Một chữ quyết định hiệu quả kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng

Nhiều chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam còn thiếu kinh nghiệm 

Dưới góc nhìn kiến trúc sư, ông nhận định như thế nào về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam hiện nay?

Ông Cung Thành Đạt: Tại Việt Nam, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng mới chỉ thực sự bùng nổ trong năm năm trở lại đây với sự xuất hiện của nhiều dự án mới. Do mới phát triển trong một thời gian ngắn nên đa số các chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc phát triển các dự án này.

Rất nhiều các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính nhưng không biết xây dựng dự án nghỉ dưỡng như thế nào, thương hiệu gì, thiết kế ra sao. Các đơn vị thiết kế cũng chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc thiết kế các dự án bất động sản.

Kết quả là nhiều dự án sau khi hình thành đều “na ná” nhau, giống một dự án bất động sản thông thường hơn là một sản phẩm khách sạn, nghỉ dưỡng với những đặc thù riêng biệt.

Nhiều chủ đầu tư sau khi xây dựng dự án không hợp lý mới tính đến chuyện thuê đơn vị quản lý khách sạn quốc tế. Song, như vậy lại xảy ra tình trạng đẽo cày giữa đường, rất khó để can thiệp vào thiết kế khi dự án đã hoàn thiện.

Liệu đó có phải lý do khiến ngày càng nhiều các chủ đầu tư Việt Nam hợp tác với các đơn vị quản lý khách sạn quốc tế để phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng?

Ông Cung Thành Đạt: Phát triển một dự án bất động sản nghỉ dưỡng thành công là kết quả của mối “lương duyên”, phối hợp thuận hoà, chặt chẽ giữa chủ đầu tư, kiến trúc sư và đơn vị quản lý khách sạn.

Không thể phủ nhận một thực tế là các dự án bất động sản nghỉ dưỡng hợp tác với các đơn vị quản lý khách sạn có thương hiệu nổi tiếng thế giới sẽ có rất nhiều thuận lợi trong quá trình phát triển cũng như hiệu quả kinh doanh, thu hút khách du lịch sau này. Tuy nhiên, đây là mối quan hệ ba bên rất “phức tạp”, không đơn giản.

Quy trình phát triển một dự án khách sạn khác hoàn toàn so với các bất động sản khác. Các dự án chung cư hay toà nhà văn phòng thông thường không có đơn vị quản lý mà chỉ có chủ đầu tư và đơn vị thiết kế, nhà thầu tự xây dựng.

Trong khi đó, đối với các khách sạn có thuê quản lý nước ngoài, chủ đầu tư là người bỏ tiền ra xây dựng dự án, trả tiền cho các nhà thầu thiết kế nhưng công ty thiết kế lại chịu sự giám sát, chi phối của đơn vị quản lý theo những tiêu chuẩn nhất định mà thương hiệu khách sạn đó yêu cầu.

Chủ đầu tư thường muốn đầu tư thấp hơn chi phí tiêu chuẩn của đơn vị vận hành. Trái lại, đơn vị quản lý lại muốn xây dựng một dự án đẹp, tốt nhất có thể, theo đúng tiêu chuẩn của họ. Do đó, hoàn hảo nhất vẫn là đơn vị quản lý khách sạn và chủ đầu tư đi với nhau ngay từ đầu.

Còn những bất động sản nghỉ dưỡng do chủ đầu tư tự xây dựng và không có đơn vị quản lý thì sao, thưa ông?

Ông Cung Thành Đạt: Các bất động sản nghỉ dưỡng thuê đơn vị quản lý tất yếu sẽ đảm bảo được sự "chuẩn chỉ" từ khâu thiết kế, thi công xây dựng đến việc quản lý, vận hành dự án sau này. Các đơn vị quản lý khách sạn luôn có bài toán kinh doanh và chiến lược phát triển rất rõ ràng để đảm bảo sự thành công cho dự án.

