'Sóng thần' nguồn cung, bất động sản thanh lọc khốc liệt

"Sóng thần" nguồn cung đổ bộ và bóng ma Evergrande

Giữa lúc các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản còn đang ấp ủ những kỳ vọng về một chu kỳ tăng trưởng mới, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land, đã đưa ra một nhận định sắc lạnh vào tâm lý đám đông. Theo đó, thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ là một cuộc chơi mà “nguy nhiều hơn cơ”, nơi cuộc thanh lọc đang ngày càng trở nên khắc nghiệt.

Gốc rễ của rủi ro, theo ông Vũ, nằm ở một sự thay đổi cấu trúc mang tính vĩ mô. Thị trường bất động sản đang đối diện một số lượng nguồn cung khổng lồ, trong khi sức mua của người dân dần hữu hạn, thậm chí còn có nguy cơ suy giảm do ảnh hưởng bởi áp lực thuế phí ngày càng tăng.

Sự mất cân đối giữa một nguồn cung dồi dào và sức mua bị hạn chế sẽ khiến khả năng giành thắng lợi cho các nhà đầu tư không còn nhiều.

Trở lại với nguyên nhân khiến nguồn cung tăng mạnh, ông Vũ lý giải, trong suốt một thập kỷ qua, thị trường bất động sản chìm trong tình trạng "thiếu cung trầm trọng". Chính sự khan hiếm này đã đẩy giá bất động sản tăng trưởng một cách phi mã.

Tuy nhiên, bối cảnh hiện tại và tương lai gần sẽ là một bức tranh hoàn toàn trái ngược. Khi nguồn cung đồng loạt được tung ra, bức tranh thị trường chắc chắn sẽ rất khác so với giai đoạn trước. Nguồn cung sắp tới được dự báo sẽ không chỉ dồi dào, mà thực sự "khủng khiếp".

Vậy vì sao nguồn cung lại dồi dào như vậy? Câu trả lời nằm ở nguồn thu ngân sách. Bất động sản đang là một trong những “khoản thu lớn nhất” của Nhà nước, khi nguồn thu từ đất đang đóng góp một phần không nhỏ vào ngân sách nhà nước.

Riêng Vingroup từ đầu năm đến nay đã đóng góp tới hơn 2 tỷ USD tiền thuế. Hay như Hải Phòng, hiện nằm trong nhóm ba địa phương đóng góp ngân sách nhiều nhất cả nước, phần lớn nguồn thu đó đều từ doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất. Có thể thấy đây là chiến lược rõ ràng của quốc gia: mục tiêu tăng trưởng hai con số có sự hỗ trợ từ bất động sản.

Hệ quả là khi thị trường chuyển từ trạng thái "thiếu" sang "thừa" cung, quy luật tất yếu sẽ diễn ra: giá cả khó có thể tăng trưởng nóng như trước, bởi một tài sản chỉ thực sự tăng giá khi nó khan hiếm.

Khi nguồn cung tăng mạnh và bức tranh rủi ro dần hiện rõ, nỗi lo về một kịch bản khủng hoảng hàng loạt giống Trung Quốc và sự sụp đổ của hàng loạt các tập đoàn bất động sản lớn như “Evergrande” của xuất hiện. Tuy nhiên, ông Vũ đã thẳng thắn bác bỏ sự so sánh này.

Theo ông, rủi ro hiện nhiều hơn cơ hội, nhưng Việt Nam sẽ không đi theo vết xe đổ của Trung Quốc. Những so sánh với Country Garden hay Evergrande là khập khiễng; câu chuyện đó không liên quan trực tiếp đến bối cảnh của Việt Nam.

Sự khác biệt lớn nằm ở ba điểm cốt lõi. Trước hết, nền kinh tế Trung Quốc trong hơn 20 năm vừa qua, từ 1998 đến 2019 đã tăng trưởng hai chữ số liên tục. Sau đó, lãnh đạo nước này siết chặt tín dụng, giảm hỗ trợ cho doanh nghiệp do những cảnh báo về tăng trưởng quá nóng. Trong bối cảnh ấy, các tập đoàn bất động sản đã phát triển ồ ạt, mở rộng khắp nơi, tập trung gom đất và xây dựng với quy mô rất lớn.

Trong khi đó, tại Việt Nam, từ năm 2025, chúng ta mới thực sự bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với kỳ vọng ở mức 8% và hướng tới hai con số trong những năm tiếp theo.

