Đầu tư condotel: Cam kết lợi nhuận càng lớn, rủi ro càng cao
Thu Phương
Chủ nhật, 18/03/2018 - 08:15
Mức cam kết lợi nhuận cao bất thường của một số chủ đầu tư dự án condotel hiện nay tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho khách hàng.
Condotel đang tạo sức hút rất lớn đối với giới đầu tư.
"Chủ đầu tư năng lực tốt vẫn không tránh khỏi rủi ro"
Theo ông Lực, mức cam kết lợi nhuận tại nhiều dự án condotel hiện nay lên tới 15%, thậm chí hơn là quá cao. “Đứng dưới góc độ nhà đầu tư, khách hàng, có thể họ cho rằng chủ đầu tư quá tài tình, dự án quá hấp dẫn. Tuy nhiên, theo đánh giá của các nhà quản lý, chuyên gia, mức cam kết lợi nhuận cao bất thường này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho khách hàng”.
TS. Cấn Văn Lực
Ông Lực cho rằng, có hai tham số rất quan trọng để các chủ đầu tư tính toán được mức cam kết lợi nhuận hợp lý cho dự án của mình. Thứ nhất là mức cam kết cao hơn lãi suất tiết kiệm của ngân hàng là 7%. Thứ hai là cam kết lợi nhuận cảng lớn, rủi ro càng cao.
Một câu hỏi đặt ra là tại sao Việt Nam không cam kết lợi nhuận thấp như 7% của Thái Lan hay 5% của Trung Quốc. Đó là bởi Việt Nam rủi ro cao hơn, Việt Nam được các tổ chức quốc tế xếp hạng tín nhiệm quốc gia thấp hơn các nước khác, vị chuyên gia này lý giải.
Mặt khác, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cũng cho rằng, biện pháp phòng ngừa rủi ro trong cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư dự án là cam kết thời gian. Tuy nhiên, thời gian các dự án này cam kết cũng quá dài, nhiều dự án đưa ra mốc thời gian từ 8 – 12 năm.
Trong khi đó, thực tế cho thấy, mức cam kết thời hạn ngắn hơn là 5 năm là phù hợp. Hoặc một cách khác, có thể 5 năm đầu lợi nhuận là 10%, từ năm thứ năm thứ 6 chia đôi lãi giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Trong trường hợp mức độ lợi nhuận của dự án không như kỳ vọng, chủ đầu tư và khách hàng đương nhiên phải chia sẻ rủi ro. Đó là cách mà quốc tế vẫn làm, ông Lực cho hay.
Ông Mauro Gasparotti.
Một khía cạnh khác của việc cam kết lợi nhuận tại các dự án condotel, tại Hội thảo "Đầu tư condotel: Thực tế, triển vọng và giải pháp", ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á - Thái Bình Dương cho rằng, việc cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư sẽ khiến cho nhà đầu tư có sự tin tưởng vào dự án và tính toán được lợi nhuận của mình.
Tuy nhiên, vấn đề quan ngại là khả năng thanh toán lợi nhuận theo thời gian cam kết của dự án condotel là không ổn định do chịu ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố. Ông Mauro cho rằng, bản chất condotel là khách sạn, do đó, nó phụ thuộc rất lớn vào điều kiện vận hành, có thể có năm tốt nhưng có năm không tốt.
Theo đó, nhiều yếu tố khách quan bên ngoài tác động vào hoạt động kinh doanh khiến chủ đầu tư không lường trước được như môi trường, chính sách của Nhà nước, các đường bay thiết lập mới hoặc bị huỷ, quan hệ quốc tế.
Do đó, một dự án condotel có chủ đầu tư có năng lực tốt cũng khó có thể tránh khỏi rủi ro. Những yếu tố ngoại sinh tác động sẽ làm ảnh hưởng rất đến những cam kết giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Chẳng hạn như tại Thái Lan, quốc gia có kinh nghiệm về phát triển condotel, cũng có những rủi ro xảy ra ở dự án trong giai đoạn xây dựng khiến khách hàng có thể kiện ra tòa vì chủ đầu tư không đáp ứng những điều kiện trong hợp đồng, ông Mauro dẫn chứng.
