Nhà ở giá phải chăng: Bài toán 'đau đầu' không chỉ của Việt Nam

Thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá phải chăng tại các đô thị lớn

Vấn đề nhà ở giá phải chăng đang là 'nỗi đau đầu' của nhiều quốc gia trên thế giới. Nguồn cung nhà ở toàn cầu đã không theo kịp tốc độ gia tăng dân số.

Đặc biệt, tại một số quốc gia như Nhật Bản, Trung Quốc, Việt Nam, nghiên cứu của Savills cho thấy, đây là vấn đề mang tính cục bộ, tập trung tại các khu đô thị lớn với tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh.

Theo nghiên cứu về bối cảnh nhà ở giá phải chăng của Savills Impacts, Trung Quốc là quốc gia duy nhất trong khu vực đã phát triển một số lượng lớn nhà ở trong thập kỷ vừa qua, dù tốc độ tăng trưởng dân số đã chững lại.

Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa tại đây vẫn tiếp diễn – đặc biệt là xu hướng di cư của người lao động từ các khu vực tỉnh lẻ đến các thành phố lớn như Thượng Hải và Bắc Kinh.

Nhìn nhận về xu hướng này, ông James Macdonald, Trưởng phòng nghiên cứu Savills Trung Quốc cho biết, khả năng chi trả nhà ở đang là đề của người dân tại các thành phố hạng nhất và hạng hai.

Giống như nhiều thành phố có tính cạnh tranh toàn cầu khác, các doanh nghiệp hầu hết có xu hướng tập trung quanh một vài thành phố chính, tạo ra nguồn cung lớn về việc làm, thu hút lực lượng lao động tài năng.

Chính vì vậy, nguồn cung nhà ở giá phải chăng tại các thành phố này đã thiếu hụt rất lớn so với nhu cầu của người dân.

Một yếu tố khác thúc đẩy tình trạng thiếu khả năng chi trả là nhà ở là do khẩu vị đầu tư tại đây.

Ở Trung Quốc, bất động sản là kênh đầu tư được ưa chuộng trong khi nền kinh tế chung có ít lựa chọn đầu tư thay thế. Chi phí sở hữu bất động sản tại đây khá thấp, vì vậy nhiều nhà đầu tư có tiềm lực sẵn sàng mua bất động sản dù không có nhu cầu thực.

Tương tự Trung Quốc, khả năng chi trả cho nhà ở cũng là vấn đề tại số khu vực thành phố lớn tại Nhật Bản.

Nguyên nhân là do, mặc dù bức tranh dân số chung tại quốc gia này đang có xu hướng giảm, nhưng các thành phố lớn và năng động như Tokyo và Osaka vẫn đang ghi nhận xu hướng gia tăng dân số.

Cụ thể, lượng người di cư ròng ở Tokyo đã tăng hơn 125.000 vào năm ngoái. Mặc dù Nhật Bản vẫn ghi nhận nguồn cung nhà ở mới song giá thuê và chi phí tại Tokyo tăng lên và cùng nguồn cung hạn chế có thể sẽ đẩy nhanh xu hướng này thiếu hụt nhà ở giá phải chăng.

Không chỉ vậy, bức tranh toàn cảnh trở nên phức tạp vì quỹ nhà ở hiện hữu của Nhật Bản liên tục bị tháo dỡ và tái xây dựng. Điều này đồng nghĩa với việc nguồn cung nhà ở mới không đủ để bù đắp vào tổng nguồn cung.

Singapore cũng là một trong những thị trường nhà ở có sự phân hạng rõ rệt nhất trên thế giới với nhà ở bình dân và nhà ở tư nhân. Hơn ba phần tư dân số sống trong khu nhà ở bình dân được xây dựng bởi Hội đồng Phát triển nhà ở (HDB). Điều này giúp 90% công dân sở hữu ngôi nhà của mình.

Trong khi đó, thị trường nhà ở tư nhân hoặc chung cư cũng được quản lý chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của công dân và thường trú nhân. Ở đây, người nước ngoài mua bất động sản phải trả 60% thuế trước bạ.

Tuy nhiên, sự gia tăng dân số kể từ giai đoạn đại dịch đã thúc đẩy giá thuê và giá bán của thị trường chung cư tăng mạnh.

