Lợi nhuận bất động sản không còn 'nước nổi thuyền lên'

Theo SSI Research, bức tranh lợi nhuận quý IV/2025 của nhóm doanh nghiệp bất động sản cho thấy xu hướng phân hóa rõ rệt, thay cho trạng thái “nước nổi thuyền lên” từng xuất hiện ở các chu kỳ phục hồi trước. Khi thị trường chưa hình thành một con sóng tăng trưởng đủ mạnh, lợi nhuận không còn đến từ yếu tố vĩ mô chung mà phụ thuộc trực tiếp vào khả năng triển khai dự án và “điểm rơi” ghi nhận doanh thu của từng doanh nghiệp.

Lợi nhuận phân hóa: thị trường bước sang giai đoạn chọn lọc

Ở mảng bất động sản dân cư, sự phục hồi thể hiện rõ nhất tại những doanh nghiệp sở hữu dự án bước vào giai đoạn bàn giao. Vinhomes tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt khi lợi nhuận sau thuế quý IV/2025 ước đạt 25.590 tỷ đồng, tăng 77% so với cùng kỳ. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ việc đẩy mạnh bàn giao tại các dự án hiện hữu, đặc biệt là các giao dịch bán sỉ quy mô lớn tại dự án Green Paradise.

Trong bối cảnh thị trường còn phân hóa, chiến lược bán buôn giúp Vinhomes duy trì dòng tiền mạnh và biên lợi nhuận cao, một lựa chọn mang tính phòng thủ nhưng hiệu quả khi thanh khoản thị trường chưa thực sự lan tỏa.

Một điểm sáng khác là Công ty CP Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền, với lợi nhuận sau thuế quý IV dự kiến đạt 881 tỷ đồng, tăng 124% so với cùng kỳ. Sự bứt tốc này đến từ thời điểm bàn giao các sản phẩm thấp tầng tại dự án Gladia, minh chứng cho hiệu quả của chiến lược phát triển dự án quy mô vừa, pháp lý sạch và tập trung vào nhu cầu ở thực.

Ngược lại, Công ty CP Đầu tư Nam Long cho thấy bức tranh kém tích cực hơn. Dù lợi nhuận quý IV được hỗ trợ đáng kể bởi khoản thu tài chính bất thường từ việc thoái vốn tại dự án Izumi, giúp lợi nhuận tăng 170% so với quý trước, nhưng so với cùng kỳ năm 2024, lợi nhuận sau thuế vẫn giảm 53% do nền lợi nhuận năm trước ở mức quá cao. Điều này cho thấy sự khác biệt giữa tăng trưởng đến từ hoạt động cốt lõi và tăng trưởng mang tính thời điểm.

Bất động sản khu công nghiệp: ranh giới giữa “vùng xanh” và “vùng trũng”

Ở mảng bất động sản khu công nghiệp, sự phân cực còn rõ nét hơn. Yếu tố quyết định không nằm ở tổng quỹ đất công bố, mà ở diện tích sẵn sàng cho thuê và khả năng chốt hợp đồng lớn.

Kinh Bắc trở thành “quán quân tăng trưởng” khi lợi nhuận sau thuế quý IV/2025 ước đạt 253 tỷ đồng, tăng tới 881% so với cùng kỳ. Kết quả đột biến này đến từ việc bàn giao khoảng 25ha đất tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, dự án đã hoàn thiện pháp lý và sẵn sàng đón dòng vốn FDI trong bối cảnh nhà đầu tư nước ngoài ngày càng chọn lọc.

Sonadezi Châu Đức duy trì tăng trưởng ổn định với lợi nhuận sau thuế ước đạt 116 tỷ đồng, tăng 55%, nhờ cho thuê 12ha đất và giá thuê bình quân tăng khoảng 6%. Đây là mô hình tăng trưởng bền hơn, dựa trên dòng tiền cho thuê đều đặn thay vì các thương vụ mang tính “một lần”.

Cao su Đồng Phú cũng ghi nhận lợi nhuận tăng 46%, chủ yếu nhờ thu nhập từ chuyển nhượng đất cho dự án KCN Bắc Đồng Phú. Tuy nhiên, mô hình chuyển đổi đất cao su sang khu công nghiệp, dù hiệu quả trong ngắn hạn, vẫn đặt ra câu hỏi về khả năng lặp lại trong các năm tiếp theo.

Ở chiều ngược lại, Becamex và Idico đối mặt với sự suy giảm mạnh. Lợi nhuận của Becamex giảm 70% do thiếu vắng các hợp đồng bán đất quy mô lớn và tiến độ chậm lại tại khu công nghiệp Bàu Bàng. Idico cũng giảm 46% lợi nhuận khi diện tích cho thuê quý IV chỉ đạt khoảng 15ha, thấp hơn đáng kể so với cùng kỳ.

Thước đo của chu kỳ 2026

Từ bức tranh lợi nhuận quý IV/2025, một thông điệp nổi lên rõ ràng: không phải doanh nghiệp nào có đất cũng sẽ thắng, mà là doanh nghiệp có dự án triển khai được ngay. Những doanh nghiệp tạo ra lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi, có khả năng lặp lại và duy trì dòng tiền ổn định đang thể hiện lợi thế rõ rệt.

Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào lợi nhuận tài chính bất thường hoặc chuyển nhượng đất cần được đánh giá thận trọng hơn về tính bền vững. Việc tăng trưởng âm của một số doanh nghiệp không hoàn toàn phản ánh sự suy yếu nội tại, mà phần lớn đến từ áp lực nền so sánh cao của quý IV/2024. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra yêu cầu cấp thiết: tìm kiếm động lực tăng trưởng mới cho chu kỳ 2026, thay vì trông chờ vào các khoản thu đột biến.

Ở góc độ quản trị, quý IV/2025 cho thấy năng lực triển khai dự án và quản trị pháp lý đang trở thành lợi thế cạnh tranh then chốt. Trong bối cảnh các cơ chế tháo gỡ pháp lý dần được hoàn thiện, doanh nghiệp nào đưa được dự án “treo” trở lại vòng quay kinh doanh sẽ chiếm ưu thế rõ rệt.

Minh bạch trong định giá đất, kỷ luật tài chính chặt chẽ và tiến độ bàn giao sòng phẳng sẽ là “luồng xanh” giúp doanh nghiệp bất động sản khôi phục niềm tin từ dòng vốn tư nhân và thị trường chứng khoán. Bức tranh lợi nhuận quý IV/2025 vì thế không chỉ phản ánh kết quả của một quý kinh doanh, mà còn là tín hiệu sớm để nhận diện những người thắng - thua trong chu kỳ bất động sản sắp tới.