Condotel: Kênh đầu tư tài chính rủi ro và kỳ lạ?

Vướng mắc pháp lý, thị trường condotel đang chững lại?

Sau thời gian phát triển nóng khoảng 2 năm trở lại đây, đến quý I/2018, thị trường căn hộ khách sạn (condotel) đã ghi nhận sự sụt giảm đáng kể cả về nguồn cung và giao dịch.

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2018 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, tại hầu hết thị trường phát triển condotel mạnh mẽ trong giai đoạn trước đều xuất hiện xu hướng chững lại trong quý I.

Tại Khánh Hoà, các căn condotel cao cấp có mức giá từ 36 - 65 triệu đồng/m2, full nội thất 4 - 5 sao được chào bán trong quý I/2018 chủ yếu là đợt kế tiếp của các dự án condotel cũ như Swissthouches La Luna Resort Nha Trang, The Scenia Bay, AB Nha Trang Central Square, The Arena. 

Riêng các dự án mới như Ocean Gate Nha Trang, căn hộ du lịch Marina suites Nha Trang đang mở bán mới nhưng tốc độ giao dịch chỉ dừng lại ở sơ cấp.

Phân khúc condotel cao cấp chiếm tỷ trọng 35% trên tổng lượng giao dịch căn hộ tại Nha Trang, Khánh Hòa. Tuy nhiên, theo VARs, bắt đầu từ quý IV/2017 người mua condotel khó chuyển nhượng lại vì thanh khoản kém.

Tại Đà Nẵng, quý I/2018 có thêm 901 căn condotel được chào bán mới chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Lượng giao dịch sản phẩm condotel và villa ghi nhận 553 giao dịch. Mức giá biến động không nhiều, thậm chí, phân khúc villa hạng sang, mức giá bán trung bình còn giảm khoảng 5% so với cùng kỳ năm trước.

Tại Quảng Ninh, thị trường có sự phát triển khả quan hơn. Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng chủ yếu tập trung và tăng trưởng tốt tại Hạ Long, với sự tham gia của các tập đoàn lớn nhất thị trường như Vingroup, Sun Group, FLC, BIM Group. 

Các sản phẩm condotel và biệt thự nghỉ dưỡng có tỉ lệ thanh khoản khá tốt với giá cao cho những dự án ở vị trí đẹp, được đầu tư bài bản, chủ đầu tư uy tín hay có đơn vị quản lý quốc tế.

Tuy nhiên, ghi nhận trong quý I/2018, tại Hạ Long không có sản phẩm mới nào chào bán nên lượng giao dịch condotel tại đây là không đáng kể.

Tình hình tương tự tại Phú Quốc, các sản phẩm condotel và villa tại Phú Quốc vẫn chủ yếu từ các dự án của CEO Group, MIK, Vingroup, Sun Group, BIM Group, mức giá của loại hình này không có gì biến động nhiều, giá có tăng nhưng chậm.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, trong ba tháng đầu năm 2018, thị trường condotel chững lại xuất phát từ việc trên các phương tiện thông tin đại chúng, truyền thông nói nhiều về pháp lý của loại hình căn hộ này khiến các nhà đầu tư e ngại về khả năng không được cấp sổ đỏ, rủi ro trong cam kết lợi nhuận.

Bên cạnh đó, theo ông Đính, hiện đang nguồn cung condotel trong tương lai gần đang có xu hướng tăng mạnh. Chỉ tính riêng tại Đà Nẵng và Nha Trang, nguồn cung condotel đã được phê duyệt dự kiến chào bán trong năm 2018, 2019 khoảng 17 nghìn căn hộ.

Số liệu của Tổng cục Du lịch cho thấy, lượng căn hộ lưu trú, hạ tầng phục vụ du lịch hàng năm đều tăng trưởng mạnh nhưng vẫn còn thiếu nhiều đặc biệt là loại căn hộ lưu trú cao cấp.  

Hiện Thái Lan đang đón 50 triệu khách du lịch mỗi năm, Việt Nam mới đạt 13 triệu lượt, do đó muốn phát triển du lịch tốt có phải đáp ứng được nhu cầu lưu trú. Tuy nhiên, nếu các chủ đầu tư ồ ạt ra hàng trong thời điểm hiện tại sẽ dẫn đến ế thừa là điều tất yếu, ông Đính nhận định.

