Lợi nhuận đầu tư condotel suy giảm

Lợi nhuận cam kết của các dự án condotel, mô hình lai giữa căn hộ và khách sạn để cho khách du lịch thuê, phổ biến ở mức 10%/năm. Cá biệt có dự án lên tới 12%/năm. 

Tuy nhiên, lợi nhuận thực tế từ cho thuê condotel thấp hơn mức cam kết của chủ đầu tư và có xu hướng suy giảm.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao công ty tư vấn CBRE tiết lộ, lợi nhuận đầu tư condotel giai đoạn đầu ở khoảng 7 - 9 %, nhưng những năm gần đây có sự giảm nhẹ, ước chừng còn 6 - 7%.

Condotel vẫn cho thuê khá tốt, thường đông vào cuối tuần và có lúc thấp điểm, nhưng tỷ suất sinh lời giảm đi là do nguồn cung ngày càng tăng lên.

Nguồn cung condotel tăng trưởng mạnh trong những năm gần đây, có địa phương năm sau tăng gấp đôi năm trước. Dữ liệu của CBRE cho thấy, nguồn cung tích luỹ ở Nha Trang - Khánh Hoà hiện lớn nhất cả nước, với tổng cộng 16.000 căn condotel đã chào bán ra thị trường. Tiếp theo là Đà Nẵng với 9.000 căn và Phú Quốc gần 2.000 căn.

Gần đây các chủ đầu tư đang dần nhắm tới những địa phương mới như Ninh Thuận, Tuy Hoà, Quy Nhơn… và theo đánh giá của công ty tư vấn Savills, có nguồn cầu du lịch đáng kể ở những điểm đến hoang sơ và chưa quá thương mại; hơn nữa, chi phí đất tại những thị trường mới nổi thấp hơn, mở ra cơ hội cho nhiều nhà đầu tư hơn.

Mặc dù thị trường đã chững lại trong gần một năm qua do vướng vấn đề pháp lý về quyền sở hữu condotel do chưa có luật, nhưng theo tiết lộ của bà Dung, mặc dù nguồn cung tăng nhanh nhưng sức mua của thị trường khá tốt.

Cụ thể, những năm 2016 và 2017, tỷ lệ tiêu thụ của các dự án condotel khoảng 70 - 80%. Năm ngoái, số lượng condotel chào bán nhiều nhưng lượng tiêu thụ cũng cao. Cá biệt có một số dự án tiêu thụ hết 100%, thậm chí nhu cầu lớn hơn nguồn cung.

Theo ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh nhà ở miền Bắc và miền Trung của Savills, các thị trường nghỉ dưỡng thu hút được một lượng khách hàng không nhỏ từ Hà Nội và TP. HCM là do các chủ đầu tư đưa ra nhiều chương trình đầu tư linh hoạt để thu hút khách hàng, như chương trình cho thuê lại có cam kết hoặc chia sẻ lợi nhuận, cho thuê dài hạn, hoặc bán và cam kết mua lại bất động sản.

“Tương quan với các sản phẩm đầu tư bất động sản ngôi nhà thứ hai tại Hà Nội và TP. HCM, đây là một phương án đầu tư hấp dẫn với chi phí đầu tư không quá lớn và lợi nhuận khả quan”, ông Hiển nói.

Bên cạnh đó, theo ông Hiển, cách nhìn nhận về đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đang có thay đổi. Thay vì chỉ đầu tư những dự án đắt tiền như trước đây, các chủ đầu tư giờ đây phát triển những sản phẩm có mức giá hợp lý hơn, tiếp cận được với đông đảo khách hàng hơn.

Ông Nguyễn Hữu Quang, Phó tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Netland, mặc dù có sự e dè do thiếu khuôn khổ pháp lý cho condotel và lợi nhuận cho thuê giảm nhé, nhưng ông vẫn đầu tư condotel trong mấy năm qua.

Một vấn đề mà ông Quang quan tâm đó là khả năng sinh lời và những cam kết của chủ đầu tư. Chẳng hạn, tại Đà Nẵng và Nha Trang vừa qua đã có một số chủ đầu tư “vỡ trận”, không trả được lợi nhuận như đã cam kết, dẫn tới nhà đầu tư mất niềm tin.

“Nếu condotel giải quyết được hai vấn đề là giá bán và khả năng cam kết của nhà đầu tư thi sẽ hấp dẫn hơn với nhà đầu tư”, ông Quang chia sẻ tại Hội thảo “Xu thế sở hữu bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam” do VTV24 tổ chức tại TP. HCM hôm qua.

Cũng giống như nhiều nhà đầu tư, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho biết, nếu mua condotel bà sẽ cân nhắc yếu tố cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư, bởi những sản phẩm bất động sản có thời hạn sở hữu thường tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Thực tế cho thấy, cam kết lợi nhuận như con dao hai lưỡi. Cam kết lợi nhuận cao thì dễ thu hút nhà đầu tư, nhưng cam kết càng cao càng khó có khó có đủ nguồn thu từ cho thuê để trả lợi nhuận.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D công ty DKRA cũng thừa nhận đã diễn ra tình trạng chạy đua cam kết lợi nhuận trên thị trường condotel từ 2015 đến 2018 và đã có một số dự án không đạt được cam kết lợi nhuận khi đưa vào hoạt động.

Tuy nhiên, ông Hoàn quan sát thấy gần đây chủ đầu tư có xu hướng giảm cam kết lợi nhuận, mà thay vào đó là cam kết đưa đơn vị quản lý chuyên nghiệp vào vận hành, từ đó làm cho nhà đầu tư yên tâm hơn về năng lực chủ đầu tư, đơn vị vận hành, từ đó giảm bớt sự quan tâm đến cam kết lợi nhuận.

Ông Hoàng lấy dẫn chứng từ một dự án condotel tại Bình Thuận, chủ đầu tư đưa ra hai lựa chọn cho khách hàng là mua có cam kết lợi nhuận và không có cam kết. Kết quả bán hàng cho thấy, số lượng khách hàng lựa chọn mỗi loại hình tương đương nhau và giá bán của hai hình thức trên khác nhau.

Một vấn đề nữa là mặc dù pháp lý cho condotel chưa rõ ràng, theo đó, chưa rõ condotel có được cấp quyền sở hữu dài hạn, có thời hạn hay chỉ là hợp đồng mua bán, nhưng thực tế cho thấy khách hàng vẫn mua dù chỉ là sở hữu có thời hạn thay vì sở hữu lâu dài như căn hộ để ở.

Bà Dung cho biết, các dự án condotel ở Nha Trang bán chạy mặc dù tất cả dự án ở đây đều có thời hạn 50 năm.

Tuy nhiên, bà Dung cũng lưu ý khi đầu tư vào sản phẩm có giới hạn thời gian sở hữu như condotel, pháp lý là yếu tố quan trọng nhất. Những câu hỏi nhà đầu tư phải tự đặt ra là sở hữu bao lâu, có được kéo dài thời gian sở hữu hay không và phải trả chi phí bao nhiêu cho việc kéo dài thời gian sở hữu, và những yếu tố pháp lý này có được thể hiện rõ trong hợp đồng hay không.

Ông Quang cũng không khỏi băn khoăn về tính pháp lý của condotel, ví dụ như khi hết hạn thời gian sở hữu ban đầu thì khi hết hạn có được gia hạn tiếp hay không và gia hạn thêm bao nhiêu năm.