Hướng đi nào cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng 2019?

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2018, tổng nguồn cung condotel trên cả nước đạt 8.507 căn. Xét theo địa bàn, Khánh Hòa dẫn đầu nguồn cung với 2.231 căn, chiếm 26,2% tổng nguồn cung, tiếp theo là Quảng Ninh với 1.621 căn, chiếm 19,1%, Đà Nẵng, 1.211 căn, chiếm 14,2%.

Tổng giao dịch condotel năm 2018 đạt 7.849 căn (riêng quý IV đạt 2.581 căn, gấp 2,6 lần quý III).

Lý giải về sự sụt giảm đáng kể lượng giao dịch trong quý III/2018, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, lượng giao dịch của cả nước trong quý I, II khá tốt nhưng quý III lại giảm mạnh do nhiều người đang có tâm lý lo ngại về tính pháp lý của condotel. 

Trong quý IV, lượng giao dịch condotel đã tăng trở lại với những con số ấn tượng. Đây là một tín hiệu cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư đối với phân khúc này đang trở lại. Trong đó, những dự án được giao dịch thành công nhiều nhất đến từ những dự án có sự tham gia của các chủ đầu tư uy tín.

Dự báo về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2019, ông Đính cho rằng, Đà Nẵng và Nha Trang sẽ giảm nhiệt phát triển mới các dự án bất động sản nghỉ dưỡng do đã phê duyệt nhiều nguồn cung và đang có hoạt động thanh tra, rà soát của Chính phủ. Những vùng có tỷ trọng hàng mới nhiều nhất là Phú Quốc, Quảng Ninh và Bình Thuận.

Bên cạnh đó, do Việt Nam đang là quốc gia có lợi thế và cơ hội phát triển du lịch, tỷ trọng khách du lịch tăng trưởng theo hàng năm. Trong đó, khách quốc tế chủ yếu có nhu cầu sử dụng các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp. Đây chính là những yếu tố tạo niểm tin cho khách hàng và thúc đẩy hoạt động đầu tư sôi động trở lại. Lượng giao dịch thành công năm 2019 về sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng sẽ vượt năm 2018, ông Đính nhận định.

Nhận định về phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2018, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, tư vấn, định giá và quản lý tài sản, CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường condotel đang tăng trưởng chậm lại so với 2016 - 2017, do liên quan đến vấn đề về pháp lý. Mặt khác, việc Quốc hội hoãn thông qua Luật Đặc khu cũng ít nhiều ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư. 

Hơn nữa, hình thức bán hàng codotel có cam kết lợi nhuận sau một thời gian tăng trưởng nhanh, song một số chủ đầu tư không đảm bảo cam kết lợi nhuận cho khách hàng đã khiến cho xu hướng mua của khách hàng chậm lại. 

Khách hàng đang có xu hướng trở lại với các sản phẩm bất động sản thuần ?

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở miền Bắc và miền Trung Savills cho rằng, năm 2018 là một năm có nhiều biến động và thay đổi của thị trường bất động sản so với các năm trước. Số lượng bất động sản nghỉ dưỡng mới được tung ra thị trường ít và đặc biệt trầm lắng so với những năm 2016, 2017 khi mà thị trường sốt condotel. Cơn sốt này đã hạ nhiệt đáng kể trong năm 2018.

Theo ông Hiển, khách hàng hiện nay đang có xu hướng quay trở lại với các sản phẩm bất động sản thuần như biệt thự biển, chung cư biển, biệt thự nghỉ dưỡng.

Nguyên nhân là do bản chất của các sản phẩn bất động sản phái sinh thường chỉ mang tính chất xu hướng, vì vậy qua thời gian, có những sản phẩm sẽ bị đào thải, cũng có những sản phẩm sẽ thay đổi để phù hợp với thị hiếu, xu hướng và sự phát triển của nền kinh tế. 

Trong quá trình phát triển, các sản phẩm bất động sản phái sinh cũng vấp phải nhiều khó khăn và trở ngại, trong đó rào cản lớn nhất chính là về mặt pháp luật. Với những dòng sản phẩm mới, đôi khi quy định và chính sách chưa thể theo kịp, vì vậy khung pháp lý cho nhiều sản phẩm phái sinh còn chưa rõ ràng và nhất quán. 

Điều này gây ảnh hưởng đáng kế đến hoạt động giao dịch của các sản phẩm này, tuy rằng các chủ đầu tư và dự án đều rất nỗ lực trong phát triển sản phẩm và minh bạch hóa hoạt động vận hành của dự án.

