoảng 2.760 tỷ đồng.

Đáng chú ý là những trường hợp nhắm tới nhiều dự án cùng lúc và thời gian thực hiện kéo dài khoảng 5 năm như Công ty CP Đầu tư An Vượng Land đề xuất khu dân cư số 4 trị giá khoảng 2.830 tỷ đồng và khu dân cư phía Nam hồ Đại Ninh khoảng 1.490 tỷ đồng.

Hình thức chủ yếu mà doanh nghiệp áp dụng là gom đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm kèm một phần đất ở của dân để hợp thửa. Một số khác căn cứ vào quy hoạch xác định đất ở để đăng ký dự án.

Các đề xuất này nở rộ sau khi Quốc hội ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15 cho phép thí điểm phát triển dự án nhà ở thương mại bằng cách mở rộng phương thức tiếp cận đất: chủ đầu tư có thể thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (không chỉ đất ở) hoặc sử dụng đất mà họ đang có quyền sử dụng để làm dự án, thay vì chỉ được thực hiện trên đất ở đã có sẵn.

Cơ chế này áp dụng trên toàn quốc, giúp tháo gỡ vướng mắc về quỹ đất, khuyến khích khai thác hiệu quả các khu đất xen kẹt, đất cơ sở phải di dời, đất thương mại dịch vụ… nếu phù hợp quy hoạch và được HĐND tỉnh thông qua danh mục thí điểm.

Thời gian áp dụng thí điểm là 5 năm (từ 1/4/2025 đến 1/4/2030). Dự án phải đáp ứng các điều kiện về quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở, được UBND tỉnh chấp thuận và chủ đầu tư phải đủ điều kiện theo luật về đất đai, đầu tư, kinh doanh bất động sản. Cơ chế này được đánh giá là bước đột phá, giúp tăng nguồn cung nhà ở thương mại, rút ngắn thủ tục tiếp cận đất và giảm tình trạng “đóng băng” dự án do thiếu đất ở phù hợp.

Hiện các cơ quan chức năng tỉnh Lâm Đồng đang gấp rút thẩm định để UBND và HĐND tỉnh ra nghị quyết danh mục khu đất thí điểm, điều mà doanh nghiệp chờ đợi suốt nhiều tháng nay.

Trong khi Lâm Đồng nóng lên với làn sóng đề xuất, Hà Nội lại vừa trải qua một “cuộc thanh lọc” khắc nghiệt khi chứng kiến 361 dự án bị loại khỏi cuộc chơi vì không đáp ứng tiêu chí theo Nghị quyết 171.

Trong số đó ghi nhận nhiều dự án quy mô lớn như khu đô thị nhà vườn Bình Minh 53ha của Tập đoàn Bình Minh, khu nhà ở Cao Viên 33ha của TSG Việt Nam, khu nhà ở K3 của Nam Sơn Invest hay khu đô thị Thiên Đức của Tuấn Dung Group.

Bên cạnh đó, không ít dự án khác bị loại vì không phù hợp quy hoạch hoặc trùng lấn, như khu nhà ở Metropole gần 20ha của Praha Hà Tây, tổ hợp Phú Minh 14ha của Nam Hà Nội, dự án Tân Lập của BIG hay Golden Thăng Long của Golden Thăng Long Group.

Ngay cả các dự án quy mô nhỏ từ 5–20ha của Mavico, Luxury Việt Nam hay Horizon Prime cũng không vượt qua vòng rà soát. Một số khác vướng vào quỹ đất đã có quyết định thu hồi để đấu giá, như khu nhà ở TC Land Thạch Bàn hay khu đô thị số 4 của Sông Đà 7.

Trước đó, HĐND TP. Hà Nội từng thông qua 148 khu đất có tổng diện tích 840ha được đưa vào danh mục thí điểm. Nhưng cùng lúc, 192 dự án bị gạt ra, trong đó có những cái tên quen thuộc như Hồ Gươm, Vimedimex, UDIC hay IPA.

Cơ hội chia đều

Hai trạng thái đối lập nêu trên gián tiếp thể hiện thách thức của Nghị quyết 171. Nếu như ở Lâm Đồng, hàng loạt doanh nghiệp mới nổi nhìn thấy cơ hội và đổ xô đăng ký, thì ở Hà Nội, nhiều dự án đã chuẩn bị từ lâu, có quy mô lớn, thậm chí của các tập đoàn dày dạn kinh nghiệm, vẫn bị loại khỏi cuộc chơi.

Có nghĩa là, quy mô hay tiềm lực tài chính của chủ đầu tư không còn là yếu tố quyết định. Những dự án trùng lấn quy hoạch, thiếu minh bạch về quỹ đất hoặc không đảm bảo tính khả thi sẽ khó được chấp thuận, bất kể “ông lớn” hay “tân binh”.

Điều này cũng phản ánh tính chất “đột phá nhưng sàng lọc” của Nghị quyết 171 khi lần đầu tiên, doanh nghiệp được phép phát triển dự án thông qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm cả đất nông nghiệp và phi nông nghiệp không phải đất ở.

Đây là cơ chế tháo gỡ nút thắt từng làm tắc hàng nghìn dự án nhiều năm qua. Song, để đi vào thực tế, không phải hồ sơ nào cũng hợp lệ và vượt qua vòng ‘gửi xe’. Với Lâm Đồng, câu hỏi đặt ra là liệu làn sóng đăng ký có duy trì được sau khi khâu thẩm định siết chặt, hay sẽ lặp lại kịch bản Hà Nội – nơi hàng trăm dự án mới bị “đánh trượt” vì vướng quy hoạch và pháp lý?

Nghị quyết 171 mở ra cánh cửa cơ hội, nhưng “cửa hẹp” hơn nhiều so với kỳ vọng ban đầu. Doanh nghiệp nào không chuẩn bị kỹ về quỹ đất, quy hoạch và năng lực triển khai, nguy cơ bị loại khỏi danh mục là điều khó tránh.