Mặt bằng bán lẻ đối diện nhiều thách thức nan giải

Ế ẩm hàng loạt

Sau đại dịch Covid-19, hoạt động của thị trường bán lẻ được kỳ vọng sẽ tăng trưởng sôi động trở lại. Tuy nhiên, thực tế đang diễn ra lại cho thấy những diễn biến trái ngược. Các trung tâm thương mại, khối đế bán lẻ hay nhà phố ở cả Hà Nội và TP. HCM đều rơi vào cảnh vắng khách thuê, hoạt động kinh doanh ảm đạm.

Đơn cử như tại Hà Nội, tòa tháp Mipec Tower (quận Đống Đa) ghi nhận nhiều gian hàng thuê đã đóng cửa, nhiều tầng bỏ không mặt bằng. Cả tòa tháp chỉ còn hoạt động của Rạp chiếu phim CGV còn sôi động. Thang máy chỉ có thể sử dụng để đi từ khu vực hầm gửi xe lên tầng 1 sảnh của tòa tháp và tầng 5 là rạp chiếu phim.

Trung tâm thương mại Discovery Complex (quận Cầu Giấy) từ cuối năm 2022 cũng đã khá vắng vẻ. Toà nhà dành 8 tầng cho thuê kinh doanh, mua sắm, ăn uống, tập thể thao. Mặt bằng của mỗi tầng có hơn 20 gian hàng, nhưng nhiều gian hàng không hoạt động.

Là địa điểm mua sắm, vui chơi cao cấp, sầm uất bậc nhất Hà Nội, trung tâm thương mại của Lotte Center 54 Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội cũng rất vắng vẻ. Mặc dù các gian hàng vẫn được lấp đầy tương đối nhưng hầu như rất vắng khách hàng mua sắm, qua lại 

Các trung tâm thương mại khác như Big C Hồ Gươm ở đường Trần Phú (quận Hà Đông), Atemis Shopping Centre tại đường Lê Trọng Tấn (quận Thanh Xuân), Lotte, Metropolis Liễu Giai (quận Ba Đình)… cũng rơi vào tình trạng ế ẩm khách thuê. Hầu hết các gian hàng đều trong tình trạng vắng bóng người mua, dù liên tục giảm giá.

Tại TP. HCM, tình hình kinh doanh của các mặt bằng bán lẻ còn đáng báo động hơn khi nhiều trung tâm thương mại, khối đế bán lẻ ở các quận như Nhà Bè, quận 7, TP. Thủ Đức hay thậm chí ở Quận 1 xuất hiện tình trạng trống mặt bằng.

Tòa tháp 68 tầng Bitexco - biểu tượng của thành phố, từ giữa tháng 2, rất nhiều nhãn hàng trả mặt bằng từ tầng 3 đến tầng 6. Lượng khách đến đây chủ yếu tập trung ở tầng trệt và tầng 2 tại một số nhà hàng lẩu và quán cà phê đang hoạt động.

Nhiều con phố kinh doanh nhộn nhịp bậc nhất TP.HCM như Trần Cao Vân, Hai Bà Trưng, Nguyễn Trãi, Nguyễn Huệ hàng loạt các mặt bằng kinh doanh lớn nhỏ trống khách thuê, dừng hoạt động. 

Nhiều thách thức nan giải

Một trong những nguyên nhân khiến việc các mặt bằng bán lẻ gặp khó trong việc tìm khách thuê là do những khó khăn về kinh tế đã tác động đến tâm lý của người tiêu dùng. Các nhãn hàng bán lẻ kinh doanh gặp nhiều khó khăn dẫn đến buộc phải thu hẹp quy mô hoạt động. 

Trước đó, nhà bán lẻ WinMart/WinMart+ đã dự báo, năm 2023 sẽ là một năm nhiều khó khăn của nền kinh tế, trong đó có hoạt động bán lẻ. Những tháng đầu năm, nhất là cao điểm mua sắm Tết, WinMart/WinMart+ ghi nhận lượng người mua tăng so với cùng kỳ năm 2022 nhưng giá trị giỏ hàng giảm đáng kể.

Bên cạnh đó, thói quen tiêu dùng cũng có những thay đổi đáng kể. Thay vì mua số lượng lớn, người tiêu dùng chuyển sang mua số lượng nhỏ nhiều hơn. Xu hướng giảm sút ở kênh bán hàng trực tiếp đã xuất hiện nhưng chưa quá rõ rệt.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, bình quân hai tháng đầu năm 2023, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng 4,6% so với cùng kỳ năm 2022. Giá cả cao, cùng những biến động về kinh tế đã ảnh hưởng tới khả năng chi trả thực tế của nhiều người. Người tiêu dùng thắt chặt hầu bao, giảm hoặc không mua hàng hóa không cần thiết, chọn mua hàng có giá rẻ hơn, chuyển sang kênh mua bán trực tuyến với giá “mềm” hơn...

Hai tháng đầu năm 2023, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng ước đạt 994,2 nghìn tỷ đồng, tăng 13% so với cùng kỳ năm trước. Song, quy mô tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng chỉ đạt 77,7% quy mô ước tính trong điều kiện bình thường không xảy ra dịch Covid-19.

