Cam kết lợi nhuận như con dao hai lưỡi

Cam kết lợi nhuận được ví như diệu kế bán bất động sản nghỉ dưỡng, dự án nào không đưa ra cam kết thì khó bán và dự án nào cam kết lợi nhuận càng cao càng dễ bán. Nhưng gần đây manh nha một số dự án từ bỏ cam kết lợi nhuận mà chỉ bán bất động sản cho khách hàng để họ tự vận hành theo kiểu lời ăn lỗ chịu. Phải chăng hình thức cam kết lợi nhuận đang bộc lộ những vấn đề bất cập, thưa ông?

Ông Vũ Văn Thành: Sở dĩ trước đây các dự án bất động sản nghỉ dưỡng chạy đua cam kết lợi nhuận, thậm chí dự án cam kết lợi nhuận càng cao càng chứng tỏ được sức hấp dẫn với khách hàng là do cả khách hàng và các chủ đầu tư đều chưa thực sự hiểu rõ về sản phẩm bất động sản này. 

Các nhà đầu tư cá nhân khi mua bất động sản nghỉ dưỡng chỉ nhìn vào yếu tố cam kết lợi nhuận để xuống tiền mà không nhìn sâu vào bản chất lợi nhuận đó từ đâu mà có.

Về bản chất, việc đưa ra cam kết lợi nhuận cho khách hàng chính là câu chuyện về dòng tiền, phương án tài chính của dự án. Giả sử, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 8 - 12%/năm, thực chất là họ đã cộng cả số tiền cam kết này vào giá bán sản phẩm. Thay vì bán với giá 30 triệu đồng/m2, chủ đầu tư đã bán 35 triệu đồng/m2 và lấy số tiền chênh lệch 5 triệu đồng để quay ngược trở lại, trả lợi nhuận cho khách hàng.

Tuy nhiên, cách làm này của các chủ đầu tư mới chỉ giải quyết một phần nhỏ của cam kết lợi nhuận cho khách hàng trong thời gian đầu. Để dự án có thể phát triển bền vững và sinh lời ổn định trong thời gian dài tiếp theo phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, từ chất lượng, dịch vụ, tiện ích để thu hút khách du lịch.

Các dự án chỉ chăm chăm vào cam kết lợi nhuận không chỉ đẩy rủi ro cho khách hàng mà còn dẫn đến rủi ro cho cả chủ đầu tư. Mặc dù doanh nghiệp nào cũng mong muốn dự án của mình kinh doanh hiệu quả, có tỷ lệ lấp đầy cao, từ đó có lợi nhuận để trả cho nhà đầu tư, nhưng trong trường hợp dự án kinh doanh không tốt, đặc biệt trong những năm đầu khi bộ máy vận hành chưa thực sự hiệu quả, rủi ro cho cả hai bên sẽ là rất lớn.

Do đó, tôi cho rằng, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng không cam kết lợi nhuận là một xu hướng tốt của thị trường, góp phần từng bước đưa các bất động sản về giá trị thực.

Nếu không có cam kết lợi nhuận thì theo ông làm thế nào để khách hàng yên tâm về hiệu quả đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng?

Ông Vũ Văn Thành: Thay vì cam kết lợi nhuận như hiện nay, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng nên thực hiện việc chia sẻ lợi nhuận với khách hàng.

Theo kinh nghiệm nước ngoài, các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng thường thuê một kiểm toán độc lập, đơn vị quản lý thứ ba để minh bạch về tài chính, lợi nhuận với các nhà đầu tư. Lợi nhuận của dự án sẽ được chia sẻ giữa chủ đầu tư và khách hàng theo tỷ lệ 70/30 hoặc 80/20 tuỳ theo cam kết giữa hai bên.

Trong trường hợp dự án hoạt động không đạt như kỳ vọng, khách hàng sẽ nhận được lợi nhuận thấp hơn và sẽ phải chia sẻ rủi ro với chủ đầu tư. Điều này có thể sẽ khiến khách hàng không mấy hài lòng, song đó mới là sự phát triển bền vững của thị trường.

Về bản chất vẫn là dự án đó phải hoạt động hiệu quả, thu hút khách du lịch. Nếu ngay từ đầu khi lựa chọn dự án để đầu tư, khách hàng chọn lựa những chủ đầu tư uy tín, dự án chất lượng thì việc có thể thu về lợi nhuận ổn định là điều không khó.

