Hãy ‘trả lại tên’ cho nhà ở xã hội

Nhận thức lại về “nhà ở xã hội”

Ở các nước phát triển và ở khu vực Đông Nam Á, khái niệm nhà ở xã hội là loại nhà xây dựng không hướng đến mục đích kinh doanh mà hướng đến mục tiêu “xã hội”. Đó là những loại nhà dành cho những người không có khả năng mua nhà và không có nhu cầu sử dụng cầu kỳ (tạm hiểu là chỉ cần có chỗ cư trú). 

Họ là những người già không nơi nương tựa, vô gia cư, lang thang cơ nhỡ, người tật nguyền, phụ nữ đông con... mà chính quyền gọi là những người dễ bị tổn thương, thuộc nhóm yếu thế, không có khả năng hoặc không có nhiều cơ hội mưu sinh và khả năng sinh kế rất thấp.

Loại nhà này có thể xây dựng trên đất của chính phủ chưa dùng đến, hay các nhà từ thiện cho mượn, chất lượng nhà vừa phải, có đủ các chức năng cơ bản. Những người này thường được chia làm hai nhóm, một nhóm ở và sinh hoạt hoàn toàn miễn phí dưới sự bảo trợ của chính phủ, mạnh thường quân, các tổ chức NGO, tổ chức tôn giáo…; nhóm thứ hai trả tiền thuê rất thấp có tính tượng trưng, nhưng số tiền này do chính phủ trung ương hay chính quyền địa phương trả hộ tiền thuê thông qua các quỹ phúc lợi xã hội.

Người viết bài này đã đến thăm nhà ở xã hội ở Trung Quốc, Thái Lan, Philippines, Malaysia và cả ở Nhật Bản, Mỹ. 

Như vậy, nếu hiểu theo nghĩa như trên thì nhà ở xã hội cần duy trì và phát triển. Lý do là ở Việt Nam có rất nhiều người trong hoàn cảnh này, đặc biệt là một đất nước bước ra từ những cuộc chiến tranh liên miên, và sau hơn 30 năm cải cách, bên cạnh những thành tựu tốt thì có rất nhiều rủi ro và gẫy đổ xã hội. 

Trên nguyên tắc, những gì tư nhân không làm thì nhà nước phải làm, do vậy nhà nước (nhất là nhà nước XHCN) phải phát triển loại nhà này. Hiện nay loại hình nhà này đã có ở một vài địa phương, nhưng còn rất ít so với nhu cầu và chưa thành một chủ trương lớn, ngoài ra cần phát triển xã hội dân sự để các tổ chức xã hội, tổ chức tôn giáo, người dân, mạnh thường quân tử tế chung tay giúp đỡ họ.

Hệ quả của nhận thức chưa tới

Không hiểu sao ở Việt Nam, nhà ở xã hội đã được đồng nhất với “nhà thu nhập thấp”. Nhận thức này đưa đến một hệ quả là những chính sách ban hành liên quan đến loại hình nhà ở này không sát thực tế, và bị lợi dụng.

Một vài hệ quả có thể nhìn thấy được. Chẳng hạn, khi nhà thu nhập thấp được làm xong, nhưng người có thu nhập thấp thực sự lại không muốn mua hoặc không thể mua được hoặc. Điều gì đã xảy ra?

Thứ nhất, loại nhà này thường có chất lượng quá tệ, xuống cấp rất nhanh vì xây nhanh, vật liệu rẻ tiền. Người ở phải bỏ ra khá nhiều tiền để sửa chữa, nâng cấp.

Nhà ở xã hội thường xây ở những vị trí không thuận lợi, chẳng hạn xa trung tâm, xa đường quốc lộ, xa các nơi có dịch vụ tiện ích (nhà trẻ, trường học, bệnh viện, siêu thị…) cho nên người mua không có cơ hội mưu sinh.

Trường hợp khác, những loại chung cư tương đối tốt thì có giá bán cao, từ 15 - 18 triệu trở lên/m2, với giá này, không có người thu nhập thấp nào với tới được. 

Vậy chủ đầu tư làm gì và được gì mà nhận xây “nhà ở xã hội”.

Với trường hợp đầu, chủ đầu tư sau đó xin chuyển đổi mục đích sử dụng, đập đi xây lại. Còn ở trường hợp sau, chủ đầu tư sang sửa, nâng cấp bán theo giá thương mại. 

Ngoài ra có một số dự án thoả mãn được yêu cầu của nhà thu nhập thấp, nhưng người mua được lại không phải đúng đối tượng mà là những người khác, họ mua xong bán lại hưởng chênh lệch hoặc là cho thuê kiếm tiền.

