Đề xuất giải pháp căn cơ tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho condotel

Sự phát triển mạnh mẽ của condotel trong vài năm gần đây đang thu hút lượng tiền khổng lồ từ các nhà đầu tư. Tuy nhiên, khung pháp lý cho loại hình căn hộ này hiện còn gây nhiều tranh cãi trong dư luận và tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng.

Khác với những quan điểm cho rằng không có căn cứ để coi condotel là một loại hình bất động sản và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các sản phẩm này, nhiều chủ đầu tư cho rằng, đang có khoảng trống pháp lý lớn đối với bất động sản "lai". Đặc biệt là các sản phẩm căn hộ du lịch (condotel), nhà phố du lịch, biệt thự du lịch trong các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng.

Giới doanh nghiệp bất động sản ủng hộ việc sửa luật để cấp sổ đỏ và coi như đất ở đối với bất động sản du lịch.

Không đồng tình với đề xuất này của các chủ đầu tư, mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, không có khoảng trống pháp luật đối với bất động sản lai, trong đó có condotel.

Nhiều địa phương "xé rào"

Theo ông Châu, condotel là từ ghép của từ "condo" và "hotel", có nghĩa là "căn hộ khách sạn" hay "phòng khách sạn có bếp", để người thuê lưu trú nếu có nhu cầu thì có thể tự nấu ăn trong kỳ nghỉ. Loại hình lưu trú này rất thích hợp cho hộ gia đình, nhóm bạn du lịch, nghỉ dưỡng. Trong các khu du lịch, nghỉ dưỡng ở Việt Nam, ngoài loại hình cơ sở lưu trú phổ biến là phòng khách sạn, có nhiều nơi còn có thêm loại hình căn hộ này. 

Ông Châu chỉ ra sự khác biệt giữa căn hộ condotel với phòng khách sạn và căn hộ chung cư là vấn đề quyền sở hữu và quản lý, kinh doanh. Theo đó, về quyền sở hữu, căn hộ condotel thuộc sở hữu riêng của các nhà đầu tư thứ cấp bên cạnh phần thuộc sở hữu của chủ đầu tư khu du lịch, nghỉ dưỡng (sở hữu chung theo phần). Về mặt quản lý, kinh doanh condotel, thì phương thức phổ biến là chủ sở hữu căn hộ condotel ủy quyền cho chủ đầu tư khu du lịch nghỉ dưỡng thực hiện.

Sau khi nghiên cứu kỹ các quy phạm pháp luật hiện hành, Chủ tịch HoREA cho rằng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch, Bộ Luật Dân sự về cơ bản đã có thể điều chỉnh hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh các loại hình bất động sản "lai". 

Tuy nhiên, nguyên nhân khiến thời gian vừa qua, các chủ đầu tư dự án condotel "kêu" là đang có khoảng trống pháp luật về các loại hình bất động sản này là do xuất phát từ lợi ích của các chủ đầu tư dự án. 

Cụ thể, theo ông Châu, các chủ đầu tư dự án condotel đang đạt được lợi nhuận rất lớn do giá bán căn hộ condotel tương đương giá bán căn hộ cao cấp, trong lúc giá thành thấp và nghĩa vụ của doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án vào ngân sách nhà nước chưa tương xứng, như Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa đã nhận định: "Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất đối với dự án du lịch, nghỉ dưỡng quá thấp, vì thu tiền sử dụng đất theo mục đích đất sản xuất kinh doanh". 

Kế đến là mục đích của các chủ đầu tư muốn bán nhanh, chốt lời nhanh dự án condotel, nên các chủ đầu tư thường thực hiện phương thức bán căn hộ condotel với cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8 - 12%/năm trong 8 - 12 năm, với thủ thuật tăng giá bán cao hơn rất nhiều so với giá gốc. 

Nói cách khác, chủ đầu tư lấy tiền trước của khách hàng rồi trả lại dần cho khách hàng theo cam kết lợi nhuận, kiểu "lấy mỡ nó rán nó". 

Để tăng thêm tính hấp dẫn khi bán hàng, nhiều chủ đầu tư dự án condotel còn cam kết người mua condotel sẽ được cấp "sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở" trong lúc Luật Đất đai hiện hành không có quy định cấp "sổ đỏ" ổn định lâu dài mà chỉ quy định cấp "sổ đỏ" có thời hạn cho người mua condotel. 

Thực tế các năm qua, đã có vài địa phương "xé rào", cấp "sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở" cho người mua căn hộ condotel. Tuy nhiên, việc làm của các địa phương này là trái với quy định của pháp luật đất đai hiện hành, ông Châu nhận xét.