Trong khi đó, đối với các dự án không thuê quản lý khách sạn, chất lượng dự án và hiệu quả kinh doanh phụ thuộc rất nhiều vào tầm nhìn, năng lực cũng như chiến lược phát triển của đội ngũ lãnh đạo doanh nghiệp.

Thực tế cho thấy, đa số các dự án không thuê đơn vị quản lý thường do các công ty gia đình phát triển. Hiện tại Baumschlager Eberle có đến hơn hơn 50% khách hàng là các công ty gia đình. Các công ty này sử dụng người trong gia đình để tự quản lý phát triển dự án. Bên cạnh đó, hầu hết họ đều đã có một ngành nghề kinh doanh ổn định, lâu dài và muốn lấn sân sang việc kinh doanh khách sạn để đa dạng hoá hoạt động kinh doanh. 

Một đối tượng doanh nghiệp khác cũng không thuê đơn vị quản lý khách sạn quốc tế là các doanh nghiệp lớn, có tiềm lực mạnh mẽ. Các công ty này muốn tự phát triển một thương hiệu nghỉ dưỡng của riêng mình. Khi đó, các công ty thiết kế sẽ phải sắm hai vai, vừa cùng với chủ đầu tư hoạch định, đưa ra tiêu chuẩn thiết kế dự án vừa là đơn vị trực tiếp thực hiện.

Lấy ví dụ tại dự án khách sạn Coastal Hill Quy Nhơn thuộc quần thể nghỉ dưỡng 5 sao FLC Quy Nhơn của Tập đoàn FLC do Baumschlager Eberle thiết kế. Đây là một trong những dự án nghỉ dưỡng không thuê đơn vị quản lý nước ngoài. Tuy nhiên với sự hợp tác ăn ý của đơn vị thiết kế và chủ đầu tư, Coastal Hill Quy Nhơn đã trở thành dự án khách sạn lớn nhất Việt Nam, đạt rất nhiều giải thưởng về thiết kế khách sạn.

Hai xu hướng thiết kế khách sạn trong tương lai

Theo ông, xu hướng thiết kế khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới là gì?

Ông Cung Thành Đạt: Trong thời gian tới, những chủ đầu tư “trẻ” của Việt Nam chắc chắn sẽ có những sản phẩm khách sạn, nghỉ dưỡng thực sự đặc biệt. Trước hết có thể kể đến như xu hướng thiết kế toà nhà mở. Xu hướng này ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu luôn thay đổi của các đối tượng khách hàng hiện nay.

Đơn cử như khi doanh nghiệp đầu tư xây một khách sạn, nhưng khi xây xong, thị trường đi xuống, chủ đầu tư buộc phải chuyển sang kinh doanh các loại hình khác như văn phòng cho thuê để có hiệu quả hơn. Tuy nhiên, thay vì đập đi xây lại rất tốn kém thì chủ đầu tư có thể xây dựng những toà nhà có thiết kế mở ngay từ đầu. 

Hay như việc những nhà phát triển khách sạn hiện nay đang lo ngại rằng các loại hình kinh doanh dịch vụ lưu trú khác sẽ là đối thủ cạnh tranh mạnh mẽ với các khách sạn truyền thống. Như vậy, nếu toà nhà được thiết kế mở ngay từ đầu, khách sạn không còn là những khách sạn truyền thống nữa thì sẽ có thể cứu "bàn thua trông thấy" cho các dự án lỡ nhịp thị trường.

Tại Việt Nam, dự án căn hộ khách sạn Ocean Gate cao 40 tầng tại Nha Trang là một trong số những dự án được xây dựng theo hướng này. Toà nhà được thiết kế hoàn toàn mở như sàn văn phòng. Bên cạnh đó, chủ đầu tư không cố định số lượng căn trên một tầng nên người mua, nhà đầu tư thứ cấp có thể tuỳ ý chia căn hộ theo ý muốn. 