Trong khi đó, không thể phủ nhận người Việt hiện nay vẫn đang rất thích “bánh vẽ”, nói thật không thích mà cứ thích nghe những điều hão huyền, cam kết lợi nhuận càng cao càng tốt. Chính điều này đã dẫn đến những trường hợp rủi ro cho khách hàng tại những dự án cam kết lợi nhuận cao nhưng không thể thực hiện trong thời gian vừa qua.

Chủ đầu tư có thể lừa một người, nhưng không thể lừa hàng nghìn người. Khách hàng đôi khi biết thừa là cam kết lợi nhuận “có vấn đề” nhưng vì họ tham lam, chấp nhận mạo hiểm nên vẫn lao vào. Hiện tượng sốt đất tại nhiều địa phương trên cả nước trong thời gian gần đây cũng là trường hợp tương tự như vậy, tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Vậy tại sao vẫn còn nhiều chủ đầu tư đưa ra cam kết lợi nhuận, liệu có thể bỏ hẳn hình thức này hay không, thưa ông?

Ông Vũ Văn Thành: Việc dự án có thực hiện cam kết lợi nhuận hay không cam kết lợi nhuận phụ thuộc vào chiến lược phát triển của mỗi chủ đầu tư. Đối với các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận, thông thường họ rất tự tin về sản phẩm nghỉ dưỡng của mình có thể thu hút khách du lịch và sinh lời hiệu quả.

Các chủ đầu tư này thường có hệ sinh thái nghỉ dưỡng riêng và tệp khách hàng ổn định. Đằng sau họ là các công ty quản lý vận hành hoặc họ có thể liên kết với các đơn vị quản lý vận hành quốc tế để đảm bảo dự án được hoạt động hiệu quả.

Còn đối với các dự án không cam kết lợi nhuận, chủ đầu tư có thể đưa ra chính sách chia sẻ lợi nhuận với khách hàng hoặc để khách hàng tự khai thác cho thuê. Hiện nay, nền kinh tế chia sẻ đang bùng nổ mạnh mẽ, hoạt động mua bán phòng khách sạn trực tuyến rất phát triển nhờ sự hỗ trợ của mạng xã hội, các trang đặt phòng trực tuyến.

Nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng có thể tự vận hành căn hộ của mình mà không chịu quá nhiều sự phụ thuộc vào chủ đầu tư. Đây cũng là một trong những xu hướng đầu tư được dự báo sẽ rất phát triển trong thời gian tới.

Nên để sở hữu condotel lâu dài

Bên cạnh vấn đề về cam kết lợi nhuận khiến khách hàng mất niềm tin, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thời gian gần đây cũng đang gặp khó do những vướng mắc về pháp lý condotel (căn hộ khách sạn), theo ông vấn đề này nên được giải quyết như thế nào?

Ông Vũ Văn Thành: Pháp lý đang là một trong những nút thắt lớn của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Tại nhiều nước trên thế giới, nhà đầu tư không quá quan trọng đến tính sở hữu của loại hình bất động sản này mà chỉ xem đây là một kênh đầu tư sinh lời. Tại Thái Lan, bất động sản nghỉ dưỡng chỉ có thời hạn 50 năm, thậm chí 30 năm vẫn rất thu hút các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ở Việt Nam, thói quen sở hữu bất động sản đã ăn sâu vào văn hoá người dân. Nếu để các bất động sản có thời hạn, chắc chắn sẽ khó thu hút các nhà đầu tư bởi tâm lý chung của các khách hàng hiện nay là muốn sản phẩm đầu tư phải có pháp lý minh bạch, ổn định, lâu dài. Có như vậy, bất động sản mới có thể thu hút được tiền đầu tư. Người dân thay vì mua vàng, đô la dự trữ trong nhà, chôn tiền một chỗ thì sẽ đi mua bất động sản, để đồng tiền đó được lưu chuyển, mang lại lợi ích cho xã hội, sự phát triển cho nền kinh tế.

Mặt khác, các condotel cũng đóng góp rất lớn trong việc phát triển các lĩnh vực sản xuất khác như vật liệu xây dựng, nội ngoại thất, tiêu dùng, dịch vụ, cùng với đó là thúc đẩy sự phát triển chung của du lịch... Những lợi ích của condotel nếu được nhìn nhận đúng thì giá trị là rất lớn.

