Hướng tháo gỡ vướng mắc cho các dự án Novaland ở Đồng Nai

Tại Đồng Nai, các công ty thuộc Novaland hiện đang là chủ đầu tư của chín dự án bất động sản, trong đó dự án Khu dân cư Long Hưng, Khu đô thị Đồng Nai WaterFront và Khu đô thị Aquacity là các dự án thành phần của dự án Khu đô thị kinh tế mở Long Hưng. Ngoài ra còn có dự án Khu đô thị dịch vụ thương mại cao cấp Cù lao Phước Hưng. Những dự án này đều thuộc phân khu C4, thành phố Biên Hòa.

Các dự án hình thành trên cơ sở việc tách dự án hoặc Novaland nhận chuyển nhượng một phần dự án từ các chủ đầu tư cấp một là Donacorp.

Tại thời điểm chuyển nhượng, các dự án này đã hoàn thành các thủ tục pháp lý như được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án, cấp phép xây dựng.

Novaland đã nộp tiền sử dụng đất cho các dự án và trên thực tế đã tiến hành đầu tư xây dựng một số phân khu.

Tuy nhiên, gần hai năm nay việc phê duyệt các quy hoạch liên quan bị kéo dài khiến Novaland không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng để triển khai kinh doanh tại các dự án này.

Vướng mắc đầu tiên khiến các dự án đình trệ là sự không đồng bộ giữa các quy hoạch chung thành phố Biên Hòa, quy hoạch phân khu C4 và quy hoạch chi tiết của các dự án.

Các dự án thành phần thuộc dự án Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng đã được UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận chủ trương đầu tư và cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư từ năm 2008, trên cơ sở đó, đồ án quy hoạch chi tiết của các dự án này đã được UBND tỉnh Đồng Nai lần lượt phê duyệt tại năm 2012 và 2014.

Dự án Khu đô thị Dịch vụ thương mại cao cấp Cù lao Phước Hưng được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án năm 2011 và được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt quy hoạch chi tiết một năm sau đó

Tuy nhiên, khi UBND tỉnh Đồng Nai tổ chức lập và phê duyệt điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chung thành phố Biên Hòa theo Quyết định số 2302/QĐ-UBND ngày 25/7/2014, các cơ quan chức năng và UBND tỉnh Đồng Nai đã thiếu sót không cập nhật đầy đủ thông tin của các đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt thuộc dự án Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng và Khu Dịch vụ thương mại cao cấp Cù lao Phước Hưng nêu trên vào đồ án quy hoạch chung thành phố Biên Hòa.

Đây là nguyên nhân chính dẫn đến sự không đồng bộ giữa các quy hoạch chung thành phố Biên Hòa với quy hoạch phân khu C4 và quy hoạch chi tiết của các dự án. Việc này cũng đã được UBND tỉnh Đồng Nai báo cáo và xác nhận tại Văn bản số 2044/UBND-KTN ngày 10/3/2023 gửi Thủ tướng Chính phủ.

Thực hiện chỉ đạo của nguyên Phó thủ tướng Trương Hòa Bình tại Thông báo số 26/TB-VPCP ngày 04/3/2019 về việc rà soát soát quy hoạch, quy mô các dự án tại Khu đô thị kinh tế mở Long Hưng, UBND tỉnh Đồng Nai đã triển khai việc điều chỉnh quy hoạch phân khu C4 và đã phê duyệt điều chỉnh nhiệm vụ quy hoạch phân khu C4. Trên cơ sở đó, UBND thành phố Biên Hoà tỉnh Đồng Nai đã tổ chức lập và trình thẩm định đồ án quy hoạch phân khu C4.

Tuy nhiên, khi UBND tỉnh Đồng Nai xin ý kiến của Bộ Xây dựng đối với điều chỉnh đồ án quy hoạch phân khu C4 thì tại Văn bản số 3033/BXD-QHKT ngày 08/8/2022, Bộ Xây dựng đề nghị tuân thủ quy hoạch chung thành phố Biên Hòa được phê duyệt tại Quyết định số 2302/QĐ-UBND ngày 25/7/2014.

Hiện nay, UBND tỉnh Đồng Nai đang tổ chức, nghiên cứu lập đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung thành phố Biên Hòa theo nhiệm vụ điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung thành phố Biên Hòa đến năm 2045 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 252/QĐ-TTg ngày 17/3/2023 để thay thế quy hoạch chung thành phố Biên Hòa được phê duyệt tại Quyết định số 2302/QĐ-UBND ngày 25/7/2014. Do đó, việc điều chỉnh quy hoạch phân khu C4 bị ách tắc, kéo dài.

Chính vì vậy, Novaland đang phải tạm dừng triển khai xây dựng và kinh doanh tất cả các dự án theo quy hoạch chi tiết đã được duyệt để đợi quy hoạch điều chỉnh phân khu C4 được phê duyệt làm cơ sở rà soát và điều chỉnh quy hoạch chi tiết đối với một số vị trí, khu vực của các dự án bị ảnh hưởng bởi việc điều chỉnh quy hoạch phân khu C4, sự việc này đã kéo dài gần hai năm, gây nhiều thiệt hại cho Novaland, nhà đầu tư, khách hàng và gây ra nhiều hệ quả xấu cho Novaland và xã hội.

