Mặt bằng giá chung cư sẽ tiếp tục tăng?

Số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng, One Mount Real Estate cho thấy, giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới, đặc biệt là phân khúc cao cấp. 

Giá bán của các dự án mới được dự báo sẽ tăng trung bình từ 3 - 8% trong năm 2023 nhờ các kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng và quy hoạch phân khu đô thị làm thay đổi diện mạo của thành phố.

Trước đó, từ năm 2017, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư đã tăng 7% mỗi năm. Phân khúc hạng sang và cao cấp tăng giá nhanh nhất với tốc độ tăng từ 12 - 19%/năm, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân chỉ ghi nhận mức tăng lần lượt 7%/năm và 4%/năm.

Một trong những nguyên nhân khiến giá bán căn hộ chung cư không ngừng tăng mạnh trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng được One Mount Real Estate chỉ ra là do nguồn cung mở bán mới tiếp tục suy giảm trong quý I/2023.

Phần lớn lượng căn hộ tiêu thụ trong quý I/2023 đến từ quỹ căn đã mở bán trước đó cho thấy các chủ đầu tư hạn chế ra hàng mới thời điểm hiện tại. Phân khúc trung cấp và cao cấp chiếm phần lớn nguồn cung sơ cấp cũng như lượng tiêu thụ trong quý I với 880 căn hộ trung cấp và 860 căn hộ cao cấp.

Việc nguồn cung hạn chế chính là một trong những nguyên nhân đẩy giá bất động sản tăng cao. Bên cạnh đó, các sản phẩm trên thị trường hiện chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp cũng khiến mặt bằng giá tăng mạnh.

Dự báo trong thời gian tới, nguồn cung căn hộ chủ yếu sẽ đến từ khu Đông Hà Nội và Văn Giang, Hưng Yên. Trong đó, dẫn đầu về thị phần là các sản phẩm cao cấp và cận cao cấp của chủ đầu tư Vinhomes và Masterise Homes.

Các dự án chung cư trung và cao cấp tại Hà Nội hiện hữu trong quý I/2023 chủ yếu là các dự án có vị trí gần các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 3.5, với 42% đến từ các quận phía Tây và 45% đến từ các quận phía Đông. Trong đó, các dự án trong các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City đóng góp đến gần 60% nguồn cung cả thị trường.

Trong tương lai, khu vực phía Đông và phía Tây được dự báo sẽ tiếp tục chiếm thị phần lớn về nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và Hưng Yên. Giai đoạn 2023 - 2025, thị phần nguồn cung căn hộ tại khu Đông và Văn Giang - Hưng Yên sẽ đạt 46% toàn thị trường và trở thành khu vực dẫn đầu về nguồn cung căn hộ cao tầng tại Hà Nội và Hưng Yên.

Nguồn cung này chủ yếu đến từ các khu đô thị vệ tinh tích hợp nhiều tiện ích nhất, điển hình như dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire và Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown của các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Vinhomes. 

Dự báo trong 3 năm tới, Masterise Homes và Vinhomes sẽ dẫn đầu thị trường về số lượng nguồn cung tương lai với lần lượt 27,1 nghìn và 24,6 nghìn căn hộ được tung ra thị trường. Tổng số lượng căn hộ của 2 chủ đầu tư sẽ chiếm 51% nguồn cung tương lai của Hà Nội trong 3 năm tới.

Trong đó, có đến 90% những căn hộ được ra mắt của Vinhomes và Masterise Homes trong thời gian tới sẽ đến từ phân khúc cận cao cấp trở lên. Việc các dự án trung và cao cấp chiếm tỷ trọng rất lớn trong nguồn cung căn hộ chính là lý do khiến mặt bằng giá chung cư liên tục tăng cao. 

Một nguyên nhân khác khiến giá căn hộ chưa có xu hướng giảm là do vấn đề thanh khoản. Mặc dù lượng tiêu thụ chung cư Hà Nội tiếp tục suy giảm trong quý I/2023 tuy nhiên, số lượng căn tiêu thụ sơ cấp vẫn cao hơn số lượng căn mở mới.

Cụ thể, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ quý I/2023 ước tính đạt lần lượt 760 căn và 1.800 căn, chủ yếu đến từ phân khúc trung và cao cấp. Điều này không chỉ thể hiện quỹ căn mới ra có tỉ lệ hấp thụ cao mà lượng hàng còn lại của quý trước cũng được tiêu thụ trong thời gian này.

Mặt khác, nhu cầu mua chung cư trên thị trường hiện nay là rất lớn. Theo khảo sát, có đến 57% người mua chung cư tại Hà Nội với mục đích mua để ở. Trong đó, mong muốn chính là nâng cao chất lượng cuộc sống. Người dân ngày càng quan tâm đến chất lượng dự án, giá cả, uy tín chủ đầu tư và các tiện ích xung quanh trước khi đưa ra quyết định mua nhà. Điều này khiến các chủ đầu tư bất động sản liên tục đưa ra các sản phẩm nhà ở mới, có chất lượng cao để đáp ứng nhu cầu của khách hàng.