Các doanh nghiệp hiện được Đảng và Nhà nước hỗ trợ mạnh mẽ, bởi chỉ còn khoảng 20 năm để chúng ta phấn đấu trở thành nước công nghiệp phát triển, đạt thu nhập cao và thoát bẫy thu nhập trung bình.

Bối cảnh kinh tế và mục tiêu tăng trưởng của Việt Nam khác hẳn con đường của Trung Quốc. Việt Nam đang tiếp cận kỷ nguyên mới một cách thận trọng hơn, tập trung vào giá trị thực thay vì phát triển ồ ạt bằng mọi giá.

Thứ hai, về sức khỏe của các doanh nghiệp. Các doanh nghiệp Việt Nam vừa trải qua những cuộc thanh lọc tự nhiên khắc nghiệt như đại dịch, chỉ những đơn vị “thực sự giỏi” mới trụ lại thị trường. Họ có sức bền và sự thận trọng, khác với mô hình vay nợ khổng lồ để bành trướng của nhiều tập đoàn Trung Quốc.

Hơn nữa, Trung Quốc còn phải đối mặt với tác động của chính sách một con, dẫn tới dân số già hóa nhanh, làm giảm nhu cầu nhà ở. Những yếu tố này khác xa với thực tế của Việt Nam hiện nay. Vì thế, nỗi lo “Việt Nam sẽ như Evergrande” là không xác đáng, ông Vũ nhấn mạnh.

Sân chơi không dành cho những "tay mơ"

Nguy cơ về một cuộc khủng hoảng không hiện diện, nhưng theo ông Vũ, có một điều chắc chắn là trong giai đoạn tới, gần như không còn chỗ cho những “tay mơ” nhảy vào thị trường.

Cuộc chơi trên thị trường hiện nay thuộc về những tập đoàn lớn, có tiềm lực mạnh và tầm nhìn dài hạn.

Ông Vũ lấy ví dụ về hướng đi của các doanh nghiệp lớn nhất thị trường như Sun Group với khẩu hiệu “làm đẹp những vùng đất”, tức nơi nào họ đi qua, nơi đó phải trở nên đẹp hơn, đẳng cấp hơn.

"Các doanh nghiệp nhỏ và vừa, mới chân ướt chân ráo vào thị trường muốn đi theo con đường này, gần như không có cửa, bởi họ đã chứng minh được năng lực suốt hơn 10 năm qua", ông Vũ dẫn chứng.

Hay như Vingroup với thông điệp “một điểm đến – triệu niềm vui”. Họ xây dựng một hệ sinh thái khép kín với trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học, khu đô thị, khu nghỉ dưỡng…

Tại đó, khách hàng vừa có thể sống, vừa có thể du lịch, vừa tham gia các sự kiện, triển lãm tầm cỡ. Đây là cách tạo ra những trung tâm mới, những đô thị hiện đại bậc nhất. Điều mà các doanh nghiệp nhỏ, không đủ tiềm lực và kinh nghiệm khó có thể làm được.

Chính vì vậy, để bước vào thị trường bất động sản trong bối cảnh hiện nay, các nhà đầu tư phải tìm con đường riêng, phù hợp với lợi thế và “gen” của mình, thay vì mơ mộng cạnh tranh trực diện với các tập đoàn khổng lồ. Các doanh nghiệp phải tìm ra một phân khúc, một nhu cầu đặc thù của thị trường mà những “người khổng lồ” bỏ qua và phục vụ nó một cách tốt nhất.

Không chỉ vậy, theo ông Vũ, bối cảnh bùng nổ nguồn cung hiện tại cũng đặt ra một thách thức lớn cho các chủ đầu tư. Theo đó, những doanh nghiệp phát triển các khu đô thị nhưng không thể thu hút được cư dân về ở, đưa ra những sản phẩm không phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của khách hàng sẽ là những người thất bại đầu tiên.

Câu hỏi cốt lõi mà mỗi nhà phát triển bất động sản phải trả lời hiện nay là: "Bất động sản này thực sự dành cho ai? Nó có đến được tay người dùng cuối cùng không?". Chỉ những doanh nghiệp giải được bài toán này mới có thể tồn tại và thành công trong giai đoạn sắp tới.

"Nguy cơ là rất lớn, nhưng nếu nhìn kỹ, cơ hội cũng không hề ít. Vấn đề là các nhà đầu tư phải nhìn sâu, để thấy được đâu là hướng đi phù hợp trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng khốc liệt", ông Vũ nhận định.