Trong cả hai trường hợp trên, chủ đầu tư cuối cùng đều “thương mại hóa” được dự án trong khi hưởng rất nhiều ưu đãi như: được nhận đất sạch theo phương thức chỉ định, không phải đấu giá như đất thương mại; không phải nộp thuế đất, thuế VAT bán căn hộ, tiền hỗ trợ từ địa phương, được vay ưu đãi từ các nguồn khác nhau (vốn kích cầu, ngân hàng chính sách, vốn của địa phương), chưa kể những sai sót về thủ tục hành chính dễ dàng được cho qua vì đây là loại nhà phục vụ mục đích nhân văn; và được cả tiếng thơm nữa.

Một số gợi ý cho nhà ở xã hội

Theo kinh nghiệm của một số nước, ở các đô thị lớn họ xây nhà cho thuê với giá phải chăng cho những người thu nhập thấp, lao động tự do, công nhân, sinh viên. Ở Việt Nam hiện nay loại hình nhà cho thuê khá phổ biến, nhưng chủ yếu là do tư nhân đầu tư nhỏ lẻ, tạm bợ. 

Loại nhà này có ở quanh các trường đại học, khu công nghiệp, các công trường xây dựng lớn kéo dài nhiều năm. Giá thuê thấp, nhưng điều kiện sống khá tệ, thiếu an ninh, an toàn, diện tích hẹp (thường 12 - 14 m2) nóng, ồn ào, ẩm thấp và cực kỳ mất vệ sinh.

Các nước như Singapore (giai đoạn 1960 - 1980), Philippines, Trung Quốc, Thái Lan phát triển loại hình nhà giá rẻ cho thuê này bởi các công ty tư nhân như là một hướng chính trong việc tạo quỹ nhà, đặc biệt nó được chú ý trong giai đoạn đầu gọi là “quá độ đô thị”.

Mô hình này thành công ở các nước đã áp dụng với các lý do sau đây:

Thứ nhất giá cả tương đối thấp, vừa túi tiền của người lao động, khoảng 3 - 4 triệu đồng/tháng, chiếm 25% tổng thu nhập một tháng của hai vợ chồng. Ở Việt Nam, một thợ hồ phụ việc, một ngày công là 300.000 VND, như thế một tháng họ thu nhập khoảng 7 triệu, còn người buôn bán có thể cao hơn.

Thứ hai, vì là nhà thuê do các công ty làm cho nên chất lượng chấp nhận được. Các nhà chung cư cho thuê này thường là 4 - 5 tầng, không thang máy, diện tích 45 - 52 m2 (có nhà bếp, nhà vệ sinh riêng), 30 - 40 m2 có bếp, nhà vệ sinh chung cho 2, 3 nhà. 

Vật liệu xây dựng loại trung bình, tuy nhiên những phần kết cấu đảm bảo qui chuẩn như móng, khung chịu lực, hệ thống điện, cấp thoát nước. Đa phần ở các nước sử dụng loại nhà khung thép tiền chế, gạch không nung, có thể tháo lắp di chuyển sang nơi khác một cách thuận lợi, tiết kiệm.

Thứ ba, nhà được xây dựng trên đất công chưa sử dụng (đất dự trữ, đất qui hoạch lâu dài) hoặc đất của các chủ đầu tư đã mua tạm thời còn rảnh rỗi. Thời hạn thường không dài, dưới 15 năm. Khi chủ đất cần lấy lại để làm việc khác, khi đó người thuê sẽ di chuyển sang khu nhà khác có thể do chính chủ đầu tư làm tiếp.

Thứ tư, loại nhà chung cư cho thuê này do chính chủ đầu tư trực tiếp, khai thác và quản lý cho nên vận hành tương đối ổn, thu hồi được vốn, đất không bị lấn chiếm vì được đưa vào sử dụng. Ở Singapore thì được chuyển về quĩ nhà ở do chính chủ mua lại, sau đó chính phủ đưa vào kế hoạch sử dụng.

Từ thực tế của TP. HCM cho thấy, loại nhà chung cư tầm trung cho thuê khá thành công như công ty Đất Lành đang làm. Vấn đề còn lại là khi Nhà nước coi đây là một hướng phát triển thì sẽ có các chính sách hợp lý về đất đai, qui chuẩn xây dựng, thuế, giá thuê, vốn và quản lý vận hành. 

Không nên để cho các doanh nghiệp tự mày mò, tự bơi và tự chìm, trong khi nhiều hộ gia đình xây các dãy nhà trọ cho thuê với chất lượng rất thấp, mất an toàn, an ninh, họ thu tiền tươi, nhưng không phải đóng một đồng thuế nào cả…