Cách nhà đầu tư ngoại thâu tóm bất động sản Việt Nam

An Chi Thứ tư, 28/02/2024 - 10:55

Thay vì mua đứt dự án, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng cổ phần hoặc mua lại một phần dự án trong các đại đô thị.

Ít có nhà đầu tư nước ngoài mới thâm nhập thị trường bất động sản Việt Nam. Ảnh: Hoàng Anh.

Giữa lúc doanh nghiệp bất động sản trong nước vật lộn trong khó khăn, một số nhà đầu tư nước ngoài đã chớp thời cơ thâu tóm dự án bất động sản.

Một trong những điểm đáng chú ý trong xu hướng mua bán, chuyển nhượng này là thay vì mua đứt dự án, phần lớn các nhà đầu tư thường lựa chọn mua một lượng lớn cổ phần hoặc nhận chuyển nhượng một phần trong các dự án đại đô thị.

Đối với việc chuyển nhượng cổ phần, một số giao dịch đáng chú ý trong năm qua có thể kể đến như Keppel đã chi 50,4 triệu USD mua 65% cổ phần công ty nắm giữ một dự án bất động sản thương mại tại Hà Nội.

Công ty này cũng mua 49% cổ phần hai dự án dân cư ở TP.HCM từ Công ty CP Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền với tổng giá trị 136 triệu USD.

Trước đó, Tập đoàn Keppel Land thông qua công ty thành viên Monestine Pte. Ltd đã ký kết thoả thuận với Công ty CP Địa ốc Phú Long để mua 60% cổ phần trong ba lô đất có tổng diện tích 6,2ha ở huyện Nhà Bè, TP. HCM.

Đầu năm 2022, Keppel Land cũng đã ký thỏa thuận hợp tác với Phú Long để mua 49% cổ phần tại ba khu đất thuộc khu đô thị Mailand Hanoi City với tổng giá trị 2.715 tỷ đồng.

Một trong số ít những trường hợp thâu tóm toàn bộ cổ phần dự án là Gamuda Land mua lại 100% cổ phần trị giá 316 triệu USD của Công ty CP Bất động sản Tâm Lực hồi tháng 7/2023.

Đối với các dự án lớn, chủ đầu tư trong nước thường thành lập một pháp nhân để sở hữu một phần dự án, sau đó chuyển nhượng cổ phần của pháp nhân này cho nhà đầu tư nước ngoài. Cách làm này thường nhanh hơn chuyển nhượng dự án.

Như CapitaLand mua một công ty sở hữu 56.208m2 đất tại một dự án đại đô thị ở phía Tây Hà Nội để phát triển dự án nhà ở. 

Không nhiều trường hợp nhận chuyển nhượng dự án trực tiếp như Sycamore Company từ Singapore mua 18,9ha đất từ Becamex IDC tại Bình Dương với giá 240 triệu USD để phát triển dự án nhà ở.

Mới đây, Tập đoàn Hưng Thịnh và Tập đoàn Marubeni đã ký kết hợp tác đầu tư phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam. Dự án khởi đầu tọa lạc tại trung tâm hành chính mới của TP. Thủ Đức có tổng mức đầu tư dự kiến trên 10.000 tỷ đồng.

M&A bất động sản nhộn nhịp nhưng ít thương vụ

Lý giải xu hướng mua lại cổ phần dự án của các doanh nghiệp ngoại, giám đốc một quỹ đầu tư bất động sản của Singapore cho rằng, các nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia vào thị trường bất động sản Việt thường có xu hướng hợp tác, cùng phát triển thay vì thâu tóm.

Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, nếu như các thương hiệu nước ngoài trong mảng tiêu dùng có xu hướng thâu tóm, mua đứt các doanh nghiệp trong nước để chiếm lĩnh thị phần, tăng lợi thế cạnh tranh thì đầu tư bất động sản là một lĩnh vực rất đặc thù.

