Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: Nhiều quy định 'quay lại' tinh thần của Luật 2013

Trước những vướng mắc từ thực tiễn, Bộ Nông nghiệp và môi trường đang xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024. Trong đó, nhiều vấn đề liên quan đến tài chính đất đai, giá đất được đề xuất điều chỉnh.

Đáng chú ý, bên cạnh những nội dung mới, nhiều nội dung trong dự thảo có xu hướng “quay lại” như các chủ trương từng được quy định trong Luật Đất đai 2013, đặc biệt liên quan đến quyền lựa chọn hình thức thuê đất của doanh nghiệp và định giá đất.

Việc sửa Luật Đất đai 2024 nhằm giải quyết kịp thời các vấn đề cấp bách, phát sinh từ thực tiễn, tháo gỡ "điểm nghẽn" về thể chế và góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Dự kiến luật sẽ được thông qua vào tháng 10/2025 và có hiệu lực từ 01/01/2026. Dưới đây là một số điểm mới đáng chú ý trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới nhất.

Chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê hằng năm

Theo quy định hiện hành trong Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất chỉ được thực hiện khi tài sản đã được đăng ký và ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới mở ra hướng tiếp cận linh hoạt hơn: chỉ cần tài sản được tạo lập hợp pháp, xây dựng đúng quy hoạch là đủ điều kiện để chuyển nhượng, không bắt buộc phải thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thay đổi này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ một trong những nút thắt lớn, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư, đặc biệt trong việc chuyển nhượng tài sản trên phần đất thuê trả tiền hằng năm.

Mở rộng thêm hai nhóm trường hợp thu hồi đất

Luật Đất đai 2024 liệt kê cụ thể 32 trường hợp Nhà nước được thu hồi đất. Ngoài những trường hợp này, việc thu hồi sẽ không được thực hiện và Nhà nước cũng không được phép cưỡng chế.

Dự thảo sửa đổi mới bổ sung thêm hai nhóm dự án có thể thu hồi đất, bao gồm: các dự án do hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định căn cứ vào tình hình thực tiễn tại địa phương, và các dự án đã đạt được thỏa thuận với từ 75% diện tích hoặc số lượng người sử dụng đất trở lên nhưng không thể hoàn tất phần còn lại.

Tác động của đề xuất này được đánh giá là sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn lâu nay, đặc biệt với các dự án bị đình trệ do không thể đạt được sự đồng thuận tuyệt đối trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Linh hoạt thứ tự thu hồi đất, bồi thường

Theo quy định hiện hành, việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt.

Tuy nhiên, trong dự thảo sửa đổi, quy trình này được nới lỏng. Nếu người sử dụng đất đồng thuận, cơ quan chức năng có thể tiến hành thu hồi đất trước khi phương án bồi thường được chính thức phê duyệt.

Điều chỉnh này giúp rút ngắn đáng kể thời gian giải phóng mặt bằng, qua đó đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án đầu tư.

Mở lại lựa chọn hình thức thuê đất cho doanh nghiệp

Theo khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2024, chỉ ba nhóm đối tượng được thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Theo đó, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp, thứ nhất là sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Thứ hai là sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng. Và thứ ba là sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Điều này đã gây ra những khó khăn rất lớn cho các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp phát triển bất động sản nghỉ dưỡng. Từ thực tế này, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất khôi phục cơ chế linh hoạt hơn: cho phép người sử dụng đất được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất theo năm hoặc trả một lần cho cả thời gian thuê, không giới hạn đối tượng.

Tác động của thay đổi này là trao lại quyền chủ động cho người sử dụng đất – tương tự như quy định của Luật Đất đai 2013 – góp phần gia tăng tính linh hoạt trong tiếp cận và sử dụng đất đai cho các nhà đầu tư.

Chuyển mục đích làm nhà ở thương mại – không cần có "đất ở"

Theo quy định hiện hành, để được chấp thuận đầu tư dự án nhà ở, quỹ đất phải có “đất ở” và đồng thời phù hợp với quy hoạch. Trong suốt một thời gian dài, quy định này đã gây ách tắc pháp lý, khiến thị trường bất động sản khan hiếm nguồn cung.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất nới điều kiện: chỉ cần khu đất phù hợp với quy hoạch và có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, không bắt buộc phải có sẵn “đất ở”.

Tác động của điều chỉnh này là tháo gỡ một trong những nút thắt pháp lý lớn nhất thời gian qua, mở đường cho việc triển khai các dự án nhà ở trên quỹ đất không có sẵn “đất ở”, vốn phổ biến tại nhiều địa phương.

Giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá – phân quyền về tỉnh

Theo quy định hiện hành, thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất, nhất là đối với các dự án quy mô lớn, thuộc về Thủ tướng Chính phủ.

Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất phân cấp mạnh mẽ hơn: giao cho UBND cấp tỉnh quyền quyết định trong một số trường hợp cụ thể.

Tác động của thay đổi này là rút ngắn quy trình hành chính, tăng tính chủ động cho địa phương và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Đấu thầu dự án có đất Nhà nước quản lý

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bổ sung quy định, các dự án sử dụng đất công theo hình thức cho thuê trả tiền hằng năm cũng phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Quy định mới này giúp làm rõ ranh giới giữa hai hình thức đấu giá và đấu thầu, đồng thời tăng cường tính minh bạch, công khai trong tiếp cận quỹ đất công.

Nguyên tắc xác định giá đất – Không còn “giá thị trường”

Theo quy định hiện hành của Luật Đất đai 2024, giá đất do Nhà nước quy định được xác định theo nguyên tắc tiệm cận với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Điều này đã khiến cho giá tiền sử dụng đất tại nhiều dự án được định giá tăng mạnh, gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất bỏ nguyên tắc “theo giá thị trường”, thay vào đó khẳng định vai trò chủ thể của Nhà nước trong việc định giá đất, theo phương pháp và khung tiêu chí do cơ quan quản lý ban hành.

Tác động của điều chỉnh này là kéo giảm mặt bằng giá đất sơ cấp, qua đó giúp nhà đầu tư tiếp cận quỹ đất với chi phí đầu vào thấp hơn, đặc biệt trong bối cảnh nhiều dự án đang gặp khó vì chi phí đất đai quá lớn.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất

Theo quy định hiện hành, bảng giá đất chủ yếu được áp dụng với hộ gia đình, cá nhân; còn doanh nghiệp khi giao đất, cho thuê đất thường phải áp dụng cơ chế xác định giá đất cụ thể – một quy trình phức tạp, mất thời gian và dễ phát sinh chênh lệch.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất ba thay đổi lớn: mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất cho cả doanh nghiệp; bảng giá đất được ban hành ổn định 5 năm một lần (thay vì điều chỉnh hàng năm như trước đây) điều chỉnh linh hoạt bằng hệ số K; bỏ hoàn toàn phương pháp xác định giá đất cụ thể.

Tác động của thay đổi này là quay trở lại mô hình tương tự Luật Đất đai 2013 – giá đất sơ cấp có thể thấp hơn, nhưng cơ chế áp dụng lại đơn giản, minh bạch và dễ thực thi hơn so với phương pháp định giá cụ thể hiện nay.