Vì vậy, tôi cho rằng, condotel nên được cấp sổ đỏ lâu dài, trở thành một tài sản để người dân yên tâm đầu tư. Mặt khác, dù được cấp sổ đỏ 50 năm thì khi hết hạn, người ưu tiên duy nhất để được tiếp tục gia hạn thời gian thuê đất vẫn là những khách hàng tại dự án đó, trừ trường hợp đất quốc phòng, nhà nước buộc phải thu hồi. Do đó, về bản chất vẫn là như vậy.

Tất nhiên, nếu để condotel được sử dụng lâu dài thì chủ đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn, đồng thời đảm bảo các yêu cầu khác của dự án, tránh thất thu ngân sách.

Du lịch đừng quá kỳ vọng vào khách quốc tế

Các số liệu về lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam đầu năm 2019 đang cho thấy sự sụt giảm, ông có cho rằng điều này sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng?

Ông Vũ Văn Thành: Tiềm năng du lịch của Việt Nam là rất lớn, tuy nhiên vấn đề lớn nhất đối với ngành du lịch thời gian vừa qua là vẫn chưa khai thác hết được hết tiềm năng.

Du khách quốc tế khi đến một điểm đến du lịch phải được đáp ứng bốn yêu cầu là nghỉ ngơi, vui chơi giải trí, mua sắm và trải nghiệm, tìm gì đó khác lạ. Song, du lịch Việt Nam mới chỉ khai thác được ở góc độ nghỉ dưỡng và một chút manh nha sang vui chơi giải trí khiến họ không thực sự hài lòng.

Hơn nữa, tại Việt Nam, thay vì phát triển du lịch đa dạng ở mỗi địa phương, mỗi tỉnh thành giáp biển là một sự khác biệt trong du lịch, tạo sự hấp dẫn riêng thì lại có hiện tượng lặp lại của các điểm đến. Du khách dù đi Sầm Sơn hay Đà Nẵng, Phú Quốc cũng chỉ "ăn, ngủ", ngắm các điều kiện tự nhiên, bãi biển, cảnh quan sẵn có. Các điểm đến du lịch của Việt Nam chưa tạo có các yếu tố để khách du lịch yêu thích, quay trở lại và chi tiền nhiều hơn.

Trong khi đó, để phát triển du lịch đòi hỏi rất nhiều thứ, không chỉ là cảnh đẹp mà còn cả văn hoá, sản phẩm du lịch, chất lượng dịch vụ, tiện ích vui chơi giải trí, trải nghiệm buộc du khách bỏ tiền chi tiêu nhiều hơn và quay trở lại.

Một yếu tố nữa của khách du lịch quốc tế đến Việt Nam là lượng khách đông nhưng thực chất chúng ta không được lợi nhiều từ họ. Ngoài khách du lịch Trung Quốc với các tour 0 đồng, các khách du lịch Hàn Quốc đến Việt Nam cũng đều thông qua các công ty du lịch Hàn Quốc và sử dụng dịch vụ của người Hàn.

Trên thực tế, thời gian gần đây, số lượng khách quốc tế đến Việt Nam giảm nhưng lượng khách nội địa vẫn tăng trưởng ổn định. Với dân số đông, thu nhập bình quân đầu người ngày càng được cải thiện, chất lượng cuộc sống tăng mạnh, ngày càng có nhiều người dân có nhu cầu được đi du lịch. Trước đây, người dân chỉ đi du lịch 1 - 2 lần/năm hiện nay mỗi năm đi 6 - 7 lần, và không có dấu hiệu dừng tăng trong thời gian tới.

Tôi cho rằng, du lịch Việt Nam không nên quá kỳ vọng vào lượng khách quốc tế mà nên hướng đến đối tượng khách hàng trong nước. Bên cạnh việc tiếp tục xúc tiến quảng bá để thu hút khách quốc tế, Việt Nam cần có các chính sách hấp dẫn hơn để thu hút khách du lịch trong nước, đặc biệt là những đối tượng người dân có thu nhập cao, sẵn sàng chi tiêu để đi du lịch nhiều hơn. 

Với tiềm năng hơn 96 triệu dân, mức thu nhập ngày càng cao, điều này là không khó để thực hiện. Đây sẽ là động lực phát triển mạnh mẽ cho du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng trong tương lai.

Xin cảm ơn ông!