Các nhà đầu tư bất động sản cần hiểu pháp lý, môi trường đầu tư, kinh doanh, các thủ tục hành chính và thị trường trong nước. Chính vì vậy, nhà đầu tư nước ngoài "lạ nước lại cái", khi đầu tư vào các dự án bất động sản cần hợp tác với các nhà đầu tư trong nước để triển khai dự án thuận lợi.

Phần lớn các nhà đầu tư nước ngoài khi vào dự án chỉ nắm giữ cổ phần, hợp tác đầu tư, mà không có xu hướng thâu tóm dự án như ở lĩnh vực bán lẻ.

Nhà đầu tư nước ngoài có thế mạnh về vốn, kinh nghiệm phát triển dự án bất động sản. Trong khi đó, các nhà đầu tư trong nước có lợi thế về am hiểu thủ tục pháp lý, thủ tục đầu tư, thị trường. Họ cùng hợp tác, chia sẻ lợi nhuận. Sau thời gian phát triển, thu hồi vốn và lợi nhuận, nhà đầu tư nước ngoài có thể rút vốn, trả lại quyền sở hữu cho doanh nghiệp nội.

Mặt khác, đối với các dự án đại đô thị, để phát triển cả một dự án cần nguồn lực tài chính rất lớn, chính vì vậy, các nhà đầu tư ngoại thường chỉ có xu hướng mua lại hoặc phát triển một phần dự án.

Trừ các đô thị đã phát triển từ thời gian trước như Phú Mỹ Hưng, Ciputra, Gamuda Garden... của các đơn vị nước ngoài, hầu hết các đại đô thị lớn hiện nay đều do doanh nghiệp bất động sản trong nước giàu tiềm lực phát triển.

Yếu tố về kinh nghiệm phát triển các dự án bất động sản cũng là lý do trong suốt thời gian vừa qua, ngoài những tên tuổi lớn như CapitaLand, Keppel Land, Gamuda... rất ít những nhà đầu tư ngoại khác tham gia vào thị trường Việt.

Ngoài ra, theo vị giám đốc này, thị trường bất động sản Việt, nhất là phân khúc nhà ở, thương mại có sức hút hơn với các nhà đầu tư khu vực châu Á như Hàn Quốc, Nhật Bản, Hồng Kông, Đài Loan (Trung Quốc), Singapore. Trong khi đó, các nhà đầu tư đến từ Mỹ, châu Âu ít quan tâm hơn và không có nhiều kinh nghiệm phát triển.

Do đó, các nhà đầu tư này có thể rót tiền vào các quỹ đầu tư, đứng sau, chứ không trực tiếp tham gia mua bán, chuyển nhượng, phát triển dự án bất động sản.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, bất động sản Việt Nam vẫn là một thị trường đầy hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. 

Thời gian vừa qua, các doanh nghiệp bất động sản trong nước gặp khó khăn lớn về nguồn vốn phát triển và đó là cơ hội để các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường bằng cách thâu tóm các dự án tốt với mức giá hấp dẫn, chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới.

Mặc dù đối mặt với nhiều khó khăn, nhưng sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường Việt Nam nói chung và bất động sản nói riêng vẫn được ghi nhận tăng trưởng ấn tượng.

Fitch Ratings gần đây đã nâng xếp hạng tín nhiệm quốc gia dài hạn của Việt Nam lên mức BB+ (từ mức BB), triển vọng “Ổn định”. Trong năm 2024, tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam được kỳ vọng sẽ đạt mức 6 - 6,5%.

Thời gian vừa qua, Chính phủ đã quyết liệt nhằm tháo gỡ những khó khăn của ngành bất động sản, tăng đầu tư công và điều hành các chính sách kinh tế kịp thời để kích thích tăng trưởng.

Ông Matthew nhận định các bộ luật quan trọng được sửa đổi và thông qua, bao gồm Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai, là một tín hiệu tích cực với thị trường đầu tư trong năm tới, thúc đẩy niềm tin của các nhà đầu tư.