Yếu tố thứ hai, hoạt động kinh doanh ngày càng khó khăn hơn, tuy nhiên, giá mặt bằng bán lẻ lại không ngừng tăng mạnh, gây thêm áp lực cho các doanh nghiệp bán lẻ. Theo đó, bất chấp bối cảnh thị trường trầm lắng, từ cuối năm 2022, giá thuê mặt bằng thuộc các trung tâm thương mại tại TP. HCM đã tăng 9-10% so với cùng kỳ 2021 và dự báo tiếp tục leo thang năm nay.

Báo cáo của Cushman & Wakefield cho hay, trong quý cuối năm qua, giá thuê bình quân mặt bằng tại các trung tâm thương mại đang tiến gần đến mốc 50 USD mỗi m2 một tháng, tăng 9,1% so với cùng kỳ 2021. Đơn vị này công bố hàng chục thương hiệu thời trang, ẩm thực, mỹ phẩm, thể thao... đã gia nhập thị trường bán lẻ TP HCM năm 2022, chào sân thị trường nhiều cửa hàng mới tại các trung tâm mua sắm hiện đại.

Còn theo dữ liệu của JLL Việt Nam, bình quân giá thuê ròng mặt bằng bán lẻ thuộc khu trung tâm TP HCM tăng 3,1%. Dự báo giá thuê có thể tăng đột biến trong 12 tháng tới.

Theo JLL, bình quân giá thuê ròng hiệu quả của mặt bằng bán lẻ thuộc khu vực trung tâm TP HCM đang vượt ngưỡng 79 USD mỗi m2 một tháng còn khu vực rìa trung tâm là 35,3 USD mỗi m2 một tháng. Các nhà phát triển trung tâm thương mại lớn đang chạy đua cải tạo những trung tâm thương mại để duy trì tính cạnh tranh. Dự kiến cuối năm 2023, các trung tâm mua sắm đã được cải tạo ở trung tâm thành phố sẽ tăng giá thuê thêm 21,1% so với cùng kỳ 2022.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội, giá thuê mặt bằng tăng cao trong khi hoạt động kinh doanh ngày càng khó khăn khiến các nhãn hàng gặp vấn đề khó khăn về nguồn vốn, thu hẹp mặt bằng. 

Các hoanh nghiệp hiện nay không mở cửa hàng một cách đại trà mà trở nên khắt khe hơn khi tìm kiếm mặt bằng. Hầu hết các nhãn hàng đều chỉ tập trung vào các mặt bằng có vị trí đắc địa, vị trí được ưu tiên hơn tại các khu vực đông dân cư, nhiều lối tiếp cận vào vị trí, chỗ để xe thuận tiện cho khách, không bị hạn chế bởi tuyến tàu điện ngầm đang xây dựng, hay cấm grab/taxi trong giờ cao điểm. Đồng thời, họ cũng lựa chọn phát triển các kênh bán hàng khác như thương mại điện tử thay vì chỉ mở rộng số lượng các cửa hàng.

Một lý do khác của việc mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại, khối đế bán lẻ, nhà phố bắng khách thuê được bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, các mô hình kinh doanh bán lẻ được các chủ đầu tư đưa ra không hấp dẫn khách hàng đến mua sắm và chính vì vậy không thể giữ chân được các nhãn hàng. 

Bà Hằng lấy ví dụ, trong khi các trung tâm thương mại khác đang rất bắng khách thì các cơ sở của Aeon Maill đều rất đông khách thuê, gần như không còn gian hàng trống. Lượng người đến trung tâm thương mại này cũng rất lớn, đặc biệt là vào ngày cuối tuần.

Theo đuổi mô hình "một điểm đến" cho người tiêu dùng, Aeon Mall tạo ra trải nghiệm mới mẻ cho khách hàng khi mua sắm. Cộng với việc lựa chọn vị trí ở các khu vực xa trung tâm, diện tích lớn, nhiều tiện ích khác biệt Aeon Mall đã hấp dẫn một lượng rất lớn khách hàng đến mua sắm và các nhãn hàng đặt gian hàng.

Theo bà hằng, chính mô hình kinh doanh không hợp lý, không hấp dẫn của các trung tâm thương mại, khối đế bán lẻ, cửa hàng kinh doanh, nhà phố theo hình thức kinh doanh truyền thống đã không đủ sức hấp dẫn khách hàng. 

Thời gian vừa qua, một lượng rất lớn các tòa nhà chung cư, khu đô thị đều phát triển diện tích dành cho nhà phố, khối đế bán lẻ, trong khi đó lại không có ý tưởng kinh doanh hợp lý, khác biệt, hấp dẫn. Điều này đã khiến một lượng lớn mặt bằng bán lẻ thâm nhập thị trường nhưng các dự án này lại không đạt hiệu quả khi hoạt động.

"Mô hình kinh doanh, mô hình vận hành đang là bài toán không dễ đối với các chủ đầu tư mặt bằng bán lẻ. Đây là thách thức rất lớn đối với các doanh nghiệp, kể cả các ông lớn như Lotte trong việc thu hút khách hàng. 

Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư không chỉ có tiềm lực mà cần có kinh nghiệm trong vận hành và xây dựng mô hình hoạt động của các mặt bằng bán lẻ", bà Hằng nhấn mạnh.