Mặt khác, các sản phẩm đơn thuần luôn là gốc của thị trường bất động sản. Mọi hoạt động của con người đều gắn liền với bất động sản: ở, làm việc, kinh doanh, vì vậy các sản phẩm thuần sẽ là cốt lõi không bao giờ thay đổi của thị trường.

Đối với các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tại thị trường biển, để có thể phát triển trong thời gian tới, ông Hiển cho rằng, các sản phẩm phải có những điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu sử dụng của khách hàng và xu thế chung của thế giới. Ví dụ như việc dần thôi cam kết lợi nhuận tại các dự án nghỉ dưỡng có chương trình cho thuê lại. Xu hướng này dự kiến là những hướng đi bền vững hơn của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Còn theo bà Nguyễn Hoài An, năm 2019, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bước vào giai đoạn phân hoá rõ rệt. Để phát triển thị trường này, các địa phương cần phát triển quy hoạch du lịch mà trong đó phát triển về hạ tầng là quan trọng nhất. 

Bên cạnh đó, một vấn đề quan trọng khác đó là tính pháp lý của bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa có quy định rõ ràng. Đã có nhiều hội thảo, bàn tròn của các cơ quan góp ý để condotel theo hướng phù hợp hơn, nhưng mọi vấn đề vẫn đang bỏ ngỏ. Các bộ, ngành và Chính phủ cần có chính sách rõ ràng cho condotel để thị trường này phát triển, giải quyết bài toán về dư nguồn cung hay quy hoạch phát triển condotel trong thời gian tới.

Giữ một cái nhìn lạc quan về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2019, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc bộ phận Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương cho rằng, sự tăng trưởng của thị trường vẫn sẽ tiếp tục trong năm tới và thậm chí còn được thúc đẩy nhiều hơn nhờ vào các xu hướng mới trên toàn cầu. 

Một trong những xu hướng nổi bật có thể kể đến là công nghệ thông tin đã có tác động lớn đến ngành du lịch ở cả phân khúc nghỉ dưỡng và công vụ. Sự phát triển công nghệ thông tin sẽ giúp việc du lịch trở nên dễ dàng hơn với những sản phẩm mang chất lượng tốt hơn cùng với nhiều lựa chọn lưu trú khác nhau nhờ vào sự trợ giúp của các công cụ và ứng dụng hỗ trợ du khách thực hiện các thao tác một cách dễ dàng. Điện thoại thông minh, trí tuệ nhân tạo (AI), thanh toán điện tử hay mạng xã hội đều có tác động đáng kể đến cách thức du lịch trong tương lai. 

Bên cạnh đó, Việt Nam đang ở một vị thế tốt để nắm bắt sự tăng trưởng và cơ hội. Dự kiến trong 2019 lượt khách du lịch sẽ tiếp tục tăng trưởng nhưng với tỷ lệ thấp hơn so với năm trước. Năm 2019 cũng sẽ xuất hiện nhiều dự án condotel với số lượng phòng lớn đi vào hoạt động. Condotel là một sản phẩm tốt nếu được nghiên cứu, hoạch định và triển khai đúng cách. 

Tuy nhiên, những sản phẩm này có thể ảnh hưởng đáng kể đến thị trường nếu không được hoach định và vận hành một cách kỹ lưỡng vì sẽ dẫn đến sự sụt giảm về giá phòng và công suất phòng trong trung hạn, đặc biệt là tại các điểm đến ven biển. 

Ông Mauro Gasparotti khuyến khích các chủ đầu tư nghiên cứu các xu hướng và sản phẩm mới vốn chưa có nhiều sự hiện diện tại thị trường Việt Nam như Khu dân cư có thương hiệu (Branded residences), khách sạn dịch vụ giới hạn (select-service hotel) hay resort với các dịch vụ chú trọng trải nghiệm nhằm đa dạng hóa lựa chọn lưu trú và nắm bắt nhu cầu của thế hệ du khách mới. 

Các dự án xanh và chú trọng vào sự phát triển bền vững sẽ trở thành tiêu chí quan trọng đối với khách hàng. Song, các sản phẩm này cũng đòi hỏi chủ đầu tư phải có những hiểu biết nhất định về mô hình và ý tưởng cũng như cách thức hợp tác giữa các bên liên quan để đảm bảo việc triển khai và tính khả thi của dự án.

"Nhìn chung, chúng tôi vẫn có cái nhìn tích cực về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam trong năm 2019 và mong chờ những kết quả tốt trong năm tới, ông Mauro nhận định.