Trong khi phân khúc chung cư Hà Nội ghi nhận sự sôi động mạnh mẽ, thì biệt thự, liền kề vẫn phục hồi chậm với giá và thanh khoản không ổn định.
Các phân khúc nhà ở tiếp tục là điểm nóng của thị trường bất động sản Hà Nội trong sáu tháng đầu năm nay.
Trong đó, căn hộ chung cư ghi nhận mối quan tâm tăng đột biến, giá sản chung cư trên thị trường thứ cấp tăng mạnh.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, trong tương quan so sánh với cùng kỳ năm ngoái, giá căn hộ Hà Nội trên thị trường thứ cấp trung bình tăng 25%, thậm chí phân khúc hạng B và hạng C ghi nhận mức tăng 27% đến 29%.
Báo cáo quý II của Savills Việt Nam chỉ ra rằng, kể từ 2020 đến nay, giá sơ cấp trung bình tăng 18% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14% mỗi năm.
Tại thời điểm giữa năm 2024, giá sơ cấp của phân khúc căn hộ đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm. Đặc biệt, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới nào dưới 45 triệu đồng/m2 trong quý vừa qua.
Việc hạn chế nguồn cung, mất cân bằng về sản phẩm được cho là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giá bán của phân khúc căn hộ liên tục tăng mạnh. Trong quý II vừa qua, nguồn cung mới giảm 34% theo quý và 25% theo năm, với 2.697 căn. Nguồn cung sơ cấp với 10.317 căn, giảm 20% theo quý và 49% theo năm.
Phần lớn giao dịch mua chung cư Hà Nội ghi nhận trong sáu tháng đầu năm đều thuộc về phân khúc căn hộ hạng B, chiếm 96% trong tổng số 5.085 căn bán được. Phân khúc này cung cấp chất lượng dịch vụ đáp ứng tốt các nhu cầu sinh hoạt hàng ngày, giúp người mua cân bằng giữa chi phí mua nhà và chất lượng sống.
Trái ngược với chung cư, phân khúc biệt thự, liền kề Hà Nội cho thấy tín hiệu phục hồi chậm.
Trong sáu tháng đầu năm, số lượng giao dịch của phân khúc biệt thự, liền kề giảm 40% theo quý, dù tăng 5% theo năm, đạt 111 căn. Tỷ lệ hấp thụ theo quý chỉ đạt 18%. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ đạt 48%, giảm 15 điểm % theo quý và 3 điểm % theo năm.
Đa số các giao dịch sơ cấp được ghi nhận ở quận Hà Đông với 61%, nhờ các dự án hạ tầng sắp hoàn thiện như đường Lê Quang Đạo, dự kiến đi vào hoạt động trong quý IV. Quận Hoàng Mai và huyện Thường Tín theo sau về giao dịch với lần lượt 14% và 9%.
Bà Hằng lý giải, phân khúc biệt thự, liền kề tại các dự án chưa có dấu hiệu phục hồi, giá tăng ở mức cao, song thanh khoản không tốt. Trong khi đó, các thị trường lân cận vẫn có nguồn cung mới với mức giá cạnh tranh, nhu cầu tìm mua nhiều hơn.
Theo báo cáo của Savills, nguồn cung mới đạt 128 căn, tăng 38% theo quý nhưng giảm 2% theo năm. Nguồn cung mới đến từ các dự án hiện hữu ở Hà Đông là An Quý Villa với 54 biệt thự, An Lạc Green Symphony Hoài Đức với 12 căn liền kề, Him Lam Thường Tín có 11 căn nhà phố.
Nguồn cung sơ cấp đạt 608 căn từ 16 dự án, giảm 9% theo quý và 24% theo năm. Biệt thự là loại hình chiếm ưu thế với 39% nguồn cung sơ cấp do có nguồn cung mới trong quý này.
Trong sáu tháng đầu năm, giá sơ cấp biệt thự tại các dự án tăng 9%, đạt mức 178 triệu đồng/m2 đất. Giá nhà liền kề giảm 2% theo quý, xuống còn 188 triệu đồng/m2, chủ yếu do các căn giá cao đã được bán hết và chỉ còn lại những căn với mức giá thấp hơn. Giá shophouse cũng đạt mức tăng 3% theo quý, đạt 288 triệu đồng/m2 đất.
Theo bà Hằng, thị trường nhà ở Hà Nội dự kiến sẽ bước vào một “chu kì mới” bởi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã chính thức có hiệu lực sớm từ ngày 1/8 vừa qua. Khi luật có hiệu lực sớm, nhiều vấn đề của thị trường sẽ được giải quyết và các tác động sẽ diễn ra nhanh hơn.
Khi nguồn cung hạn chế, lựa chọn của người dân giảm, dẫn đến giá cả không ổn định và có xu hướng tăng nên việc giải quyết vấn đề nguồn cung hạn chế sẽ là một tác động tích cực cho thị trường chung.
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng dù luật có hiệu lực sớm, vẫn cần có thời gian để giải quyết vấn đề hạn chế của nguồn cung do hiện nay các dự án còn đang chờ các văn bản hướng dẫn.
Hiện nay, giá của các phân khúc nhà ở đang ở mức cao, ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư và tính thanh khoản của thị trường. Khi các văn bản hướng dẫn dần được ban hành đầy đủ, giá cả được dự báo sẽ trở nên ổn định, lợi ích của người dân được đảm bảo hơn.