Đồng quan điểm về vấn đề pháp lý cho condotel, luật sư Trương Anh Tú cũng cho rằng, condotel bản chất là khách sạn. Thời gian trước, nhằm tìm ra giải pháp cho loại hình bất động sản lai này, nhiều bộ ngành đã có đề xuất sửa bốn luật: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng để cấp sổ đỏ cho các căn hộ condotel. 

"Song dù có sửa bốn luật, pháp lý của condotel vẫn không thể đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành, bởi vẫn còn đó Luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp. Khi nguyên lý đã mâu thuẫn, dù có sửa trăm luật để condotel được công nhận thì cuối cùng rất nhiều vấn đề pháp lý sẽ nảy sinh mà không thể có cách nào giải quyết triệt để. Và cũng không thể hạn chế những rủi ro mà loại hình căn hộ này mang lại", ông Tú nhấn mạnh.

Trả lại tên cho condotel

Ông Tú đề xuất, đối với các condotel, giải pháp tốt nhất là các dự án đã triển khai xây dựng và đưa vào giao dịch trên thị trường thì chủ đầu tư buộc phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở. 

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước tương tự như các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng khác, dự án condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và khu condotel phải trở thành khu dân cư. Trong trường hợp này, các condotel sẽ không phải là khách sạn nữa, mà trở thành khu dân cư, phải tuân thủ các quy định về quản lý nhà ở.

Đối với các dự án được cấp giấy phép nhưng chưa triển khai xây dựng hoặc chưa đưa ra giao dịch trên thị trường, cần đưa các căn hộ condotel về đúng bản chất của nó. Tức là, đất kinh doanh dịch vụ du lịch, đồng thời điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ thành hợp đồng thuê căn hộ. Không nên vì tình thế bắt buộc mà sáng tạo những khái niệm mâu thuẫn như “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

"Đã là đất kinh doanh du lịch có thời hạn, dù có thuê 30 năm hay 50 năm, thậm chí 100 năm, pháp luật cũng không cấm. Đó là giao dịch dân sự, muốn thuê bao nhiêu thì thuê, thuận mua vừa bán. Quan trọng là không được đánh tráo khái niệm", ông Tú nhận định.

Nếu chỉ để kích cầu cho sự phát triển của condotel, tạo tâm lý ổn định cho người mua thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xây dựng khung pháp lý đối với hợp đồng thuê phòng, nhằm đảm bảo đầy đủ quyền lợi cho người thuê như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế tương tự như trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước trước đây, thay vì việc sửa luật, cố tình lái vấn đề đi lệch bản chất nhằm tạo ra lợi ích cho một nhóm chủ đầu tư.

Theo luật sư Tú, cần phải đưa condotel về đúng bản chất của nó là khách sạn, không liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Không thể có chuyện chủ đầu tư dự án giao dịch mua bán những sản phẩm không phù hợp rồi đòi hỏi Nhà nước phải hợp pháp hóa. Luật pháp chỉ nên điều chỉnh vì lợi ích chung của xã hội, không thể cố tình lái vấn đề đi lệch bản chất nhằm tạo ra lợi ích cho một nhóm chủ đầu tư.

Đưa ra giải pháp cho loài hình bất động sản lai, ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, về lâu dài, để phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, rất cần thiết sửa đổi Luật Đất đai theo hướng cho phép thực hiện chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với "đất du lịch". Đất du lịch chỉ được sử dụng nhằm mục đích phục vụ du lịch mà thôi. 

Như vậy, ngoài hình thức thuê đất có thời hạn, chủ đầu tư các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng còn có thể lựa chọn hình thức sử dụng "đất du lịch" ổn định lâu dài, và sẽ phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phù hợp giá thị trường vào ngân sách nhà nước, tương tự như chính sách thu tiền sử dụng đất ở. 

Trên cơ sở đó, người mua căn hộ condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Đồng thời, cần bổ sung quy định thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán condotel hình thành trong tương lai để bảo vệ nhà đầu tư thứ cấp. 

Trước mắt, các cơ quan có thẩm quyền cần hướng dẫn cấp "sổ đỏ" có thời hạn cho người mua căn hộ condotel để đảm bảo quyền lợi khách hàng; và cần có biện pháp yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel thực hiện nghĩa vụ đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp như đã cam kết trong hợp đồng. 

Thực hiện tốt các công việc nêu trên sẽ góp phần tạo thêm nguồn thu và tránh thất thoát ngân sách nhà nước, giúp cho thị trường condotel phát triển minh bạch và bền vững, ông Châu nhận định.