Nhà ở giá rẻ vẫn là bài toán lớn của Việt Nam

Tại các thành phố lớn của Việt Nam như TP.HCM và Hà Nội, nhà ở giá rẻ, giá phải chăng cũng là vấn đề rất nan giải do thiếu hụt nguồn cung.

Ghi nhận của Savills Việt Nam cho thấy, dòng sản phẩm căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là bình dân ở TP.HCM. Tuy nhiên, nguồn cung này đang ngày càng hạn chế, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp sáu tháng đầu năm 2024, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km.

Khả năng chi trả sẽ vẫn là thách thức lớn, khi chỉ có chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong ba năm tới ở phân khúc này.

Trước thực trạng trên, các chuyên gia của Savills cho rằng, hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối với các khu vực lân cận đang là động lực lớn để cải thiện nút thắt về quỹ đất, chi phí đầu tư, từ đó góp phần giải quyết vấn đề khả năng chi trả của người dân với bất động sản.

Được biết, chi tiêu của Chính phủ cho cơ sở hạ tầng chiếm đến 6% của GDP. Đây là một con số đầy tham vọng. Việc giải ngân được thực hiện trên nhiều loại hình công trình hạ tầng khác nhau bao gồm đường bộ, cầu, sân bay, bến cảng và đường sắt.

Theo ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam, Luật Đất đai sửa đổi sẽ đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng thông qua việc áp dụng các khung giá thị trường.

Đặc biệt, nhiều dự án hạ tầng này đang cải thiện tính kết nối thông qua các đường bộ, cao tốc, cầu và đường vành đai. Điều này giúp kết nối các khu vực ngoại ô với trung tâm thành phố, cung cấp cơ sở hạ tầng và tiện ích cho cư dân một cách hiệu quả.

Phân tích kỹ hơn về tác động của những động lực này với vấn đề nhà ở giá phải chăng, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam cho biết, việc phát triển cơ sở hạ tầng kéo các khu vực ngoại ô “lại gần” với trung tâm thành phố hơn, giúp làm giảm thời gian di chuyển.

Điều này được nhận thấy rõ ràng nhất với mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng như hệ thống đường sắt đô thị, sẽ tạo điều kiện cho phát triển quy mô lớn và mật độ dân cư cao dọc theo tuyến đường, làm cho việc đi lại từ các khu vực ngoại ô trở nên hiệu quả.

Việc phát triển ra khu ngoại ô cũng giúp các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá thấp hơn, từ đó có thể phát triển nhà ở có giá cả phải chăng hơn, do chi phí đất thấp hơn.

Về mặt địa hình, các chuyên gia Savills Việt Nam cho rằng, Hà Nội và TP.HCM không có những phân tách giữa các khu vực đô thị kề nhau một cách rõ ràng.

Các tỉnh lân cận đang được kéo gần hơn vào các thành phố lớn, giúp các thành phố này tiếp tục được mở rộng. Với việc gia tăng hạ tầng kết nối, thời gian di chuyển được rút ngắn sẽ giúp các khu vực ngoại ô dễ dàng tiếp cận trung tâm của các thành phố.

Mức giá của các tỉnh lân cận thấp hơn đáng kể và phù hợp với túi tiền hơn so với các thành phố "trung tâm". Bình Dương và Bắc Ninh là minh chứng rõ ràng cho điều này, cả hai đều có mức giá trung bình khoảng 1.500 USD/m2 căn hộ, là mức giá phải chăng.

Việc cung cấp hạ tầng giúp giảm thời gian di chuyển và mở ra nhiều sự lựa chọn nhà ở tại các vùng lân cận. Hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở, qua đó, giải quyết được vấn đề về giá cả phải chăng.

Với cơ sở hạ tầng ngày càng mở rộng, các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai sẽ cải thiện nguồn cung căn hộ bình dân với gần 24.000 căn trong ba năm tới.

Thực tế cho thấy, người mua TP.HCM chiếm tới 80% giao dịch tại các dự án căn hộ mới ở Bình Dương trong nửa đầu năm nay, bà Giang dẫn chứng.