Bên cạnh đó, các dự án trước đây chưa được phê duyệt sẽ có cơ sở để tháo gỡ, các vướng mắc trong tính tiền sử dụng đất, thuê đất và phát triển nhà ở xã hội sẽ được khơi thông.
Chính vì vậy, bà Hằng cho rằng, các luật được thông qua sớm sẽ hỗ trợ cho thị trường nhà ở, tác động tích cực đến tâm lý người mua và chủ đầu tư, giúp họ tự tin hơn trong các quyết định và kế hoạch kinh doanh, phát triển trong thời gian sắp tới.
Điển hình, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản. Các chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Điều này góp phần bảo vệ người mua khỏi rủi ro bị chiếm dụng vốn trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, tạo điều kiện cho người mua thêm thời gian chuẩn bị tài chính. Đồng thời, quy định này cũng góp phần tạo tâm lý tự tin hơn trong các giao dịch cho thị trường.
Bên cạnh đó, trong thời gian tới, với thực trạng quỹ đất, dự án và nguồn cung tại trung tâm có hạn, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đô sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ, tác động đến cả hai phân khúc căn hộ và biệt thự, liền kề.
Đối với căn hộ, nguồn cầu phần lớn đến từ nhóm thu nhập tầm trung. Khả năng chi trả của nhóm này là những sản phẩm dưới 3 tỷ đồng, trong khi, thị trường Hà Nội không có nhiều sự lựa chọn cho mức giá này. Do đó, người mua đã cân nhắc những dự án nằm ở ven đô như Nam Từ Liêm, Hà Đông và Gia Lâm, nơi cung cấp đến 93% nguồn cung của phân khúc này.
Tương tự, đối biệt thự, liền kề, tới cuối năm 2024, mười ba dự án sẽ cung cấp tổng cộng gần 3.000 căn, đa số sẽ ở quận Đông Anh với 34% nguồn cung tương lai. Quận Hà Đông theo sau với 19% và quận Hoài Đức với 16%.
Đánh giá về xu hướng này, bà Hằng lý giải, trong bối cảnh hiện nay, thành phố Hà Nội đang đầu tư phát triển các tuyến đường vành đai, hướng tâm giảm tải cho nội đô, giãn dân ra các vùng ven.
Theo công bố của Sở Giao thông vận tải Hà Nội, hiện tại đang có 11 dự án đầu tư công trình giao thông dự kiến được khởi công trên địa bàn Hà Nội. 13 bộ, ngành trung ương sẽ được di dời ra ngoài nội đô, tập trung tại các khu vực Tây Hồ Tây và Mễ Trì.
Nhiều khu đô thị mới ở những khu vực xa trung tâm đang được đầu tư tiện ích đồng bộ, chất lượng với số lượng giao dịch ngày càng tăng, khiến người dân cởi mở hơn với việc dịch chuyển ra các khu vực này.
Mặt khác, nhu cầu ở khu vực xa trung tâm còn đến từ những người có thể làm việc từ xa, không đòi hỏi phải di chuyển nhiều mà vẫn có thể có được tiện ích đồng bộ, hạ tầng cảnh quan tốt.
Đây chính là cơ sở để thị trường nhà ở dịch chuyển ra khu vực ngoại ô thành phố trong thời gian tới, bà Hằng nhận định.
Tags:
Tags:
Sau khi bị bủa vây bởi cơn sốt bất động sản Hà Nội suốt từ đầu năm 2024, nhiều nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm đã bắt đầu thoát khỏi “tấm chiếu hẹp” tìm về những sản phẩm bất động sản tiềm năng để chuẩn bị cho một chu kỳ đầu tư mới.
Ngoài phân khúc căn hộ, trong ngắn hạn, dòng tiền sẽ dần "rẽ" đến các sản phẩm "sẵn sàng" giao dịch, có pháp lý sạch và tiềm năng tăng giá như đất đấu giá, đất nền, liền kề, biệt thự.
Nếu như năm 2015 căn hộ bình dân giá cao nhất là 35 triệu đồng/m2 thì đến năm 2023 đã lên 60 triệu đồng/m2.
Liên danh nhà thầu do Tổng công ty ACC dẫn đầu đã chiến thắng liên danh 1 của Tập đoàn Đèo Cả với gói thầu 4.7 sân bay Long Thành.
Công ty Tân Hiệp Phát trao hàng ngàn phần quà sữa đậu nành dinh dưỡng nhằm động viên tinh thần và chăm sóc sức khỏe thể chất của các em trong chương trình “Ngày hội Trung thu và trao học bổng cho học sinh, sinh viên vượt khó, trẻ em có hoàn cảnh khó khăn" lần thứ 23.
Startup Fivess mong muốn trở thành một trung gian kết nối các nhà thầu, nhóm thợ với khách hàng có nhu cầu thông qua nền tảng số.
Tập đoàn ROX (tiền thân là TNG Holdings Vietnam) vừa đăng ký ủng hộ số tiền 500 triệu đồng để chung tay cùng cả nước khắc phục hậu quả của bão lũ.
Phó thủ tướng Trần Hồng Hà khẳng định dự án cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ chỉ được triển khai nếu đáp ứng các tiêu chí về lợi ích quốc gia.
Golden Gate nung nấu ý tưởng đưa ẩm thực Việt Nam ra nước ngoài, đồng thời tăng nhập khẩu các sản phẩm chất lượng cao ở chiều ngược lại.
Sunwah và Hằng Ích, hai tập đoàn của Trung Quốc vừa đề nghị tỉnh Lạng Sơn hỗ trợ khảo sát một số cửa khẩu để xây dựng dự án trung tâm khai báo hải quan
