Thị trường tốt cục bộ
Sau giai đoạn khủng hoảng, bất động sản nghỉ dưỡng khởi sắc mạnh mẽ với sự bung hàng ồ ạt của mô hình căn hộ khách sạn condotel, hometel. Loại hình mới mẻ này chiếm lĩnh nguồn cung và giao dịch, tạo nên sức nóng của thị trường nghỉ dưỡng những năm qua.
Tuy nhiên, từ năm 2018, thị trường này đã cho thấy sự chững lại và giảm tốc rõ rệt. Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, hầu hết các thị trường phát triển du lịch trọng điểm, nguồn cung mới và giao dịch condotel đều giảm mạnh so với những năm trước đó.
Năm 2018, tổng nguồn cung condotel trên cả nước đạt 8.507 căn. Xét theo địa bàn, Khánh Hòa dẫn đầu nguồn cung với 2.231 căn, chiếm 26,2% tổng nguồn cung, tiếp theo là Quảng Ninh với 1.621 căn, chiếm 19,1%, Đà Nẵng, 1.211 căn, chiếm 14,2%.
Đáng chú ý, trong quý III/2018, lượng giao dịch condotel cả nước chỉ đạt khoảng 1.000 sản phẩm, trong khi tồn kho lên đến hơn 20.000 căn. Tuy đến quý IV, lượng giao dịch đã tăng trở lại đạt 2.581 căn, gấp 2,6 lần quý III/2018 nhưng theo nhiều chuyên gia nhận định, phân khúc này vẫn chưa thể trở lại sự sôi động như giai đoạn trước.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, lượng giao dịch condotel đang có sự sụt giảm là do nhiều người đang có tâm lý lo ngại về tính pháp lý của condotel. Các chính sách của nhà nước về pháp lý cho các sản phẩm condotel vẫn chưa được tháo gỡ gây tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, năng lực phát triển dự án bất động sản nghỉ dưỡng của các chủ đầu tư hiện nay còn hạn chế. Phần lớn các dự án đều đầu tư xây dựng kéo dài, chậm trễ trong việc đưa dự án vào vận hành khai thác kinh doanh.
Trong khi các nhà đầu tư kỳ vọng dự án sẽ sớm đi vào khai thác hiệu quả để thu lợi nhuận từ việc cam kết cho thuê lại thì năng lực khai thác kinh doanh sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng của các chủ đầu tư Việt Nam còn yếu. Nhiều dự án xù cam kết lợi nhuận với khách hàng khiến phân khúc bất động sản này trở nên kém sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.
Ông Nguyễn TuấnĐứng trên khía cạnh nhà đầu tư, ông Nguyễn Tuấn, Chủ tịch Công ty Địa ốc 5 Sao lại cho rằng, thị trường bất động sản bất động sản nghỉ dưỡng trong bốn năm vừa qua vẫn đang phát triển rất tốt.
Trên thị trường thời gian gần đây xuất hiện nhiều ý kiến cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng đang chững lại nhưng thực chất thị trường vẫn tăng trưởng rất hiệu quả.
Ông Tuấn lý giải, về vấn đề pháp lý của condotel, nhiều chủ đầu tư uy tín, có năng lực đã chuyển đổi dự án và cấp sổ lâu dài cho khách hàng. Nhiều khách hàng đã có sổ đỏ nên rất yên tâm đầu tư.
Vấn đề khác về cam kết lợi nhuận cũng tương tự, các chủ đầu tư lớn trên thị trường bất động sản như Vingroup, Sun Group đang làm rất tốt công tác quản lý vận hành dự án và trả đúng cam kết lợi nhuận cho khách hàng. Điều này đã khiến hầu hết các dự án nghỉ dưỡng của các chủ đầu tư uy tín đều nhanh chóng tìm được thanh khoản, thậm chí là cháy hàng sau một thời gian ngắn.