Bên cạnh đó, thực tế cho thấy, trong hoạt động khách sạn, những năm đầu thường chưa được ổn định, nên chủ đầu tư chưa nhận được lợi nhuận như mong muốn, trong khi nhiều nhà đầu tư chỉ quan tâm lợi nhuận ngắn hạn mà ít tính toán đến hoạt động dài hạn của khách sạn.
Đối với giải pháp về lợi nhuận, ông Mauro cho rằng, chủ đầu tư cần tính toán để có được nguồn vốn nhất định để bù đắp vào những năm công suất hoạt động của khách sạn chưa tốt.
"Với một số dự án chúng tôi đang tư vấn, các chủ đầu tư tìm được nguồn thu khác như dịch vụ ăn uống, golf hoặc không bán hết căn hộ mà để lại khai thác để chi trả cho các khoản cam kết lợi nhuận với khách hàng. Việt Nam có thể tham khảo những quốc gia lân cận phát triển về mô hình condotel như Thái Lan, Singapore, Indonesia, qua quan sát của Savills, những quốc gia này chưa cho thấy các số liệu về những trường hợp chủ đầu tư không thực hiện cam kết lợi nhuận", Giám đốc Savills Hotels cho hay.
Khách hàng có thể kiện chủ đầu tư vi phạm cam kết lợi nhuận
Tỷ phú Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC cho rằng, đối với những dự án condotel được đầu tư bài bản, chuyên nghiệp, rủi ro là rất khó xảy ra.
Ông Quyết lấy ví dụ tại các dự án của FLC, để nhà đầu tư quan tâm đến condotel, chủ đầu tư phải giữ cam kết về chất lượng, thời gian và lợi nhuận của sản phẩm này.
"Với FLC, chúng tôi đều thực hiện được những cam kết đó với nhà đầu tư từ tiến độ đến chất lượng thi công. Chính yếu tố đó đã giúp cho việc bán căn hộ của FLC rất tốt, dự án đón lượng khách lớn, khi cao điểm không có phòng trống. Còn mùa thấp điểm lượng khai thác vẫn chiếm từ 40 - 60%. Trong khi chỉ cần khai thác được 40 - 50%, chủ đầu tư đã có thể đảm bảo lợi nhuận cho khách hàng", Chủ tịch FLC tiết lộ.
Ông Trịnh Văn Quyết
Trong trường hợp một số chủ đầu tư thiếu uy tín, không đảm bảo về lợi nhuận như đã cam kết với khách hàng, với tư cách là một luật sư, ông Quyết cho rằng, kiểm soát rủi ro hoàn toàn đã được thể hiện trong hợp đồng dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng khi mua bán căn hộ condotel.
Ông Quyết khuyên các nhà đầu tư nên thuê luật sư nghiên cứu thật kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán condotel. Khi có tranh chấp xảy ra, tòa án dân sự sẽ giải quyết.
Nếu chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 10 năm cho khách hàng, nhưng mới năm thứ 2 đã không trả lợi nhuận thì khách hàng có quyền kiện chủ đầu tư ra tòa án để đòi lại quyền lợi này.
"Quan hệ hợp đồng mua bán là thỏa thuận dân sự, không liên quan gì đến việc luật cho phép hay không cho phép. Tất cả mối quan hệ, cam kết và quyền lợi giữa các bên đều thể hiện trên hợp đồng mua bán này. Với tư cách chủ đầu tư, tư cách của nhà tư vấn pháp lý, tôi khuyên các nhà đầu tư rằng, nếu chủ đầu tư không được cấp phép mô hình condotel mà vẫn bán sản phẩm này thì nhà đầu tư chỉ cần quan tâm đến thỏa thuận trong hợp đồng mua bán giữa mình và chủ đầu tư. Đây là vấn đề quan trọng nhất", ông Quyết cho hay.
