Gam màu trái ngược trong ngành bán lẻ

Thời giang suy giảm, tiêu dùng lên ngôi

Trước bối cảnh hoạt động kinh doanh ngày càng khó khăn do tăng trưởng kinh tế suy giảm, sự thay đổi trong cơ cấu chi tiêu đang ảnh hưởng rất lớn tới ngành bán lẻ. Theo báo cáo hành vi người tiêu dùng Việt Nam 2023 của McKinsey & Company, người Việt Nam đang dần thay đổi hành vi tiêu dùng của mình.

Họ có xu hướng giảm thiểu chi tiêu trên hầu hết các ngành hàng, trừ các ngành hàng cốt lõi như tạp hóa, xăng dầu, ngành hàng sức khỏe cá nhân, cũng như các ngành hàng mang tính trải nghiệm cao và chất lượng tiên tiến.

Theo Savills, sự dịch chuyển từ chi tiêu cho sở thích cá nhân về những chi tiêu cơ bản của người dân đang làm giảm triển vọng ngành bán lẻ. Nửa đầu 2023, nguồn cung mặt bằng bán lẻ đạt 1,7 triệu m2, tăng 1% theo quý và 2% theo năm. 

Nguồn cung mặt bằng bán lẻ đã tăng trưởng trung bình 3%/năm trong 5 năm vừa qua. Trong đó, trung tâm thương mại tiếp tục duy trì tỷ trọng nguồn cung lớn nhất với 962.400m2, chiếm 56% tổng nguồn cung. Từ năm 2019, nguồn cung các trung tâm bách hóa tăng trưởng lớn nhất, ở mức 10%/năm. Theo sau đó là khối đế thương mại với mức tăng 8%/năm và trung tâm thương mại với 2%/năm.

Tuy nhiên, trong khi nguồn cung vẫn tiếp tục mở rộng thì công suất thuê trung bình của cả thị trường lại có xu hướng giảm. Trong quý II, công suất thuê mặt bằng bán lẻ giảm 4% theo quý và 2% theo năm, xuống 87%. 

Đáng chú ý, các phân khúc thời trang, mỹ phẩm, giải trí và thể hình chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ sự suy giảm của thị trường. Những yếu tố bất lợi của nền kinh tế thế giới khiến người tiêu dùng phải suy nghĩ lại về mục tiêu tài chính và tối ưu hóa chi tiêu cho những mặt hàng thiết thực hơn.

Ngược lại, điều này giúp các chuỗi siêu thị hưởng lợi khi người tiêu dùng gia tăng chi tiêu đáng kể cho các sản phẩm gia dụng, chăm sóc cá nhân và thực phẩm. Các chuỗi siêu thị như Aeon Mall (36%), Win Mart (27%) và Go! (19%) vẫn đang duy trì vị trí dẫn đầu thị phần đối với loại hình này.

Bên cạnh đó, ngành giáo dục và chăm sóc sức khỏe vẫn duy trì hoạt động ổn định trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế chưa đạt mức kỳ vọng.

Nhà phố ế ẩm, trung tâm thương mại đắt khách

Bên cạnh sự khác biệt về ngành hàng, theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội, công suất thuê mặt bằng bán lẻ cũng phụ thuộc lớn vào việc thiết kế của trung tâm thương mại hay khối đế bán lẻ đó có thể đáp ứng được nhu cầu ngày một khắt khe từ các nhãn hàng hay không.

Theo bà Minh, trong nửa đầu năm 2023, thị trường bán lẻ Hà Nội ghi nhận hai hình thái phát triển rõ nét. Trong khi các dự án tốt, đầu tư chuyên nghiệp vẫn có khách thuê thì các mặt bằng khối đế và nhà phố lại ghi nhận tình trạng ế ẩm.

Các trung tâm thương mại có mặt bằng tốt, chủ đầu tư chuyên nghiệp và đáp ứng tiêu chuẩn phê duyệt phòng cháy chữa cháy thu hút lượng khách thuê tốt, với giá thuê thậm chí cao hơn thời điểm cùng kỳ năm 2022. 

Các dự án có mô hình bài bản và thiết kế hợp lý vẫn có thể thu hút các nhãn hàng. Đơn cử như các trung tâm thương mại được đầu tư xây dựng, thiết kế nội thất, kỹ thuật đạt chuẩn như Aeon Mall, Lotte Mall, The Loop by Takashimaya tại Indochina Plaza đều đạt tỷ lệ lấp đầy khá tốt.

Bên cạnh đó, góp phần vào sự thay đổi bức tranh bán lẻ tại Hà Nội phải nhắc tới việc các trung tâm thương mại có quy mô lớn đang chuyển dịch dần ra vùng ngoại ô. Các yếu tố giải trí độc đáo phần nào tạo nên yếu tố cạnh tranh cho phân khúc này. 

Điển hình như Aeon Mall Hà Đông và Long Biên đã tổ chức những sự kiện đặc biệt, tạo điểm nhấn nhằm thu hút khách hàng như Eco Event 2023 và Dreamkids Got Talent. Trong khi đó, Vincom Ocean Park cũng tạo ra một tổ hợp vui chơi giải trí lớn bao gồm biển hồ nước mặn và chợ đêm.

Trong khi đó, các mặt bằng khối đế và nhà phố không đáp ứng được các nhu cầu của khách hàng về tiêu chuẩn thiết kế và công năng sử dụng lại ghi nhận tỷ lệ trống tăng cao. 

Theo bà Minh, việc các nhãn hàng sau Covid-19 đều hạn chế việc mở tràn lan các mặt bằng và chỉ tập trung vào một cửa hàng chính giới thiệu sản phẩm đã khiến những mặt bằng không đáp ứng được tiêu chuẩn bị loại khỏi danh sách cân nhắc rất nhanh.

Từ nay đến cuối năm, bà Minh cho rằng, để duy trì hoạt động cũng như tiếp tục thúc đẩy động lực phục hồi trong ngành bán lẻ, các nhãn hàng sẽ cần thận trọng hơn và lên kế hoạch chi tiết trong giai đoạn sắp tới. 

Các cửa hàng khi thuê mặt bằng sẽ cần tập trung đầu tư tối ưu hóa thiết kế và khả năng hoạt động để đáp ứng nhu cầu khách hàng và cung cấp dịch vụ tốt nhất. Các nhãn hàng đang quan tâm nhiều hơn đến vị trí và điều kiện khi thuê của mặt bằng, nhằm dễ thu hút khách hàng và gia tăng trải nghiệm người dùng. 

Các đơn vị cung cấp bất động sản bán lẻ cũng cần chú ý đến những chi tiết về thiết kế, cấu trúc như chiều cao trần, đường dây điện hay yêu cầu về pháp lý, an toàn phòng cháy chữa cháy khi phát triển dự án.

Đối với khối đế bán lẻ chưa đạt được hiệu quả kinh doanh, nhiều chủ đầu tư đã linh động trong việc chuyển đổi sang hình thức cho thuê văn phòng kết hợp với các đơn vị vận hành co-working để tăng thêm tiện ích cho khách hàng và cư dân.

Nhìn chung, đây sẽ là thời điểm các chủ đầu tư cần xem xét lại về chất lượng, thiết kế và pháp lý của dự án để đáp ứng nhu cầu khách thuê. Khi hệ thống bán lẻ được đầu tư và vận hành bài bản sẽ kéo khách hàng ra khỏi nhà và chi tiêu, mua sắm, từ đó tăng công suất hoạt động và lợi nhuận thu về cho cả chủ đầu tư và nhãn hàng, bà Minh nhận định.