Chính điều này đã đem lại sự đa dạng về sản phẩm, sự tự do cho người sử dụng và thành công trong thanh khoản của dự án.

Xu hướng thứ hai trong thiết kế là tôn trọng văn hoá bản địa. Hiện các tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế lớn như Accor, Movenpick, Pan Pacific khi xây dựng khách sạn và khu nghỉ dưỡng tại Việt Nam đều đặt yếu tố bản địa lên hàng đầu. Trong những dự án khách sạn này, các đơn vị quản lý, thiết kế luôn chú trọng đến việc dự án đó phải mang nét riêng của văn hoá bản địa. 

Ví dụ, dự án Khu nghỉ dưỡng Pullman tại Quảng Bình thì phải có nét gì đó của Quảng Bình để khách du lịch khi đến đó có có cảm nhận là mình đang ở Quảng Bình của Việt Nam.

Tại khu nghỉ dưỡng này, khi thiết kế, Baumschlager Eberle đã lấy ý tưởng từ các hang động của Quảng Bình. Mặt đứng của dự án giống như cắt một lát cắt trong Hang Sơn Đoòng. Khi đi vào trong dự án sẽ mang lại cho du khách cảm giác như lạc vào các hạng động. Các tầng của khách sạn cũng được thiết kế theo năm chủ đề nội thất ứng với năm hang động khác nhau nhằm mang lại một trải nghiệm rất riêng cho khách du lịch.

Muốn thành công, dự án phải mang đến trải nghiệm "wow" cho khách hàng

Ông có nói rất nhiều đến yếu tố trải nghiệm khách hàng, vậy yếu tố này có ảnh hưởng như thế nào đến thành công của một dự án bất động sản du lịch?

Ông Cung Thành Đạt: Trải nghiệm khách hàng là yếu tố vô cùng quan trọng đối với thành công của một dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Một dự án muốn thu hút khách du lịch phải mang đến cho họ những trải nghiệm độc đáo, ấn tượng “khó quên”.

Như tại dự án SO Sofitel của Bangkok, Thái Lan, chủ đầu tư dự án muốn xây dựng một khách sạn "mà ai cũng thích". Để hiện thực hoá điều này, khách sạn sử dụng toàn bộ nhân viên là người chuyển giới, họ coi đó là một nét văn hoá của Thái Lan. Những nhân viên này mặc những bộ đồ phát sáng, ở phần trên là trang phục theo phong cách Thái, phần dưới lại theo phong cách cổ điển châu Âu và mất đến bốn tiếng để trang điểm chỉ để chào đón du khách.

Bên cạnh đó, dự án xây đến 8, 9 tầng khối đế với đủ các loại nhà hàng, dịch vụ để thu hút khách du lịch. Đương nhiên, thu hút càng nhiều khách, tiền thu về sẽ càng lớn. Số tiền thu từ dịch vụ thậm chí còn nhiều hơn tiền thuê phòng.

Một điểm khác biệt nữa của khách sạn này là nếu như đối với một khách sạn thông thường, du khách sẽ đi thang máy lên vào các tầng, vào các hành lang hun hút gây cảm giác tù túng, ngột ngạt thì với SO Sofitel, chủ đầu tư đã "hy sinh" một số phòng làm các khoảng vườn, khu triển lãm, khu thiền... khiến du khách không có cảm giác như đang sống trên cao.

Ngoài ra, khách sạn có 25 tầng nhưng cứ năm tầng lại được thiết kế một chủ đề riêng theo kim, mộc, thuỷ, hoả, thổ. Khi lên mỗi tầng theo các chủ đề khác nhau, du khách sẽ có cảm giác như đang ở một khách sạn khác chứ không phải khách sạn ban đầu. 

Đó là những trải nghiệm "không bao giờ quên" đối với một khách sạn, khiến khách du lịch mỗi lần đến không có cảm giác nhàm chán và muốn được ở lại, đến nhiều lần để trải nghiệm nhiều hơn.

