Khó hạ nhiệt giá nhà ở

Nguy cơ 'bong bóng' do giá nhà ở tăng cao

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đưa ra cảnh báo, nếu tình trạng mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung các phân khúc trên thị trường tiếp tục tiếp diễn mà không có sự can thiệp kịp thời, thị trường sẽ phải đối mặt với nhiều hệ lụy nghiêm trọng.

Hệ quả là việc giá nhà tăng cao vượt tầm với của phần đông người dân có thể sẽ tạo ra nguy cơ "bong bóng" bất động sản, khiến thị trường kém bền vững và dễ tổn thương đến các hoạt động kinh tế khác.

Điều này cũng sẽ làm gia tăng bất bình đẳng trong cơ hội tiếp cận nhà ở và gây áp lực lên an sinh xã hội.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong chín tháng đầu năm 2024, nguồn cung của thị trường bất động sản phần lớn tập trung về phân khúc nhà ở trung, cao cấp. Thị trường ngày càng thiếu vắng phân khúc nhà ở bình dân dành cho người thu nhập thấp.

Trong quý III/2024, giá bất động sản tại một số địa phương vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị lớn.

Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam ghi nhận, tình trạng lệch pha trong nguồn cung sản phẩm nhà ở đang trở nên nghiêm trọng, dẫn đến sự kém đa dạng trên thị trường.

Cụ thể, trong chín tháng đầu năm 2024, nguồn cung thị trường vẫn phân hóa mạnh với 70% căn hộ chung cư. Trong đó, phân khúc cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2 và hạng sang có giá trên 80 triệu đồng/m2 chiếm áp đảo với tỷ lệ lên đến 70%.

Nhiều dự án chào bán mới có mức giá dao động từ 55 - 60 triệu đồng/m2, một số dự án có giá chào bán lên đến hơn 200 triệu đồng/m2.

Đối với đất nền, tại một số địa phương, khu vực cũng có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm rồi "bỏ cọc", nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá ảo tại khu vực để kiếm lời.

Trước thực trạng này, ông Đính cho rằng, nếu không có sự điều chỉnh kịp thời, tình trạng "lệch pha" cung - cầu sẽ ngày càng trầm trọng, khiến việc phát triển các phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội bị đình trệ, đồng thời đẩy phần lớn người dân, đặc biệt là người lao động thu nhập thấp và trung bình, ra khỏi khả năng tiếp cận nhà ở.

Hệ lụy không chỉ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản mà còn gây ra những bất ổn về mặt xã hội, khi nhu cầu an cư của người dân không được đáp ứng.

Cần giải pháp tổng thể để hạ nhiệt giá nhà ở

Để hạ nhiệt giá nhà ở, theo nhiều chuyên gia, các cơ quan quản lý cần giải quyết tận gốc các nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao.

Trong đó nổi bật nhất là vướng mắc pháp lý, thủ tục phê duyệt dự án, biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai, cũng như các tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới.

Với vấn đề về vướng mắc pháp lý khiến ách tắc nguồn cung, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và đầu tư Nguyễn Đức Tâm cho rằng, các địa phương cần triển khai sớm việc phê duyệt quy hoạch, chương trình phát triển nhà ở để triển khai các dự án nhà ở trên địa bàn.

Các địa phương cần chuẩn bị thực hiện nghị quyết của Quốc hội về thí điểm cơ chế chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án. Qua đó, giúp khơi thông nguồn cung trên thị trường, đảm bảo cân đối cung cầu.

Vướng mắc pháp lý của các dự án cũng là yếu tố được Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đặc biệt nhấn mạnh để hạ nhiệt giá nhà ở.

Tại cuộc họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản cuối tuần qua, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng, một trong những nguyên nhân ảnh hưởng đến cung cầu thị trường bất động sản là vướng mắc từ các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra.

Vì vậy, các địa phương phải khẩn trương rà soát toàn bộ, phân loại và đề xuất nhóm giải pháp xử lý thuộc trách nhiệm, thẩm quyền của Trung ương, hoặc địa phương.

Phó thủ tướng đề nghị, Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Nội vụ để nghiên cứu, đề xuất, lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương về phương án sắp xếp, kiện toàn Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản với các tiểu ban, tổ công tác liên ngành trực thuộc.

Bộ Xây dựng đề xuất ban chỉ đạo thành lập các đoàn công tác liên ngành kiểm tra việc thực hiện pháp luật liên quan đến chính sách nhà ở, thị trường bất động sản, nhà ở xã hội, hỗ trợ nhà ở mục tiêu tại một số địa phương trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM, Bắc Ninh…

"Trong đó, lãnh đạo các cấp, ngành cần đánh giá thực chất tình hình thị trường bất động sản tại các địa phương, nơi nào thiếu nhưng không làm, nơi nào thừa mà không bán được. Các bộ, ngành, địa phương cần có trách nhiệm trong việc dự báo cung cầu, điều tiết cơ cấu các phân khúc sản phẩm bất động sản", Phó thủ tướng nêu rõ.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cần rà soát hồ sơ, thủ tục hành chính của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, phối hợp với các bộ, ngành, địa phương hướng dẫn doanh nghiệp thực hiện đồng thời các thủ tục trong một bộ hồ sơ duy nhất để giảm thời gian, chi phí thực hiện dự án. Điều này nhằm giúp tăng cung nhà ở xã hội, giá vừa túi tiền ra thị trường.

Bên cạnh vấn đề về pháp lý, thủ tục, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Lê Minh Ngân cho rằng, để hạ nhiệt thị trường bất động sản cần có giải pháp tổng thể về tín dụng ưu đãi, giá nguyên vật liệu, chính sách về giá đất.

Với vấn đề về tín dụng, theo Phó thống đốc thường trực Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú, ngân hàng và các doanh nghiệp bất động sản phải gặp nhau theo nguyên tắc "lợi ích hài hoà, rủi ro chia sẻ" để khơi thông vướng mắc về vốn của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, giá đất tăng cao theo bảng giá mới, từ đó đẩy giá bất động sản lại là vấn đề chưa có lời giải. Theo nhiều chuyên gia, với bảng giá đất tăng cao, chi phí cho tiền sử dụng đất và đền bù giải phóng mặt bằng của các doanh nghiệp sẽ tăng mạnh. Giá bất động sản tất yếu sẽ tăng tương ứng.

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, bảng giá đất mới sẽ sát thị trường nên làm tăng chi phí đầu tư xây dựng, đẩy giá nhà tăng ít nhất từ 15 - 20%.

Đây là vấn đề nan giải nếu muốn hạ giá nhà. Theo ông Đính, việc các chủ đầu tư dự án tăng giá bán để đảm bảo lợi nhuận là điều dễ hiểu. Song, các chủ đầu tư cũng cần tập trung nghiên cứu, phát triển các sản phẩm phù hợp với xu hướng và khả năng chi trả của phần đông người dân.

Doanh nghiệp bất động sản cần tránh việc tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp, hạng sang, bởi mức giá tăng quá cao, vượt qua khả năng chi trả của người mua nhà sẽ là "con dao hai lưỡi", gây tác động ngược đến thanh khoản của dự án và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.