Bất động sản Đà Nẵng: Cung tăng, người mua vẫn thờ ơ

Bất động sản Đà Nẵng bán chậm

Trong khi bất động sản Hà Nội đã rất sôi động từ cuối năm ngoái, thị trường Đà Nẵng vẫn rất trầm lắng do lực cầu yếu và chưa có dấu hiệu phục hồi.

Theo nghiên cứu từ DKRA, sức cầu của thị trường bất động sản Đà Nẵng vẫn duy trì đà sụt giảm từ năm 2022 đến nay. Đa phần tập trung ở nhóm dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý và được triển khai bởi các chủ đầu tư uy tín.

Tại phân khúc đất nền, mặc dù nguồn cung khan hiếm, song lượng hấp thụ rất thấp. Thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận trong quý III vừa qua ghi nhận 16 dự án sơ cấp được giới thiệu ra thị trường, với nguồn cung sơ cấp khoảng 1.126 nền, tăng 45% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung mới chỉ chiếm khoảng 5% tỷ trọng cung sơ cấp, giảm nhẹ 4% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, sức cầu của thị trường chỉ tương đương khoảng 8% trên tổng nguồn cung.

Tại thị trường chung cư, mặc dù tỷ lệ tiêu thụ đã có tín hiệu tích cực, đạt hơn 1.000 căn, gấp gần ba lần so với cùng kỳ, song con số này chỉ đạt khoảng 47% trên tổng nguồn cung sơ cấp.

Tại phân khúc biệt thự, liền kề, tỷ lệ tiêu thụ cũng chỉ đạt 9%, tương đương khoảng 82 căn bán được. Lượng giao dịch chỉ tập trung cục bộ tại một dự án mới mở bán trong quý. Riêng những dự án cũ đều có tình hình bán hàng chậm hoặc đóng giỏ hàng không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Khoảng tối nhất của thị trường nằm ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Ngoại trừ condotel ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ, các phân khúc khác tiếp tục duy trì xu hướng giảm.

Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp ghi nhận giảm xấp xỉ 4% với chín dự án mở bán, cung ứng ra thị trường 232 căn. Trong khi đó, nguồn cung mới tiếp tục vắng bóng.

Ở phân khúc nhà phố nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp ghi nhận ở mức thấp và không phát sinh tiêu thụ. Thị trường thứ cấp tiếp tục duy trì tình trạng ảm đạm.

Riêng phân khúc condotel trong quý vừa qua, nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ với tám dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 676 căn. Quảng Nam và Đà Nẵng vẫn là những địa phương dẫn dắt thị trường khi chiếm đến 93% tổng nguồn cung sơ cấp trong quý.

Sức cầu thị trường tăng gấp đôi so với cùng kỳ, tuy nhiên vẫn ở mức thấp và chỉ tập trung cục bộ tại một vài dự án nhất định.

Nguyên nhân của sự chậm hồi phục của thị trường bất động sản Đà Nẵng, theo nhiều chuyên gia là do thị trường chưa hấp dẫn được các nhà đầu tư đến xuống tiền.

Lãnh đạo một sàn giao dịch bất động sản tại Đà Nẵng cho rằng, thị trường sau giai đoạn trầm lắng, các nhà đầu tư đang cẩn trọng hơn. Phần lớn các nhà đầu tư đang tập trung tại Hà Nội và TP.HCM, lựa chọn đầu tư "gần nhà", thay vì "đánh bắt xa bờ" như trước đây.

Điểm sáng hiếm hoi của thị trường nằm tại phân khúc căn hộ, song nhìn chung thị trường bất động sản Đà Nẵng vẫn chậm thanh khoản. Sức nóng của bất động sản đang tập trung tại các thành phố lớn, chưa lan toả đến các địa phương khác.

Bên cạnh đó, bất chấp thị trường trầm lắng, mức giá vẫn tăng, chưa có xu hướng giảm, khiến thị trường không mấy hấp dẫn các khách hàng, nhà đầu tư.