Trên thực tế, đồ án quy hoạch phân khu C4 đã được phê duyệt tại Quyết định số 2916/QĐ-UBND ngày 12/9/2016 trước đây đã thực hiện cập nhật quy hoạch chi tiết của các dự án và quy hoạch điều chỉnh phân khu C4 do UBND thành phố Biên Hoà đang lập theo chỉ đạo của nguyên Phó thủ tướng Trương Hòa Bình cũng đã được thực hiện trên cơ sở thực trạng và các quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt của dự án Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng và Khu đô thị Dịch vụ Thương mại cao cấp Cù lao Phước Hưng.

Các quy hoạch này đã hoàn thành các thủ tục lấy ý kiến cộng đồng dân cư, tổ chức, doanh nghiệp có liên quan theo đúng quy định pháp luật; đã báo cáo, thông qua Ban thường vụ thành ủy thành phố Biên Hòa, Hội đồng quy hoạch tỉnh và xin ý kiến Bộ Xây dựng.

Mặc dù UBND tỉnh Đồng Nai đang tổ chức, nghiên cứu lập đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung thành phố Biên Hòa theo nhiệm vụ quy hoạch đã được Thủ tướng phê duyệt nhưng thời gian lập, thẩm định và phê duyệt đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung thành phố Biên Hòa sẽ mất thời gian và kéo dài.

Vì thế, Novaland đề xuất Chính phủ và các cơ quan liên quan cho phép UBND tỉnh Đồng Nai thực hiện rà soát, điều chỉnh đồ án quy hoạch phân khu C4 trên cơ sở cập nhật hiện trạng và đồ án quy hoạch chi tiết của các dự án; đồng thời cập nhật các nội dung của đồ án quy hoạch phân khu C4 vào đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai đang được triển khai thực hiện.

Đồng thời, cho phép UBND tỉnh Đồng Nai được tiếp tục thực hiện thủ tục thẩm định và phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu C4 ngay sau khi hoàn thành việc rà soát, điều chỉnh mà không phải đợi đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai đến năm 2045 được phê duyệt.

Bên cạnh đó, Novaland đề nghị các cơ quan thẩm quyền cho công ty được tiến hành việc lập và trình thẩm định điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 song song với việc thực hiện phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu C4 trên cơ sở nguyên tắc việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết không làm thay đổi quy mô dân số, không làm tăng đất ở, đất thương mại so với quy hoạch đã được phê duyệt, đồng thời phù hợp với định hướng quy hoạch trong đồ án quy hoạch phân khu C4 của thành phố Biên Hòa đang thực hiện.

Đặc biệt, Novaland đề nghị được tiếp tục triển khai việc đầu tư xây dựng, bán hàng đối với các cấu phần, hạng mục tại các dự án đã phù hợp với quy hoạch chi tiết được phê duyệt để Novaland có thể thực hiện được cam kết với khách hàng, có nguồn tiền để tiếp tục đầu tư thực hiện các dự án từng bước tháo gỡ khó khăn.

Theo đại diện Novaland, những dự án này đình trệ sẽ ảnh hưởng đến ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội do khách hàng khiếu kiện; nợ xấu ảnh hưởng dây chuyền đến các khách hàng, nhà thầu, doanh nghiệp, ngân hàng và ảnh hưởng đến đà phát triển kinh tế cũng như công ăn việc làm của người lao động.

Ngoài ra, Novaland đề nghị không thực hiện việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 của các dự án của Novaland để bố trí quỹ đất nhà ở xã hội với lý do các dự án thành phần thuộc dự án Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng và Khu đô thị Dịch vụ Thương mại cao cấp Cù lao Phước Hưng mà Novaland đã nhận chuyển nhượng từ các chủ đầu tư cấp 1 đã lựa chọn chủ đầu tư và đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt trước thời điểm có hiệu lực của Luật Nhà ở, Nghị định 100/2015/NĐ-CP và các dự án không thuộc trường hợp bị thu hồi đất giao cho chủ đầu tư khác nên các dự án nêu trên không thuộc trường hợp phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết để bố trí bổ sung quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội. Điều này, đã được Bộ Xây dựng xác nhận và hướng dẫn UBND tỉnh Đồng Nai tại Văn bản số 4248/BXD-QLN ngày 31/8/2020.
Công ty cũng đề xuất Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận đối với quyết định của UBND Tỉnh Đồng Nai về việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội dự án Khu đô thị Dịch vụ Thương mại Phước Hưng vào dự án Khu dân cư cho người có thu nhập thấp và nhà ở xã hội 46,8ha của Công ty Cổ phần Tràng An tại xã Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai tại Văn bản số 4246/UBND-CNN ngày 27/6/2011 theo đúng thẩm quyền.