Đồng quan điểm, bà Lê Thị Hải Châu, Giám đốc điều hành dự án Moevenpick Resort Phú Quốc cũng cho rằng, hợp đồng mua bán căn hộ condotel đã được ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng là sự thoả thuận giữa hai bên. Nếu chủ đầu tư không đảm bảo trả lợi nhuận như cam kết, chủ đầu tư sẽ chịu phạt theo hợp đồng và quy định của pháp luật.
Khác với những quan điểm cho rằng không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại hình căn hộ khách sạn, giới doanh nghiệp bất động sản lại ủng hộ việc cấp sổ đỏ và coi như đất ở đối với loại hình căn hộ này.
Khác với những quan điểm cho rằng không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại hình căn hộ khách sạn, giới doanh nghiệp bất động sản lại ủng hộ việc cấp sổ đỏ và coi như đất ở đối với loại hình căn hộ này.
Thay vì sửa luật để công nhận condotel rất tốn kém và không cần thiết, Chủ tịch Tập đoàn FLC kiến nghị Chính phủ ra một thông tư hướng dẫn coi condotel là đất ở không hình thành đơn vị ở và cấp sổ đỏ lâu dài cho loại hình căn hộ này.
Nhiều chuyên gia cho rằng, nguồn cung quá lớn, tính pháp lý chưa rõ ràng và nhiều rủi ro trong cam kết lợi nhuận chính là những yếu tố khiến thanh khoản condotel trên thị trường bất động sản Nha Trang đang có xu hướng chững lại.
Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa cho rằng, việc hơn 60% dự án condotel của tỉnh mặc dù đang thế chấp vay ngân hàng nhưng không được công khai rộng rãi là do sự thiếu khung pháp lý cho loại hình bất động sản du lịch.
Dòng vốn FDI kỷ lục và sự chuyển dịch của chuỗi cung ứng đang tạo ra một sân chơi sôi động trên thị trường bất động sản công nghiệp, nơi những nhà phát triển đón đầu xu hướng với các sản phẩm chất lượng cao đang chiếm lĩnh vị thế dẫn đầu.
Gamuda Land vừa chính thức ký kết hợp tác chiến lược với Điền Phúc Thành để trở thành đối tác phát triển kinh doanh chiến lược cho dự án MT Eastmark City tại khu Đông TP.HCM.
Với vị trí đắc địa tại Hải Phòng - thành phố đang ghi nhận tốc độ tăng trưởng kinh tế ấn tượng 12,32%/năm, The Zenith Hải Phòng không chỉ là lựa chọn an cư lý tưởng mà còn là cơ hội đầu tư sinh lời bền vững. Đặc biệt, khi hạ tầng vành đai 2 hoàn thiện, thời gian di chuyển từ Hải Phòng - Hà Nội sẽ rút ngắn còn 1,5 giờ, mở ra xu hướng giãn dân về vùng cận Thủ đô với tiềm năng tăng trưởng giá trị vượt trội.
Ba thập kỷ đồng hành cùng dòng chảy phát triển của đất nước, KienlongBank đang chuẩn bị cho một đại tiệc nghệ thuật - công nghệ quy mô bậc nhất ngành tài chính Việt Nam vào ngày 26/10 tới đây, với âm thanh, ánh sáng và công nghệ sẽ cùng hòa quyện để kể lại hành trình “30 năm - Kết nối giá trị” bằng ngôn ngữ của tương lai.
Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB) vừa hoàn tất việc phát hành riêng lẻ 750 triệu cổ phần, chính thức nâng vốn điều lệ lên 19.280 tỷ đồng, sớm hơn 1 năm so với lộ trình tại phương án cơ cấu lại.
Panhou Retrear, nơi giúp ta sống chậm - tránh xa phố thị ồn ào, hoà mình với văn hoá người Dao ở Tuyên Quang và chạm vào thiên nhiên với nhiều cung bậc cảm xúc.
