Vì sao giới đầu tư vẫn 'máu' condotel?

Một báo cáo vừa được Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) công bố mới đây cho thấy, từ khoảng năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm bất động sản du lịch mới. 

Đó là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự, nhà phố trong các khu du lịch nghỉ dưỡng tập trung phát triển tại các khu vực ven biển.

Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc là những địa phương đang phát triển mạnh mẽ loại hình sản phẩm căn hộ khách sạn này. Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là ba địa bàn đang phát triển rất nóng.

Theo số liệu thống kê của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, chỉ riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn từ 50ha trở lên đã có 77 dự án bất động sản nghỉ dưỡng, với tổng diện tích 18.019ha; 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng.

Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50 ha/khu. 

Từ năm 2015 đến tháng 9/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn. Trong đó, có 15.010 căn hộ condotel (Hà Nội có 4.114 căn, TP. HCM 208 căn, Đà Nẵng 4.565 căn và các tỉnh khác 5.823 căn) và 10.629 căn officetel (Hà Nội 3.726 căn, TP. HCM 6.424 căn và các tỉnh khác 479 căn).

Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong hai năm 2018 và 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng hơn 20.000 căn hộ condotel được mở bán với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45m2.

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho biết, năm 2017, cả nước có khoảng 23.000 condotel và biệt thự nghỉ dưỡng được bán ra thị trường. Trong đó, số lượng giao dịch thành công chiếm từ 65 - 70% trên tổng khối lượng chào bán.

Lý giải nguyên nhân khiên loại hình căn hộ khách sạn phát triển mạnh mẽ trong thời gian gần đây, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nhu cầu du lịch tăng lên tất yếu sẽ dẫn đến sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng phục vụ du lịch.

Theo đó, khách du lịch nước ngoài đến Việt Nam đang tăng rất cao trong thời gian qua, khoảng 30%/năm. Ở trong nước, đời sống người dân tăng cao, nhu cầu về nghỉ dưỡng cũng tăng lên, có khoảng 60 - 70 triệu lượt người đi du lịch hằng năm. 

Bên cạnh đó, chính sách của Nhà nước từ Trung ương, đặc biệt là các địa phương đã tạo điều kiện cho phân khúc condotel phát triển, qua đó kỳ vọng sẽ thúc đẩy mạnh quá trình phát triển kinh tế của địa phương, ông Hà nhận định.

Ví dụ thực tế tại Quảng Ninh, ông Nguyễn Mạnh Cường, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh này cho biết, ngay từ ban đầu, Quảng Ninh đã xác định là một trung tâm du lịch, tỉnh kỳ vọng vào rất lớn vào các dự án du lịch nghỉ dưỡng, trong đó có condotel. 

Phát triển condotel sẽ thu hút rất nhiều nhà đầu tư đến với Quảng Ninh do nhu cầu du lịch hiện đang rất lớn. Đồng thời, tạo cho Quảng Ninh một diện mạo mới, tạo công ăn việc làm, góp phần thay đổi diện mạo đô thị và phát triển kinh tế, xã hội của địa phương, vị giám đốc sở này cho hay.

Ở khía cạnh khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM lại cho rằng, đầu tư dự án condotel, chủ đầu tư có rất nhiều lợi thế, nhất là về vốn.

Theo đó, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu, các chủ đầu tư chủ yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp.

Sau đó, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng là các nhà đầu tư thứ cấp nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai, mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo ông Châu, thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì vừa thu hồi vốn đầu tư nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng, lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp.

Mặc dù chủ đầu tư phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng, đồng thời được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhấn mạnh.

Nguy cơ phát triển nóng tại một số địa phương

Tại Hội thảo "Đầu tư condotel: Thực tế, triển vọng và giải pháp", ông Nguyễn Văn Tuấn, Tổng cục trưởng Tổng cục du lịch cho rằng, Việt Nam đang chứng kiến sự bùng nổ khách du lịch mạnh mẽ trong hai năm gần đây. 

Dự kiến trong năm nay, Việt Nam đón hơn 16 triệu lượt khách quốc tế, cùng với đó, lượng khách du lịch trong nước cũng gia tăng tương tự, cả hai xu hướng này sẽ tạo nguồn cầu về căn hộ nghỉ dưỡng rất lớn. 

Xét trên phạm vi cả nước, Việt Nam vẫn rất thiếu các cơ sở lưu trú du lịch có chất lượng cao để đáp ứng nhu cầu của khách du lịch quốc tế và nội địa. Tuy nhiên, xét trên quy mô từng khu vực, một số địa phương hiện nay đang bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu phát triển "nóng" về nguồn cung căn hộ khách sạn, ông Tuấn nhận định.

Ông Tuấn lấy ví dụ như tại Đà Nẵng, từ nay đến 2020, dự kiến thành phố này sẽ tăng 13.000 - 15.000 sản phẩm condotel. Để sử dụng hết số lượng cơ sở lưu trú này, khách du lịch của Đà Năng phải tăng hơn hai lần so với mức tăng năm 2017. 

Trong khi đó, vị Tổng cục trưởng Tổng cục du lịch này cho rằng, điều đó là không thể vì lượng khách du lịch đến Đà Nẵng còn phụ thuộc vào các yếu tố khác như cơ sở hạ tầng và quảng bá xúc tiến du lịch của địa phương. 

"Lượng khách du lịch và điều kiện riêng của từng địa phương là khác nhau, do đó, mỗi địa phương cần phải tính toán, xây dựng được kế hoạch phát triển phù hợp nhằm đảm bảo được sự cân bằng cung - cầu về số lượng các cơ sở lưu trú phục vụ du lịch", ông Tuấn nhận định.  

Ở khía cạnh khác, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, khi mua các căn hộ condotel, nhà đầu tư thứ cấp có thể chịu nhiều rủi ro và thua thiệt. 

Theo Châu lý giải, chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá phổ biến dao động từ khoảng 25 - 55 triệu đồng/m2, khoảng trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng/căn tùy thuộc đẳng cấp dự án, địa điểm dự án, vị trí căn hộ, và có cam kết lợi nhuận hoặc không có cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp.

Mức giá này tương đương với giá bán căn hộ trung cao cấp tại TP. HCM. Trong đó, đối với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8 - 12% trong 8 - 12 năm thì trong giá bán có thể đã được nâng lên đủ để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này cho nhà đầu tư thứ cấp; cả chi phí trang bị căn hộ; chi phí quản lý khai thác kinh doanh.

Nhận định về thị trường bất động sản này trong thời gian tới, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, nguồn cung căn hộ condotel có dấu hiệu tiếp tục phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực cung vượt cầu.

Trong khi hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng, Chủ tịch HoREA cảnh báo khách hàng về khả năng có thể một số chủ đầu tư không thực hiện được cam kết lợi nhuận với người mua nhà.