Đầu tư condotel: Lời ăn lỗ chịu

Mặc dù còn nhiều vướng mắc về pháp lý, xong số liệu cho thấy condotel vẫn là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm nghỉ dưỡng của Việt Nam hiện nay. Theo Savills Việt Nam, tính đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 80% nguồn cung ngôi nhà thứ hai tại các thị trường ven biển với mức tăng trưởng xấp xỉ 30%/năm trong các năm 2018 - 2020.

Nhằm kích cầu thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và tăng tính hấp dẫn của các sản phẩm condotel đối với khách hàng, các chủ đầu tư đã đưa ra những chính sách cam kết lợi nhuận từ 5 - 10 năm với mức cam kết lên tới 8 - 12%/năm. 

Phương án này đem lại lợi ích cho nhà đầu tư khi không cần phải lo lắng về lợi nhuận. Đặc biệt là trong khoản thời gian vài năm đầu khi dự án mới đưa vào vận hành cần có thời gian quảng bá, thu hút và ổn định công suất phòng, mang về lợi nhuận đều đặn. 

Theo nhiều chuyên gia, thực tế cho thấy thời gian đầu, khả năng sinh lời ở mức cao của condotel chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như hiệu suất cho thuê phòng, chi phí quản lý, marketing, những thứ chiếm phần lớn doanh thu.

Do đó, những dự án mới đưa vào sử dụng, nếu không có sẵn nguồn khách hàng cũng như thương hiệu chưa được tạo dựng, không đảm bảo công suất thuê phòng thì nhiều khả năng không đạt đủ doanh thu để chi trả lợi nhuận cho khách hàng.

Giám đốc một công ty bất động sản cho rằng, nhà đầu tư cũng cần hết sức cẩn trọng với những dự án được hứa hẹn mức lợi nhuận đầu tư cao, lên đến 15%/năm, bởi rất có thể chủ đầu tư đã cộng luôn lợi nhuận hàng năm vào trong giá bán, đồng nghĩa với việc lợi nhuận khách hàng nhận được thực tế là tiền đóng vào.

Đây cũng là nguyên nhân chính khiến thời gian gần đây nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu bỏ dần hình thức cam kết lợi nhuận để đưa condotel về giá trị thực. Quan sát thực tế trên thị trường cho thấy loại hình condotel không cam kết đang có sức hút mạnh đối với khách hàng.

Đầu tiên, việc chủ sở hữu không bắt buộc phải ủy thác quyền kinh doanh căn hộ cho đơn vị vận hành. Vì thế, chủ sở hữu căn hộ sẽ toàn quyền lựa chọn phương án sử dụng đối với tài sản, có thể để đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng cá nhân hay tự cho thuê hoặc ủy thác kinh doanh và phân chia lợi nhuận. Điều này rất phù hợp với tâm lý người Việt Nam khi tài sản sẽ đúng bản chất sở hữu và toàn quyền của người mua.

Bên cạnh đó, một trong những điểm mạnh của loại hình condotel không cam kết là giá thành và tổng mức đầu tư của khách hàng cho căn hộ sẽ thấp hơn. Hơn thế nữa, nhà đầu tư còn có thể tự chủ động làm nội thất với thiết kế và trang thiết bị tùy biến theo sở thích cá nhân và túi tiền của mình.

Để đảm bảo được sự tin tưởng tuyệt đối từ phía khách hàng thì chủ đầu tư cũng có sự lựa chọn minh bạch về tài chính. Trong quá trình vận hành sẽ có đơn vị kiểm toán làm rõ, đánh giá các chi phí, công bố báo cáo tài chính cụ thể theo từng năm. Phương án này có ưu điểm là giúp khách hàng trở thành một cổ đông, có quyền lợi tham gia đóng góp ý kiến để phát triển kinh doanh chung, đảm bảo sự sinh lời bền vững.

Cùng với việc không cam kết lợi nhuận, hiện nay các chủ đầu tư cũng tăng quyền lợi của chủ sở hữu trong chính sách chia sẻ lợi nhuận. Theo đó, mức chia sẻ lợi nhuận phổ biến hiện nay là 80:20 - nhà đầu tư được hưởng 80% còn chủ đầu tư và đơn vị quản lý nhận 20% từ hoạt động cho thuê lại. Hoặc sau thời gian cam kết lợi nhuận trong khoảng thời gian nhất định, nhiều chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đang áp dụng mức chia sẻ lợi nhuận đối với các sản phẩm condotel. 

Dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né của chủ đầu tư IDJ và đơn vị phát triển Apec Group với quy mô gần 3.000 căn hộ khách sạn cũng đi theo xu hướng này. Dự án này có hai dòng sản phẩm condotel cho khách hàng lựa chọn: Cam kết lợi nhuận và không cam kết lợi nhuận. 

Đối với những sản phẩm căn hộ condotel có cam kết, mức tỷ suất lợi nhuận chủ đầu tư đưa ra là 12%/năm trong vòng năm năm, tặng kèm 30 đêm nghỉ dưỡng mỗi năm. Sau thời gian cam kết này, nhà đầu tư sẽ được nhận lợi nhuận theo tỷ lệ chia sẻ là 80:20.

Còn đối với những căn hộ không cam kết, các khách hàng có thể tự vận hành quản lý hoặc cho chủ đầu tư thuê lại với mức chia sẻ lợi nhuận tỷ lệ 80% dành cho người mua.

Theo ông Nguyễn Quang Huy, Phó Tổng giám đốc Apec Group, xu hướng chia sẻ lợi nhuận đang rất được các nhà đầu tư ưa chuộng tại những nước du lịch phát triển. Tại những thị trường này, phần lớn các chủ đầu tư đều không đưa ra cam kết lợi nhuận mà tập trung vào các giá trị lâu dài, bền vững của sản phẩm như dự án tốt, chất lượng dịch vụ đảm bảo, đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp.

"Chỉ cần dự án làm tốt về chất lượng, tất yếu sẽ hấp dẫn khách du lịch và tạo giá trị lợi nhuận ổn định cho các nhà đầu tư. Do đó, các khách hàng hiện nay cũng không quan tâm nhiều đến lợi nhuận cam kết mà điều quan trọng là giá trị thực mà chủ đầu tư xây dựng trong sản phẩm của mình để hấp dẫn khách du lịch và khả năng kinh doanh sinh lợi", ông Huy nhận định.

Trong khoảng vài năm đầu, dự án mới đi vào hoạt động, mọi thứ chưa ổn định, lượng khách hàng chưa đều, mức cam kết sẽ là bảo đảm cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, bước sang năm thứ tư, thứ năm khi lượng khách đã ổn định, dự án vận hành trơn tru thì lúc đó sản phẩm sẽ sinh lời.