Hay như dự án Movenpick Phú Quốc, phòng ngủ được thiết kế ngay tại tầng một. Trước mỗi phòng ngủ là một cái cổng và có vườn riêng như biệt thự riêng biệt. Tại đó, khách du lịch sẽ được trải nghiệm cảm giác đi chân đất giẫm lên lớp thiên nhiên trước khi vào phòng. Mặt khác, bể bơi cũng được thiết kế ăn vào trong phòng ngủ nhằm phá đi những nét truyền thống, tạo cảm giác mới lạ cho khách du lịch.

Đó là những ý tưởng thiết kế có yếu tố “wow" (gây ngạc nhiên), có điểm nhấn mang lại sự ngạc nhiên, bất ngờ, thú vị cho khách du lịch. Đối với một dự án khách sạn, nghỉ dưỡng, "wow" là yếu tố quan trọng nhất khiến du khách thích thú, "không thể nào quên" và muốn quay trở lại nhiều lần. Một dự án như vậy mới có thể thành công.

Tuy nhiên, dường như không dễ để mang lại những trải nghiệm “tốt” cho khách hàng, thưa ông?

Ông Cung Thành Đạt: Để mang lại những ấn tượng tốt cho khách du lịch, trải nghiệm khách hàng và thói quen khách hàng là hai yếu tố phải nghiên cứu thật kỹ trước khi thiết kế một dự án. 

Đơn cử như tại các khu nghỉ dưỡng của Việt Nam, cả khách du lịch châu Á và khách Âu đều ăn sáng tại các khách sạn. Do đó, nhà hàng phải được thiết kế đủ rộng và đẹp để phục vụ nhu cầu của du khách. 

Trong khi đó, buổi trưa khách châu Âu chỉ ăn nhẹ ở hồ bơi hoặc bar, khách châu Á sẽ ăn ở ngoài. Còn buổi tối, cả khách Âu và Á đều không muốn quay lại nhà hàng buổi sáng nữa mà muốn ăn tối trước biển. Như vậy, khu nghỉ dưỡng phải có thiết kế phù hợp với nhu cầu của khách du lịch để giữ chân du khách.

Việc đề cao tính trải nghiệm và nghiên cứu thói quen của khách du lịch sẽ giúp các khu nghỉ dưỡng kéo du khách ở lại, tiêu nhiều tiền hơn.

Bên cạnh yếu tố về thiết kế, theo ông đâu là điểm nghẽn đối với việc phát triển các bất động sản du lịch của Việt Nam?

Ông Cung Thành Đạt: Thực tế, mọi sai lầm về thiết kế đều có thể sửa được, vấn đề quan trọng nhất đối với việc phát triển du lịch của Việt Nam là nhân sự.

Tại Thái Lan, ở một khu nghỉ dưỡng rất bình thường nhưng một nhân viên của họ nếu đang cắt cỏ mà nhìn thấy khách du lịch cũng sẽ dừng lại chào rất tươi rồi chờ khách đi khuất mới làm việc tiếp. Điều đó cho thấy văn hoá làm du lịch của người Thái rất đáng nể.

Trong khi đó, tại Việt Nam, nhân viên tại các khách sạn, khu nghỉ dưỡng hiện thiếu rất nhiều về số lượng, chất lượng cũng chưa được đào tạo một cách bài bản. 

Đối với ngành dịch vụ, con người là yếu tố quyết định. Trong thời gian tới, các chủ đầu tư dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng cần đầu tư nhiều hơn cho đào tạo nhân sự, hợp tác với các trường đào tạo trong nước và quốc tế, năng cao năng lực của đội ngũ nhân viên. Đồng thời, các khu nghỉ dưỡng cũng cần phát triển nguồn nhân sự phục vụ tại chính địa phương đó để đảm bảo sự phát triển bền vững của du lịch.

Xin cảm ơn ông!