Từ lý do đó, ông Tuấn cho rằng, không chỉ condotel hay bất động sản nghỉ dưỡng, khi đầu tư bất kỳ một sản phẩm nào, các nhà đầu tư cũng nên chọn mặt gửi vàng, lựa chọn các chủ đầy tư đủ năng lực để đạt được hiệu quả đầu tư và lợi nhuận.
Mặt khác, nhiều dự án nghỉ dưỡng của các chủ đầu tư nhỏ lẻ vẫn có nhiều nhà đầu tư tham gia vì mức giá rẻ hơn so với sản phẩm của các chủ đầu tư lớn. Theo ông Tuấn, khi đầu tư các khách hàng cũng nên quan tâm đến yếu tố "mạo hiểm", chấp nhận rủi ro bởi lợi nhuận càng lớn thì rủi ro càng cao, quan trọng là nhà đầu tư chấp nhận rủi ro đến đâu.
Lấy ví dụ, khách hàng bỏ ra 2 tỷ để mua một căn condotel, họ có thể chấp nhận rủi ro 100%, nhưng ngược lại thời gian hoàn vốn có thể sẽ nhanh hơn.
Những xu hướng đầu tư mới
Bên cạnh condotel, thời gian gần đây, giới đầu tư đang có xu hướng đổ tiền vào các sản phẩm nghỉ dưỡng truyền thống như biệt thự biển, chung cư biển.
Theo ông Đính, dù chưa cập nhật đầy đủ số liệu nhưng theo khảo sát sơ bộ của Hội Môi giới, trong năm 2018, nếu condotel có dấu hiệu chậm lại thì biệt thự nghỉ dưỡng lại giao dịch rất sôi động và nhận được sự quan tâm mạnh mẽ của các khách hàng.
Các sản phẩm chung cư biển với pháp lý đảm bảo có giao dịch sôi động hơn hẳn so với condotel trong năm 2018. Điều này cho thấy các nhà đầu tư càng ngày càng cẩn trọng hơn khi xem xét tính pháp lý và đánh giá tiềm năng sản phẩm.
Xu hướng đầu tư mới hiện nay điển hình như tại Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, các khách hàng đang có nhu cầu mua các căn hộ chung cư để ở có vị trí đẹp và đầu tư cho khách du lịch thuê theo hình thức homestay. Với hình thức này, nhà đầu tư hoàn toàn chủ động trong việc tìm lợi nhuận và quản lý tài sản bất động sản quả mình, không phải phụ thuộc vào các chính sách cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, một điều đáng chú ý trên thị trường bất động sản là sự xuất hiện các thị trường nghỉ dưỡng mới nổi. Bên cạnh Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc là sự xuất hiện của Quảng Ninh. Theo ông Tuấn dự báo, địa phương này sẽ trở thành thị trường nghỉ dưỡng sôi động nhất trong năm 2019.
Các điểm đến khác cho các nhà đầu tư như Vũng Tầu, Hồ Tràm trong thời gian tới cũng rất tiềm năng. Đặc biệt là các địa phương còn mới manh nha phát triển bất động sản nghỉ dưỡng như Phan Thiết, Mũi Né được ông Tuấn kỳ vọng sẽ bùng nổ trong thời gian tới.
Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, tại Phan Thiết, Mũi Né, khá nhiều các nhà đầu tư đã mua được đất mặt biển chỉ hơn 10 - 20 triệu đồng/m2 và "nằm chờ" cho thị trường tại đây tăng giá.
Bất động sản Phan Thiết, Mũi Né, giống như Quảng Ninh cách đây 4 - 5 năm trước, cơ sở hạ tầng còn chưa có gì, song trong thời gian tới khi tất cả các yếu tố cho phát triển được hội tụ, thị trường bất động sản tại đây sẽ rất phát triển.
Ông Tuấn cho rằng, việc tìm đến những vùng đất mới tiềm năng cũng sẽ là một hướng đi mới cho các nhà đầu tư quan tâm đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Nếu biết đầu tư đúng cách, các nhà đầu tư hoàn toàn có thể thu lại lợi nhuận lớn tại thị trường này.