Mặt bằng giá đất nền sơ cấp tăng nhẹ so với thời điểm đầu năm, trong khi thị trường giá thứ cấp đạt mức tăng phổ biến 3% - 5% so với quý trước, lượng giao dịch phân bổ chủ yếu ở nhóm dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, sổ đỏ trao tay.

Giá chung cư tăng mạnh do sự xuất hiện của các dự án căn hộ cao cấp, hạng sang, thiết lập mặt bằng giá mới trên thị trường. Đơn cử như The Filmore Đà Nẵng đang dẫn đầu về giá rao bán căn hộ với mức trung bình là 120 triệu đồng/m2.

Sun Symphony Residence, Sun Ponte Residence và Sun Cosmo Residence ven sông Hàn có giá dao động từ 55 - 70 triệu đồng/m2.

Trên thị trường biệt thự, liền kề, mặt bằng giá sơ cấp không biến động so với cùng kỳ năm trước và vẫn neo ở mức cao.

Mặt bằng giá bán bất động sản nghỉ dưỡng cũng không có nhiều biến động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Dù thị trường vắng thanh khoản, giá bán vẫn duy trì ở mức cao. Hàng tồn kho chủ yếu là những sản phẩm cao cấp có giá trị lớn khiến thanh khoản khó khăn và không phát sinh giao dịch trong quý.

Sức cầu khó có đột biến trong ngắn hạn

Trong khi nguồn cầu ở mức thấp, một trong những điểm sáng của thị trường là nguồn cung đã có dấu hiệu hồi phục.

Thị trường căn hộ ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 32% so với cùng kỳ năm trước với 15 dự án triển khai bán hàng, cung ứng ra thị trường khoảng 2.267 căn hộ, tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng, riêng Thừa Thiên Huế và Quảng Nam tiếp tục khan hiếm nguồn cung.

Nguồn cung sơ cấp nhà phố, biệt thự tại thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận ghi nhận tăng 22% so với cùng kỳ nhưng vẫn thấp so với giai đoạn trước năm 2019. Cụ thể, thị trường đón nhận nguồn cung sơ cấp khoảng 867 căn đến từ 11 dự án mở bán.

Theo dự báo từ DKRA, nguồn cung mới phân khúc đất nền TP Đà Nẵng và vùng phụ cận sẽ có nhiều cải thiện trong quý cuối năm, dao động khoảng 100 - 150 sản phẩm, tập trung chủ yếu tại Quảng Nam và Đà Nẵng.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới trong quý IV được kỳ vọng sẽ tăng, dự báo đạt khoảng 2.000 - 3.000 căn. Phần lớn nguồn cung tập trung tại Đà Nẵng, trong khi Quảng Nam và Thừa Thiên Huế tiếp tục duy trì tình trạng khan hiếm nguồn cung mới.

Mặt bằng giá bán sơ cấp dự kiến sẽ tiếp tục neo cao trước áp lực chi phí đầu vào, nhưng được hậu thuẫn tốt từ các chính sách ưu đãi thanh toán, chính sách chiết khấu, hỗ trợ ân hạn gốc lãi vay ngân hàng.

Sức cầu của thị trường được kỳ vọng tiếp tục duy trì đà hồi phục. Nền kinh tế tăng trưởng, hệ thống pháp lý hoàn thiện, lãi suất vay mua bất động sản hạ nhiệt, sẽ là các yếu tố được kỳ vọng sẽ tạo sự phục hồi cho thị trường trong thời gian tới.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản Đà Nẵng sẽ khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Đặc biệt, với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới tiếp tục vắng bóng do các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc triển khai bán hàng.

Đồng thời, thanh khoản thị trường vẫn tiếp tục khó do phân khúc này chưa hấp dẫn trở lại đối với các nhà đầu tư, dù các chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán, vẫn tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng giữa bối cảnh thị trường khó khăn.