Mở cửa cho Việt kiều mua nhà: Đột phá về lập pháp và cơ hội của thị trường bất động sản

Sự thay đổi căn bản về tư duy, quan điểm lập pháp

Luật Đất đai sửa đổi vừa được thông qua đã có sự thay đổi căn bản về tư duy, quan điểm lập pháp trong quy định tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở trong nước. 

Trước đó, Luật Đất đai 2013 xác định địa vị pháp lý của người sử dụng đất thông qua tiêu chí là nơi cư trú của người đó. Luật phân biệt chủ thể hộ gia đình, cá nhân trong nước; với chủ thể “người Việt Nam định cư ở nước ngoài”, từ đó xác định quyền, nghĩa vụ của các chủ thể này khác nhau.

Có thể thấy, người Việt Nam ở trong nước có nhiều quyền năng hơn hẳn so với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không chỉ trong quan hệ sử dụng đất mà còn trong vấn đề sở hữu nhà ở hay quyền kinh doanh bất động sản. Đây đều là những sản phẩm gắn liền với đất, quy định trong các Luật liên quan là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Như vậy, cá nhân là người Việt Nam, đã chuyển đi cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài, vẫn giữ quốc tịch Việt Nam sẽ được coi là người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo Luật Quốc tịch Việt Nam. 

Người Việt định cư ở nước ngoài khi mua nhà ở tại Việt Nam vẫn được xem là người nước ngoài. Họ bị hạn chế về khả năng tiếp cận đất đai, các tài sản gắn liền với đất.

Các giao dịch mua nhà của họ chủ yếu nằm trong các dự án bất động sản với một hạn mức nhất định như 30% đối với chung cư và không quá 10% đối với nhà phố. Hoặc người nước ngoài phải nhờ người thân đứng tên để sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Điều này dẫn đến không minh bạch về pháp lý, tiềm ẩn nhiều bất cập. Đồng thời, quy định này cũng không khuyến khích được nhóm người Việt kiều giữ quốc tịch Việt Nam, giữ mối liên hệ gắn bó với quê hương đất nước. 

Nguyên nhân là do người còn giữ quốc tịch Việt Nam cũng chỉ có quyền như người không còn giữ quốc tịch Việt Nam trong vấn đề tiếp cận, sử dụng đất.

Trước những bất cập này, Luật Đất đai năm 2024 đã thay đổi căn bản khi xác định địa vị pháp lý của người sử dụng đất thông qua tiêu chí là quốc tịch, không còn xác định theo nơi cư trú.

Cụ thể, giữa cá nhân trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có quyền tiếp cận đất đai như nhau. 

Như vậy sắp tới, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam sẽ có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam trong nước. Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (không còn quốc tịch Việt Nam), Luật Đất đai sửa đổi giữ chính sách như pháp luật hiện hành.

Đồng thời, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 cũng có những quy định đổi mới, đồng bộ về quyền sở hữu nhà ở và phạm vi kinh doanh bất động sản của nhóm chủ thể này như cá nhân ở trong nước.

Quy định mới của Luật Đất đai và hai luật liên quan nhận được sự ủng hộ, nhất trí rất cao của đa số đại biểu Quốc hội, nhiều chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp và người dân.

Về mặt chính trị và pháp lý, quy định mới này thể hiện rõ quan điểm kiều bào ở nước ngoài là một bộ phận không tách rời của dân tộc Việt Nam.

Luật Quốc tịch Việt Nam đã nhấn mạnh nguyên tắc: “Nhà nước có chính sách khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi để người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ quan hệ gắn bó với gia đình và quê hương, góp phần xây dựng quê hương, đất nước. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho người đã mất quốc tịch Việt Nam được trở lại quốc tịch Việt Nam”.

