Thị trường bất động sản có dấu hiệu suy giảm

Nhận định về xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới, tại Diễn đàn Xu hướng đầu tư bất động sản 2019 do Báo Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức hôm nay, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: "Thị trường hiện nay không tiêu cực, không bi quan nhưng cũng không tích cực".

Theo ông Nam, thị trường bất động sản gắn liền với sự phát triển chung của nền kinh tế. Trong bốn tháng đầu năm 2019, kinh tế trong nước vẫn giữ được sự phát triển ổn định, tiếp tục đà tăng trưởng. Đặc biệt, hai chỉ số quan trọng ảnh hưởng tới thị trường bất động sản là giải ngân vốn FDI và mức độ tiêu dùng của người dân vẫn giữ mức cao so với các quốc gia trong khu vực.

Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm 2018, dường như các chỉ số tăng trưởng kinh tế đang có dấu hiệu giảm sút. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam cũng có dấu hiệu sụt giảm. 

Tại cuộc họp với 100 doanh nghiệp bất động sản của lãnh đạo TP. HCM mới đây, báo cáo của Sở Xây dựng thành phố cho biết, trong quý I/2019, số dự án được cấp phép đã giảm 67% so với năm 2018, giấy phép xây dựng của người dân giảm 16%, 150 dự án bị dừng lại kiểm tra rà soát.  

Gần đây, theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguồn cung căn hộ chung cư, biệt thự tại Hà Nội và TP. HCM đưa ra thị trường quý I/2019 đã giảm chỉ còn khoảng 70% so với quý IV/2018. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường so với lượng hàng bán ra vẫn ở mức tốt nhưng so với lượng giao dịch của năm 2018 đã giảm rất mạnh.

Theo ông Nam, cả nguồn cung và giao dịch trên thị trường đang có xu hướng giảm và trong năm 2019 chắc chắn giảm mạnh. Thị trường đang bước vào một chu kỳ suy thoái mới. 

Tuy nhiên, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, khác với giai đoạn thị trường khủng hoảng năm 2008 - 2009, đợt suy thoái lần này không phải là bong bóng bất động sản.

Bản chất của khủng hoảng bất động sản năm 2008 - 2009 là hàng hoá quá nhiều, giá được đẩy lên quả cao, người mua không có. Trong khi đó, tình hình thị trường trong thời gian gần đây lại hoàn toàn ngược lại. Sức mua của người dân vẫn rất mạnh, tiền trong dân rất nhiều, nhưng không có sản phẩm bất động sản để bán ra thị trường.

Theo ông Nam, điểm mạnh nhất của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là sức cầu trong dân rất lớn. Việt Nam đang ở mức thu nhập bình quân đầu người hơn 2.500 USD, bắt đầu vượt nhóm các nước có thu nhập thấp. Tâm lý của người dân có tiền là dành để mua nhà đất. Do đó, trong bối cảnh hiện nay, không lo sợ thị trường vỡ bong bóng, cung vượt cầu mà vấn đề lớn nhất là phát triển ổn định bền vững và ung ứng được nguồn hàng mới ra thị trường. 

"Có doanh nghiệp từng trao đổi với tôi, có 7 căn nhà xã hội 77m2 nhưng có đến 600 người đến gắp thăm, mà tất cả những người này đã có đủ hồ sơ giấy tờ xác nhận là thu nhập thấp. Điều này chứng tỏ nhu cầu về nhà ở là rất lớn”, ông Nam chia sẻ.

Nhiều ý kiến cho rằng, khả năng trong tám tháng cuối năm 2019, thị trường sẽ tốt lên do được bổ sung thêm các dự án mới song điều này là không đơn giản. Bởi để có một dự án ra hàng trong những tháng tới thì dự án đó phải khởi công từ năm 2018. 

Trong khi đó, trong năm vừa qua, các dự án khởi công rất ít. Mặt khác, để bắt đầu triển khai một dự án, thời gian từ khi lập quy hoạch, xin giấy phép đến khi thực hiện ít nhất phải mất đến năm năm. Chính vì vậy, thị trường trong thời gian tới chắc chắn sẽ vẫn tiếp tục còn nhiều khó khăn.

Lý giải nguyên nhân của sự giảm tốc trên thị trường bất động sản, ông Nam cho rằng, hai yếu tố tác động mạnh nhất đến thị trường bất động sản hiện nay là "tiền" và "đất" đều bị suy giảm. 

Trước hết là về "tiền", nguồn tín dụng vào bất động sản đang bị siết mạnh, dự báo sắp tới sẽ còn siết chặt hơn nữa. Đặc biệt là thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn và cho vay dài hạn từ 60% xuống 40% trong vòng hai năm, từ 1/2019 tỷ lệ này đã giảm tới 40%. Bên cạnh đó, lại tăng tỷ lệ an toàn trong vay bất động sản từ 150% lên 250%. 

Tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản giảm giảm liên tục, năm 2016, tốc độ tăng trưởng tín dụng chung đạt 12%, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản đạt 18%. Năm 2018, tốc độ tăng trưởng tín dụng chung đạt 12%, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản chỉ đạt 5%. 

Dòng vốn vào thị trường giảm đã gây ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của thị trường bởi phần lớn nguồn vốn trên thị trường bất động sản hiện nay đều là vốn vay ngân hàng, ông Nam nhận định.

Về "đất" cũng trong hoàn cảnh tương tự. Thời gian gần đây, hoạt động quy hoạch, phê duyệt dự án, đền bù giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất bị siết rất chặt. Thị trường không chỉ không có nhiều dự án mới được phê duyệt mà ngay cả những dự án trước đó cũng bị tạm dừng để thanh tra, rà soát lại.

Hệ quả của sự suy giảm nguồn cung trên thị trường trong khi sức mua của người dân vẫn còn rất lớn đã dẫn đến những xu hướng đầu tư không tích cực trong thị trường bất động sản trong thời gian gần đây. 

Theo ông Nam, xu hướng thứ nhất là người dân đầu tư vào mua đất ồ ạt, khiến đất sốt ở các khu vực Mũi Né, Vân Đồn, Phú Quốc. Trong khi đó, một đồng đầu tư vào bất động sản sẽ kéo theo hàng loạt các ngành kinh tế khác như, xây dựng, vật liệu xây dựng tiêu dùng phát triển, còn mua đất là “chôn tiền”, đầu cơ lướt sóng kiếm lợi, gây tác động tiêu cực cho thị trường.

Xu hướng thứ hai là các nhà đầu tư đầu tư bất động sản đổ về các địa phương có giá đất rẻ, thủ tục dễ dàng hơn để đầu tư các dự án.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, ông Nam khuyến cáo các doanh nghiệp cần hết sức thận trọng. Thế của các doanh nghiệp bất động sản thời điểm hiện tại phải là “phòng ngự”, chứ không thể tấn công. Đặc biệt cần giữ được lòng tin của người mua nhà để vượt qua giai đoạn thị trường khó khăn, suy giảm.