"Thị trường Việt Nam với nhu cầu thực về nhà ở cũng như niềm tin về lĩnh vực văn phòng và bất động sản công nghiệp sẽ là chìa khóa cho sự khởi đầu của một chu kỳ mới trong năm nay. Tuy nhiên, thị trường vẫn cần chờ đợi các văn bản dưới luật để có thể quan sát những thay đổi rõ ràng hơn, ông Matthew nhận định.


Vốn FDI thực hiện cao nhất 5 năm

Vốn FDI thực hiện cao nhất 5 năm

Tiêu điểm -  1 năm
Số vốn FDI thực hiện tại Việt Nam 11 tháng năm nay ước đạt hơn 20 tỷ USD, cao nhất trong 5 năm qua, theo dữ liệu từ Bộ Kế hoạch và đầu tư.
Vốn FDI thực hiện cao nhất 5 năm

Vốn FDI thực hiện cao nhất 5 năm

Tiêu điểm -  1 năm
Số vốn FDI thực hiện tại Việt Nam 11 tháng năm nay ước đạt hơn 20 tỷ USD, cao nhất trong 5 năm qua, theo dữ liệu từ Bộ Kế hoạch và đầu tư.
Nhà đầu tư bất động sản 'gom hàng' đón sóng tăng mới

Nhà đầu tư bất động sản 'gom hàng' đón sóng tăng mới

Bất động sản -  1 năm

Từ quý III/2023, nền kinh tế đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực về sự phục hồi của thị trường bất động sản. Tuy nhiên từ trước đó, nhiều nhà đầu tư nhạy bén đã tìm kiếm cho mình những sản phẩm đầu tư giàu tiềm năng, tích sản số lượng lớn để đón đầu sự phục hồi đã được dự đoán trước này.

Nỗi đau của nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Nỗi đau của nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Bất động sản -  1 năm

Hơn một nửa số lượng bất động sản nghỉ dưỡng đã bàn giao cho người mua nhưng chưa được đưa vào vận hành khai thác kinh doanh.

Nhà đầu tư bất động sản rục rịch quay lại thị trường

Nhà đầu tư bất động sản rục rịch quay lại thị trường

Bất động sản -  1 năm

Chung cư, biệt thự và đất nền là ba phân khúc đang được các nhà đầu tư quan tâm nhất hiện nay.

Hết thời đầu tư bất động sản 'dễ ăn'

Hết thời đầu tư bất động sản "dễ ăn"

Leader talk -  1 năm

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cơ hội đầu tư, kinh doanh bất động sản "dễ" thắng đã không còn. Thời gian tới sẽ là thử thách rất lớn đối với cả các nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp bất động sản.

TP.HCM vẫn khan hiếm nguồn cung căn hộ mới

TP.HCM vẫn khan hiếm nguồn cung căn hộ mới

Bất động sản -  1 ngày

Các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất có xu hướng ưu tiên phát triển các phân khúc trung và cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, thay vì tập trung vào phân khúc vừa túi tiền với biên lợi nhuận thấp hơn.

Bùng nổ đại đô thị, nguồn cung nhà ở ngập thị trường

Bùng nổ đại đô thị, nguồn cung nhà ở ngập thị trường

Bất động sản -  1 ngày

Các đại đô thị từ hàng trăm đến hàng nghìn ha đang bùng nổ khắp cả nước, mang đến nguồn cung bất động sản khổng lồ khuấy đảo thị trường.

Loạt dự án lớn làm nóng thị trường nhà ở thấp tầng Hà Nội

Loạt dự án lớn làm nóng thị trường nhà ở thấp tầng Hà Nội

Bất động sản -  1 ngày

Đầu năm 2025, thị trường bất động sản thấp tầng tại Hà Nội ghi nhận sức bật rõ rệt với tâm điểm là các đại đô thị lớn phía Đông và Tây.

