Khoảng trống khổng lồ mở ra cơ hội phát triển bất động sản dưỡng lão

Nhu cầu bùng nổ và khoảng trống hạ tầng

Việt Nam đang bước vào giai đoạn mang tính bước ngoặt về nhân khẩu học khi tốc độ già hóa dân số diễn ra nhanh chóng.

Với con số khoảng 17 triệu người cao tuổi và dự báo sẽ còn tiếp tục tăng cao trong những thập kỷ tới, đây không còn là một vấn đề của tương lai mà đã trở thành động lực mạnh mẽ cho sự phát triển của một phân khúc thị trường hoàn toàn mới, bất động sản dưỡng lão, chăm sóc người cao tuổi.

Trong bối cảnh tuổi thọ trung bình của người dân ngày càng cao, cấu trúc gia đình Việt Nam đang trải qua những biến đổi sâu sắc, dịch chuyển dần từ mô hình tam đại đồng đường sang gia đình hạt nhân.

Sự thay đổi này, kết hợp với các chính sách hỗ trợ thị trường bắt đầu được triển khai, đã tạo nên một làn sóng nhu cầu rất lớn về các mô hình chăm sóc an toàn, toàn diện và chuyên nghiệp cho người cao tuổi tại Việt Nam.

Báo cáo Bất động sản chăm sóc người cao tuổi - Cơ hội phát triển tại thị trường Việt Nam của Savills cho thấy, thị trường chăm sóc người cao tuổi tại Việt Nam dự kiến sẽ tăng trưởng từ mức 2,6 tỷ USD vào năm 2023 lên tới 4,8 tỷ USD vào năm 2034. Tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) ở mức 7,7% là một minh chứng cho thấy tiềm năng tài chính to lớn của lĩnh vực này. 

Không đứng ngoài cuộc, khối doanh nghiệp tư nhân trong nước đã bắt đầu thể hiện sự quan tâm mạnh mẽ. Điển hình là sự tham gia của Tập đoàn Vingroup với việc ra mắt thương hiệu Vin New Horizon, đánh dấu bước đi của những "người khổng lồ" vào sân chơi bất động sản chăm sóc sức khỏe chuyên biệt.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, sự phát triển của phân khúc này vẫn còn rất sơ khai. Theo tính toán của Savills, Việt Nam có tới 17 triệu người cao tuổi, nhưng toàn bộ hệ thống chăm sóc chính quy hiện nay mới chỉ có chưa đầy 100 trung tâm chăm sóc người cao tuổi trên khắp cả nước.

Lực lượng lao động phục vụ trong lĩnh vực này còn rất hạn chế. Đặc biệt, nghề chăm sóc viên vẫn chưa được công nhận chính thức về mặt pháp lý và đào tạo, dẫn đến tình trạng thiếu hụt trầm trọng nguồn nhân lực chuyên môn.

Sự chênh lệch cung cầu hiện lên rõ rệt qua số liệu của các đơn vị cung ứng như WeCare 247, nơi có 2.500 chăm sóc viên phục vụ khoảng 40.000 hộ gia đình, nhưng chỉ đáp ứng được khoảng 400 bệnh nhân mỗi ngày – một con số quá nhỏ bé so với nhu cầu.

Điều này cho thấy các dịch vụ chăm sóc hiện tại chỉ mới giải quyết được một phần rất nhỏ nhu cầu, để lại gánh nặng cực lớn cho các gia đình. Đáng chú ý, hầu hết các cơ sở đều thiếu chăm sóc viên được đào tạo bài bản, thiếu mô hình chăm sóc tiêu chuẩn đối với người cao tuổi.

Trong khi đó, có tới 80% người cao tuổi bày tỏ mong muốn được chăm sóc tại chính ngôi nhà của mình, cho thấy một nhu cầu khổng lồ cần được đáp ứng bằng các giải pháp chuyên nghiệp hóa dịch vụ tại gia, kết hợp hạ tầng lưu trú.

Bất động sản dưỡng lão: Hướng đi nào cho Việt Nam

Kinh nghiệm phát triển bất động sản dưỡng lão tại Nhật Bản, một trong những quốc gia có tốc độ già hóa nhanh nhất thế giới với khoảng 30% dân số trên 65 tuổi cho thấy, Nhật Bản đã thành công trong việc xây dựng mô hình chăm sóc đặc biệt dựa trên nhu cầu phụ thuộc cao của người già.

Hệ thống bảo hiểm chăm sóc dài hạn của họ không chỉ tạo ra nguồn chi trả ổn định cho người dân mà còn trở thành thỏi nam châm thu hút vốn từ các tổ chức tài chính thông qua những hợp đồng thuê dài hạn có bảo chứng từ Chính phủ.

Trong khi đó, Úc lại chọn một hướng đi khác dựa trên tầng lớp hưu trí có tiềm lực tài chính dồi dào từ các quỹ hưu trí. Mô hình DMF (Deferred Management Fee – Phí quản lý trả chậm) chiếm tới 86% thị trường Úc, giúp giảm bớt chi phí ban đầu cho người tham gia nhưng lại tạo ra dòng doanh thu bền vững cho các nhà vận hành.

Chính phủ Úc cũng đóng vai trò là cơ quan điều tiết then chốt, tập trung bảo vệ người cao tuổi và quản lý các ưu đãi về thuế để thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh.

Từ những kinh nghiệm quốc tế, bài học rút ra cho Việt Nam là cần áp dụng một mô hình kết hợp, tích hợp phong cách sống đô thị hiện đại với các dịch vụ chăm sóc hỗ trợ chuyên biệt.

