Giá căn hộ TP. HCM tăng vọt, Hà Nội đi ngang

Nguồn cung mới thấp nhất trong 5 năm

Quý II vừa qua chứng kiến nguồn cung căn hộ mới thấp kỷ lục kể từ khi thị trường phục hồi từ năm 2014, với tổng cộng 4.100 căn hộ được chào bán tại TP. HCM, báo cáo mới nhất từ công ty tư vấn bất động sản JLL Việt Nam cho biết.

Nguồn cung tại Hà Nội khả quan hơn một chút, với 5.900 căn hộ được chào bán, nhưng con số này cũng chỉ bằng một nửa so với quý trước và cũng là mức thấp nhất trong 5 năm qua. Phần lớn dự án mở bán mới có quy mô nhỏ với tổng số dưới 500 căn hộ.

Chuyên gia JLL nhận định, do chính sách liên quan đến quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng ngày càng thắt chặt, nguồn cung tương lai dự kiến sẽ giảm mạnh. 

Ước tính số lượng căn hộ dự kiến mở bán trong năm 2019 tại TP. HCM dao động khoảng 18.000 - 28.000 căn. Tuy nhiên, con số thực tế sẽ phụ thuộc rất nhiều vào chiến lược ra hàng của dự án quy mô lớn Vinhomes Grand Park.

Việc trì hoãn trong quy trình xin giấy phép xây dựng và việc chuẩn bị các thủ tục cần thiết để đủ điều kiện mở bán cũng khiến nguồn cung tại thị trường nhà liền thổ tại TP. HCM rất hạn chế. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các giai đoạn sau của các dự án hiện hữu.

Số lượng nhà liền thổ mở bán mới từ đầu năm 2019 đạt 632 căn, phần lớn đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án Simcity, Vạn Phúc City và City Land Park Hill. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở dòng sản phẩm nhà liền kề và nhà phố thương mại, trong khi lượng hàng của dòng sản phẩm biệt thự khá hạn chế.

Lượng mở bán của thị trường nhà liền thổ trong năm 2019 dự kiến khoảng từ 2.200 - 3.300 căn, giảm 29% so với dự đoán trước đây của JLL.

Còn tại Hà Nội, sau thời kỳ tăng trưởng mạnh, nguồn cung đến từ các dự án mở bán mới có xu hướng chậm lại. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đang hiện hữu, rất ít các dự án mới được mở bán trên thị trường.

Ngoài Ecohome 3 ở quận Bắc Từ Liêm và The Zei của HD Mon Holdings tại Mỹ Đình, hầu hết các dự án khác như Imperia Sky Garden của MIKGroup, Anland Premium của Tập đoàn Nam Cường, TNR Sky Park hay hai dự án khủng của Vingroup là VinCity Ocean Park và VinCity SmartCity đều là các dự án được mở giai đoạn tiếp theo.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH PR và phát triển đô thị Phú Quý, với thực trạng thị trường bất động sản như hiện nay, từ nay đến cuối năm 2019, rất khó để có thêm nguồn cung mới cho thị trường.

Trong khi đó, nhu cầu thực về nhà ở của người dân tại các thành phố là rất lớn. Dân số tại Hà Nội hiện nay khoảng 10 triệu người, tại TP. HCM là hơn 8 triệu người. Mức thu nhập, đời sống của người dân ngày càng tăng cao cùng với xu hướng ưa chuộng sản phẩm nhà chung cư đã dẫn đến nhu cầu bức thiết của người dân về thay đổi chỗ ở. Bên cạnh đó là nhu cầu tách hộ của các cặp vợ chồng trẻ tại các thành phố lớn.

Những đối tượng khách hàng này đang tạo nên một nguồn cầu ổn định, bền vững cho thị trường. Với việc bất động sản khan hiếm nguồn cung, không dễ để họ có thể tìm được những sản phẩm phù hợp. Hệ quả tất yếu là giá nhà ở sẽ có xu hướng tăng trong thời gian từ nay đến cuối năm, thậm chí là sang năm 2020 nếu thị trường không có thêm nguồn cung mới.

Mặt khác, thời gian này cũng sẽ là cơ hội "thoát hàng" cho các dự án tồn kho, có chất lượng "chưa thực sự tốt" của giai đoạn trước do người mua nhà hiện nay không có nhiều sự lựa chọn, ông Hà nhận định.

Giá cả diễn biến trái chiều

Báo cáo của JLL cho thấy, nguồn cung căn hộ giảm kỷ lục trong khi nhu cầu mua nhà vẫn được duy trì ở mức cao đã khiến giá căn hộ tại TP. HCM tăng mạnh, nâng mặt bằng giá trung bình của thị trường lên mức mới.