Bất động sản Hạ Long giữ nhịp tăng giá dù thị trường biến động

Bất động sản Hạ Long giữ nhịp tăng giá dù thị trường biến động

Bất động sản -  3 ngày

Thủ phủ du lịch miền Bắc tiếp tục khẳng định vị thế khi thị trường bất động sản tại đây duy trì được nhịp tăng giá ổn định qua các năm. Các dấu hiệu của thị trường cũng dự báo chu kỳ tăng giá mới sắp được “kích hoạt”.

Con đường trắc trở đến 'thành phố dưỡng lành' La Pura

Con đường trắc trở đến 'thành phố dưỡng lành' La Pura

Bất động sản -  4 ngày

Ẩn sau cái tên mỹ miều La Pura – “thành phố dưỡng lành” là một dự án cũ từng gây xôn xao với tên gọi Astral City. Sau thời gian dài im ắng, dự án trở lại với diện mạo mới và chiến lược truyền thông bài bản. Nhưng đổi tên liệu có đủ để làm mới niềm tin của người mua nhà?

Giá vàng hôm nay 27/4: Dự báo giá vàng tuần 28/4-4/5/2025

Giá vàng hôm nay 27/4: Dự báo giá vàng tuần 28/4-4/5/2025

Vàng -  11 giờ

Sau cú sụt mạnh, giá vàng bước vào vùng nhiễu loạn. Dự báo giá vàng tuần tới tràn ngập sự bất định và tâm lý e ngại lan rộng khắp thị trường.

Nước Việt Nam là một, dân tộc Việt Nam là một

Nước Việt Nam là một, dân tộc Việt Nam là một

Leader talk -  13 giờ

Trân trọng giới thiệu toàn văn bài viết của Tổng Bí thư Tô Lâm với tiêu đề: "Nước Việt Nam là một, dân tộc Việt Nam là một".

Ngân hàng MB tung 'vũ khí chiến lược' chinh phục 40 triệu khách hàng

Ngân hàng MB tung 'vũ khí chiến lược' chinh phục 40 triệu khách hàng

Tài chính -  14 giờ

Điểm nhấn trong chiến lược dài hạn của MB là mục tiêu đạt 34–35 triệu khách hàng vào cuối năm 2025 và chạm mốc 40 triệu khách hàng vào năm 2029.

22 quy luật bất biến trong xây dựng thương hiệu

22 quy luật bất biến trong xây dựng thương hiệu

Tủ sách quản trị -  17 giờ

Khám phá cách xây dựng thương hiệu bền vững trong kỷ nguyên số từ bài học 'co lại trước khi mở rộng' và 'toàn cầu hóa tên thương hiệu'.

Khi trung tâm dữ liệu thông minh dẫn lối AI tự động

Khi trung tâm dữ liệu thông minh dẫn lối AI tự động

Diễn đàn quản trị -  17 giờ

Trung tâm dữ liệu (Data Center) thông minh với khả năng tối ưu hóa nguồn lực, đang trở thành nền tảng then chốt thúc đẩy sự phát triển và ứng dụng của trí tuệ nhân tạo (AI) tự động.

Chuỗi khí điện lô B - Ô Môn và Cá Voi Xanh nguy cơ phải 'đứng ngoài' thị trường điện cạnh tranh?

Chuỗi khí điện lô B - Ô Môn và Cá Voi Xanh nguy cơ phải 'đứng ngoài' thị trường điện cạnh tranh?

Tiêu điểm -  18 giờ

Chuỗi dự án lô B – Ô Môn và Cá Voi Xanh nếu tham gia trực tiếp thị trường điện, sẽ khiến cả ngân sách nhà nước và Petrovietnam hụt thu nhiều tỷ USD.

Ngành nông nghiệp và môi trường lên kế hoạch hút vốn FDI

Ngành nông nghiệp và môi trường lên kế hoạch hút vốn FDI

Tiêu điểm -  19 giờ

Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là chiến lược quan trọng để ngành nông nghiệp và môi trường thực hiện hóa dư địa tăng trưởng, kiến tạo giá trị bền vững.

Đọc nhiều