Nhiều rủi ro khi đầu tư

Về rủi ro trong đầu tư condotel, Phó chủ tịch Hội Môi giới cho rằng, trên thế giới họ mua loại hình căn hộ du lịch này rất nhiều, các nhà đầu tư thường không quá quan tâm đến tính pháp lý mà xem đây như một hình thức đầu tư cổ phần vào dự án để hưởng lợi tức như một kênh đầu tư tài chính.

Trong khi đó, ở Việt Nam, các chủ đầu tư đã đặt ra cam kết lợi nhuận rất hấp dẫn, thậm chí là được bảo lãnh ngân hàng để người mua căn hộ yên tâm. Sắp tới, vấn đề pháp lý của loại hình bất động sản này chắc chắn sẽ sớm được thông qua để củng cố niềm tin của khách hàng trên thị trường.

Ở một góc nhìn khác, TS. Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế và chính sách (VEPR) lại cho rằng, condotel là một loại hình bất động sản "kỳ lạ", rất rủi ro cho người mua. 

Theo ông Thành, về mặt tài chính, khi mua condotel người mua đang xem nó như một kênh đầu tư sinh lợi, ở đó các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận hấp dẫn để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, vấn đề là sau đó, chủ đầu tư lại kinh doanh trên chính tài sản của khách hàng, tỷ suất lợi nhuận do các đơn vị quyết định.

Đối với phương thức đầu tư như vậy, giá của condotel sẽ do tỷ suất lợi nhuận quyết định. Như vậy, chẳng khác nào khách hàng để cho chủ đầu tư quyết định giá trị tài sản của mình.

Các loại hình bất động sản khác trên thị trường, giá tăng hay giảm sẽ do thị trường quyết định, nhà đầu tư có thể bán ra khi đắt hoặc mua vào khi rẻ.

Trong khi đó, đối với condotel, khi dự án kinh doanh thua lỗ, chủ đầu tư trước đó cam kết trả lãi 15% cho khách hàng nhưng giờ chỉ trả được 7% khiến nhà đầu không chấp nhận, muốn bán lại căn hộ đó cho người khác. Song vấn đề là ai sẽ mua? 

Người mua tiếp theo họ sẽ dựa vào tỷ suất lợi nhuận của căn hộ để quyết định giá mua và đương nhiên, căn hộ có tỷ suất lợi nhuận thấp sẽ không thể bán với giá cao như ban đầu khi chủ đầu tư bán cho khách hàng, ông Thành phân tích.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, một số địa phương hiện nay đã cấp sổ đỏ cho condotel. 

Tuy nhiên, nếu tới đây pháp luật quy định loại căn hộ này là bất động sản kinh doanh và chỉ sở hữu 50 năm thì các nhà đầu tư sẽ rơi vào rủi ro pháp lý rất lớn.

Mặt khác, nhiều ngân hàng hiện nay cũng không dám cho vay condotel vì không biết tương lại dự án sẽ như thế nào. Trong trường hợp các chủ đầu tư không có khả năng trả nợ buộc phải thu hồi dự án, liệu ngân hàng sau khi thu hồi được sẽ bán dự án cho ai khi sản phẩm bất động sản đó phải được quản lý bởi nhà đầu tư và phải có các tiện ích phục vụ du lịch đi kèm, ông Hiếu nhận định.

Đưa ra lời khuyên đối với khách hàng đầu tư condotel, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch VARs cho rằng, đối với condotel, việc thực hiện theo đúng cam kết giữa chủ đầu tư và khách hàng là hết sức quan trọng.

Đối với các doanh nghiệp nhỏ, chưa có kinh nghiệm khai thác thị trường, nhất là đầu tư loại hình bất động sản cao cấp nhưng lại không có dòng khách cao cấp từ quốc tế thì rất khó để dự án có thể thành công.

Trong thời điểm hiện nay khi pháp lý chưa rõ ràng, khách hàng vẫn có thể đầu tư condotel nếu chọn đúng dự án, chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu. Với các dự án này, khách hàng vẫn có thể yên tâm vì những lợi nhuận mà các thương hiệu uy tín này mang lại cho mình.