Do đó, quy định mới của Luật Đất đai thể hiện rõ quan điểm khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi để kiều bào ở nước ngoài giữ quốc tịch Việt Nam cũng như mối quan hệ gắn bó, xây dựng quê hương, đất nước; thể hiện rõ tinh thần Nghị quyết 36 năm 2024 của Bộ Chính trị về công tác đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Các quy định pháp luật coi “người Việt Nam ở nước ngoài là bộ phận không tách rời và là một nguồn lực của cộng đồng dân tộc Việt Nam”.

Trước đó, Kết luận 12 năm 2021 của Bộ Chính trị cũng nêu rõ việc “khuyến khích và tạo điều kiện để đồng bào Việt Nam ở nước ngoài tích cực đóng góp cho sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc”.

Cơ hội của thị trường bất động sản

Theo quy định mới, người Việt ở nước ngoài sẽ được thừa kế, thế chấp tất cả những nhà liền thổ, những sản phẩm bất động sản. Bên cạnh đó, việc mua bất động sản, họ vẫn sẽ mua trong dự án, nhưng việc giới hạn số lượng sản phẩm sẽ được nới lỏng hơn.

Về mặt kinh tế - xã hội, việc quy định kiều bào ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam được thực hiện đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam ở trong nước sẽ xử lý được vướng mắc pháp lý của nhóm chủ thể này.

Chẳng hạn như vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất ở. Quy định này chắc chắn sẽ góp phần thu hút bà con kiều bào ủng hộ, đầu tư về Tổ quốc, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kiều hối và đầu tư từ nước ngoài về Việt Nam.

Theo báo cáo của Chính phủ gửi Quốc hội năm 2023, cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có khoảng trên 5,3 triệu người đang sinh sống, làm việc tại hơn 130 quốc gia và vùng lãnh thổ, đã có nhiều đóng góp trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước những năm qua.

Tổng lượng kiều hối do bà con kiều bào chuyển về nước trong 30 năm qua ước đạt khoảng 200 tỷ USD. Trong 20 năm qua, kiều hối có giá trị bằng gần 80% nguồn vốn FDI.

Những năm qua, mặc dù kinh tế toàn cầu có nhiều khó khăn nhưng dòng kiều hối về Việt Nam vẫn duy trì ổn định. Lượng kiều hối về Việt Nam trong 10 năm trở lại đây duy trì vị trí trong Top 10 quốc gia có lượng kiều hối lớn nhất thế giới và trong Top 3 khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Sự sửa đổi cơ bản về chính sách tiếp cận đất đai của kiều bào ở nước ngoài trong Luật Đất đai 2024 và hai luật liên quan sẽ đáp ứng tốt hơn nguyện vọng của kiều bào, giúp củng cố thêm niềm tin, sự lạc quan về việc gia tăng thu hút kiều hối và đầu tư từ kiều bào, khơi thông nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Hiện trong dư luận vẫn còn một số ý kiến băn khoăn về việc "mở cửa" cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam sẽ dẫn đến những rủi ro cho nền kinh tế, xã hội và quốc phòng an ninh trong nước. 

Tuy nhiên, trên thực tế, về mặt quốc phòng, an ninh và các vấn đề xã hội, việc triển khai Luật Đất đai và Luật Nhà ở từ năm 2003 đến nay, liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài cho thấy những điểm tích cực, không có tác động tiêu cực đến thị trường và các đối tượng dân cư khác.

Ngoài ra, quy định mới còn giúp hạn chế các tranh chấp nảy sinh do người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để mua, nhà đất và nhờ người thân ở trong nước đứng tên; sau đó bị người đứng tên đem bán, trục lợi cá nhân. Điều này đã tiềm ẩn những tranh chấp, bất ổn trong xã hội.

Mặt khác, cần lưu ý rằng, ngoài khía cạnh kinh tế thì quy định mới của luật còn khuyến khích kiều bào giữ quốc tịch Việt Nam, hoặc nếu đã mất quốc tịch Việt Nam thì có động lực trở lại quốc tịch và giữ mối liên hệ gắn bó với quê hương đất nước. Đây là vấn đề rất nhân văn, thuộc về văn hóa, xã hội, dân tộc.