Theo đó, mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD/m2, tăng 21,6% theo năm. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9% theo năm, ở mức 4.569 USD/m2 trong quý II/2019 nhờ sự tham gia của một số dự án sang trọng ở khu vực trung tâm với mức giá vượt trội. Giá bán tính trên mỗi dự án tăng trung bình ở mức 6% theo năm.

Tại thị trường nhà liền thổ, giá bán cũng tiếp tục tăng mạnh. Giá bán sơ cấp trong quý II/2019 đạt 4.034 USD/m2 đất, tăng 18,7% theo năm. Giá sơ cấp trung bình của dòng sản phẩm biệt thự ghi nhận ở mức 3.729 USD/m2 đất, duy trì ổn định theo quý. Tỷ lệ tăng giá thuần không bao gồm các dự án mới của dòng sản phẩm biệt thự ghi nhận ở mức tăng 17% theo năm.

Đáng chú ý, các nhà đầu tư đang bắt đầu chuyển dịch xu hướng đầu tư từ căn hộ cao cấp sang nhà phố, biệt thự để đạt tỷ suất sinh lợi cao hơn với cùng một lượng vốn tương đương. Do thiếu hụt nguồn cung mới, người mua nhà đang có xu hướng tìm nguồn hàng tốt ở thị trường thứ cấp nhiều hơn.

Đặc biệt, tại nhiều dự án, khách hàng phải cạnh tranh nhau để có thể mua được những sản phẩm nhà liền thổ chất lượng tốt do thiếu hụt nguồn cung. Lượng bán đạt 772 căn trong quý II/2019, cao hơn 22% so với lượng mở bán mới. Tỷ lệ giữa số người đặt chỗ gấp ba lần lượng hàng thực ở các dự án nhà liền kề và nhà phố thương mại có khoảng giá từ 170.000 - 250.000 USD/căn, tương đương 4 - 6 tỷ đồng/căn.

Trong khi giá nhà đất tại TP. HCM tăng mạnh do thiếu nguồn cung thì tại Hà Nội mức giá không có sự dao động lớn. Giá bán tại mỗi dự án vẫn duy trì ở mức ổn định hoặc tăng nhẹ sau thời kỳ tăng tưởng mạnh. Giá trung bình thị trường không bao gồm dự án mới trong quý tăng 0,5% theo quý và 6,9% theo năm. 

Lý giải sự khác biệt của thị trường bất động sản TP. HCM và Hà Nội trong nửa đầu năm 2019, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc giá bất động sản tại TP. HCM đang có xu hướng tăng là do nhu cầu về nhà ở rất lớn của người dân, thị trường đang thiếu nguồn cung thực sự. 

Trong khi đó, tại Hà Nội, giá nhà đất dường như chỉ đi ngang. Thị trường chung cư tại Hà Nội đang xuất hiện sự bão hoà. Nhiều dự án vẫn đang còn nguồn hàng nhưng không tăng giá nên không hấp dẫn các nhà đầu tư mua đi bán lại. 

Theo ông Đính, thị trường bất động sản Hà Nội hiện vẫn cơ bản đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Sự khan hiếm nguồn cung chỉ đặc biệt nghiêm trọng tại phân khúc bất động sản giá rẻ và tầm trung, phù hợp với thu nhập của phần lớn khách hàng trên thị trường.

Mặt khác, theo JLL Việt Nam, sở dĩ căn hộ ở Hà Nội không tăng giá mạnh là do lượng giao dịch trên thị trường đang bị tác động bởi người mua có xu hướng thận trọng và chọn lọc hơn trong bối cảnh thiếu vắng các gói hỗ trợ vay mua nhà và nền kinh tế tăng trưởng chậm lại. Hiện việc tăng lãi suất vay và thận trọng hơn trong quá trình xét duyệt hồ sơ vay vốn của các ngân hàng khiến khách hàng vay mua nhà gặp khó khăn hơn.

Để thu hút người mua, trong bối cảnh các chính sách vay hỗ trợ ngày càng thắt chặt, chủ đầu tư dự án hiện vẫn duy trì mức giá ổn định, đồng thời, áp dụng nhiều chính sách bán hàng ưu đãi để đẩy nhanh lượng hàng tồn. Các chính sách được áp dụng bao gồm như kéo dài thời hạn trả góp, triết khấu tiền mặt từ 3 - 6% đối với khách hàng không sửa dụng gói vay.