Chính sách được xem là yếu tố "tăng tốc" sống còn, từ việc quy hoạch quỹ đất đến cơ chế bảo vệ người tiêu dùng và các hình thức thanh toán linh hoạt.

Bà Emily Fell, Giám đốc cấp cao bộ phận Living Sectors tại Savills Châu Á – Thái Bình Dương cho rằng, các nhà đầu tư không nên chỉ rót vốn vào những tòa nhà vô hồn, mà thực chất họ nên đầu tư vào năng lực của đơn vị vận hành.

Đây chính là thách thức lớn nhất tại Việt Nam trong việc phát triển những nhà vận hành đủ uy tín, có tâm và đủ chuyên môn để duy trì chất lượng dịch vụ chăm sóc người cao tuổi trong dài hạn.

Khái niệm chăm sóc người cao tuổi theo mô hình hiện đại không chỉ đơn thuần là việc cung cấp một nơi để ở, mà là xây dựng một hệ sinh thái tích hợp giữa lưu trú, chăm sóc y tế và các hoạt động cộng đồng trong một khuôn viên bất động sản tích hợp.

Để hiện thực hóa điều này, Việt Nam cần một chiến lược bài bản bắt đầu từ việc phát triển các tài sản chuyên biệt và thiết lập mô hình tài chính dài hạn. Thị trường cần được tái định hướng để xây dựng những cộng đồng an toàn, hòa nhập, nơi người cao tuổi không cảm thấy bị tách biệt khỏi xã hội.

Việc tận dụng những tài nguyên sẵn có để tăng tốc triển khai đồng thời tối ưu hóa chi phí đầu tư ban đầu là một hướng đi thông minh trong bối cảnh hiện nay. Các dự án xây mới cần hướng tới việc tạo ra dòng doanh thu ổn định từ việc kết hợp bán và cho thuê, tích hợp các tầng dịch vụ đa dạng và ứng dụng công nghệ hiện đại vào quản lý vận hành.

Một khía cạnh quan trọng khác là việc quy hoạch hạ tầng tích hợp theo vùng miền để phù hợp với đặc thù địa lý, hạ tầng và văn hóa của từng khu vực. Tại miền Bắc, cụ thể là Hà Nội, các chuyên gia của Savills ưu tiên mô hình chăm sóc gần bệnh viện, gắn liền với các quy hoạch y tế hiện hữu để đảm bảo tính cấp thiết và chuyên sâu.

Tại miền Trung, đặc biệt là Đà Nẵng, lợi thế về hạ tầng du lịch sẵn có và khí hậu ôn hòa là điều kiện lý tưởng để phát triển các mô hình chăm sóc toàn diện kết hợp nghỉ dưỡng dài hạn.

Trong khi đó, miền Nam với đầu tàu kinh tế là TP. HCM sẽ là nơi phù hợp để thử nghiệm các mô hình kết hợp công nghệ cao và các dịch vụ chăm sóc kiểu mới, hiện đại.

Thị trường Việt Nam, các chuyên gia cũng đề xuất 6 loại hình chăm sóc đa dạng nhằm đáp ứng mọi phân khúc nhu cầu của khách hàng như: dịch vụ chăm sóc ban ngày dành cho những gia đình bận rộn nhưng vẫn muốn ở gần người thân; mô hình chăm sóc tại nhà hoặc sống độc lập có hỗ trợ ; nhà ở chăm sóc hỗ trợ dành cho những người cần giúp đỡ trong sinh hoạt hằng ngày; các khu an cư hoặc làng hưu trí dành cho nhóm hưu trí độc lập và có điều kiện kinh tế; mô hình phục hồi chức năng sau điều trị cấp tính và cuối cùng là các nhà an dưỡng tăng cường dịch vụ y tế hoặc nhà ở tăng cường dịch vụ cho người già.

Dưới góc độ vận hành, bà Olivia Wood, CEO của Lotus Advisory Group đã cảnh báo rằng đây là một lĩnh vực kinh doanh vô cùng phức tạp, nơi niềm tin của khách hàng là tài sản quý giá nhất nhưng cũng dễ bị tổn thương nhất.

Các tổ chức tham gia vào thị trường giai đoạn đầu cần phải đặc biệt thận trọng, không chỉ vì rủi ro uy tín mà còn vì đây là mô hình đòi hỏi năng lực vận hành chuyên sâu với cường độ cao và sự nhất quán trong một khoảng thời gian rất dài.

Để mô hình bất động sản dưỡng lão sớm được phát triển mạnh mẽ, ông Huân Lê, Phó tổng giám đốc WeCare247 đề xuất tận dụng ngay những hạ tầng sẵn có của các khu đô thị hoặc cơ sở lưu trú, bổ sung thêm đội ngũ nhân sự y tế chuyên nghiệp để khai thác tối đa giá trị, từ đó cải thiện tỷ lệ lấp đầy của các dự án bất động sản hiện hữu.

Thị trường chăm sóc người cao tuổi tại Việt Nam không chỉ là một cơ hội kinh doanh hấp dẫn với con số hàng tỷ USD, mà còn là một lời giải cho bài toán an sinh xã hội cấp bách khi dân số già hóa.

Khi các rào cản về chính sách dần được tháo gỡ và các nhà đầu tư chứng minh được năng lực vận hành chuyên nghiệp bằng những dự án thực tế, Việt Nam hoàn toàn có thể xây dựng được một hệ sinh thái chăm sóc người cao tuổi hiện đại, nhân văn và bền vững, bắt kịp với những chuẩn mực khắt khe của thế giới.