Nan giải bài toán lấp đầy mặt bằng bán lẻ

Kinh doanh ảm đạm

Theo báo cáo thị trường bất động sản của Savills Việt Nam, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội trong quý IV/2022 đạt mức 1,7 triệu m2, duy trì ổn định theo quý và tăng 4% theo năm. Trong đó, năm 2022, diện tích thuê mới đã đạt 63.200m2, tăng 364% theo năm. Trong tương lai, năm 2023, thị trường còn chờ đón thêm 212.400m2 nguồn cung mới tới từ 15 dự án.

Với triển vọng nguồn cung lớn cùng sự trở lại của nguồn cầu, mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội hứa hẹn đáp ứng tích cực cho nhu cầu của các thương hiệu đang dành sự quan tâm với thị trường thủ đô. 

Tuy nhiên, trái ngược với kỳ vọng đó, thời gian gần đây trên thị trường ghi nhận việc xuất hiện một số mặt bằng trống, kể cả ở phân khúc nhà phố hay ở các khối đế bán lẻ, trung tâm thương mại. Nhiều khối đế bán lẻ, trung tâm thương mại ở Hà Nội và TP. HCM hiện vắng khách thuê, kinh doanh ảm đạm. 

Đơn cử như tại Hà Nội, Trung tâm thương mại Discovery Complex (quận Cầu Giấy) từ cuối năm 2022 đã khá vắng vẻ. Toà nhà dành 8 tầng cho thuê kinh doanh, mua sắm, ăn uống, tập thể thao. Mặt bằng của mỗi tầng có hơn 20 gian hàng, nhưng nhiều gian hàng không hoạt động.

Tương tự, tại Trung tâm thương mại Artemis (quận Thanh Xuân) cũng chỉ có vài ngân hàng hoạt động bên ngoài, còn bên trong sảnh tầng một diện tích trống rất lớn.

Được biết, The Artemis là trung tâm thương mại có vị trí hai mặt tiền, hai mặt thoáng, tọa lạc ở quận có dân cư đông đúc (Thanh Xuân). Dự án gồm 1 tòa tháp cao 27 tầng, với 2 tầng thương mại, 6 tầng văn phòng và 19 tầng căn hộ. Tổng diện tích sàn xây dựng trên 100.000m2 được hoàn thành và đưa vào sử dụng từ giữa 2017.

Tại TP. HCM, nhiều trung tâm thương mại, khối đế bán lẻ ở các quận xa trung tâm thành phố như Nhà Bè, quận 7, TP. Thủ Đức hay thậm chí ở Quận 1 cũng xuất hiện tình trạng trống mặt bằng trống.

Ví dụ tại tòa tháp 68 tầng Bitexco - biểu tượng của thành phố, từ giữa tháng 2, rất nhiều nhãn hàng trả mặt bằng từ tầng 3 đến tầng 6. Lượng khách đến đây chủ yếu tập trung ở tầng trệt và tầng 2 tại một số nhà hàng lẩu và quán cà phê đang hoạt động.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội, sau giai đoạn Covid-19, các nhãn hàng gặp vấn đề khó khăn về nguồn vốn. Chính vì vậy, hiện nay họ không mở cửa hàng một cách đại trà mà trở nên khắt khe hơn khi tìm kiếm mặt bằng. Hầu hết các nhãn hàng đều chỉ tập trung vào các mặt bằng có vị trí đắc địa, mỗi cửa hàng có khả năng tự tạo ra lợi nhuận độc lập. 

Thay vì tính toán câu chuyện về vị trí trung tâm để đặt cửa hàng, hiện các nhãn hàng còn phải tính toán tới việc liệu địa điểm có khu vực đỗ xe không, có bị ảnh hưởng bởi việc cấm đường giờ cao điểm không hay có vị trí cho đơn vị giao hàng đỗ xe lấy đồ hay không. 

Do vậy, vị trí được ưu tiên hơn tại các khu vực đông dân cư, nhiều lối tiếp cận vào vị trí, chỗ để xe thuận tiện cho khách, không bị hạn chế bởi tuyến tàu điện ngầm đang xây dựng, hay cấm grab/taxi trong giờ cao điểm.

Vị chuyên gia này cũng cho biết, thị trường cũng gặp những khó khăn nhất định, đặc biệt về khả năng hấp thụ khi một số phân khúc như mặt phố hay khối đế chung cư vẫn ghi nhận một tỷ lệ trống đáng kể.

Mặt bằng bán lẻ cần thích nghi với những yêu cầu mới

Trước tình trạng này, bà Minh đưa ra ba giải pháp chính cho các chủ đầu tư mặt bằng bán lẻ. Thứ nhất, việc kiểm soát chặt các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy đối với khối khách bán lẻ hiện nay rất cao. Khi các mặt bằng không đáp ứng tiêu chuẩn sẽ gây khó khăn cho khách thuê trong việc xin phê duyệt để cấp phép hoạt động. 

Do đó, các dự án khối đế trung tâm thương mại xây dựng theo quy chuẩn phòng cháy chữa cháy, liên tục cập nhật theo các quy định mới và có hỗ trợ nhất định tới các khách thuê bán lẻ trong việc thực hiện quy trình thẩm định phòng cháy chữa cháy nhằm giải quyết được bài toán phê duyệt đi vào hoạt động cho khách thuê.

Thứ hai, riêng đối với khối đế trung tâm thương mại, việc cho thuê lẻ riêng từng khách sẽ khó thu hút được các nhãn hàng lớn. Các trung tâm thương mại cần có chiến lược xây dựng danh mục khách thuê chuyên nghiệp, cùng với chiến lược quảng cáo, marketing trong suốt quá trình vận hành hoạt động để có thể thu hút được khách hàng đến. Từ đó tạo được thành công cho các khách thuê kinh doanh trong dự án. 

Những dự án trung tâm thương mại thiếu đi hai bài toán này, hiện khó có thể thu hút được khách thuê trong việc chốt mặt bằng.

Cuối cùng là yếu tố pháp lý. Các mặt bằng bán lẻ cần đạt được phê duyệt về công năng bán lẻ hoặc thương mại dịch vụ thay vì các công năng chuyển đổi từ các công năng khác sang. Điều này dẫn đến việc khách thuê không xin được giấy đăng ký kinh doanh hay phê duyệt phòng cháy chữa cháy cho mặt bằng sử dụng.

Để tăng sức thu hút, bà Minh cho rằng, chủ mặt bằng bán lẻ, đặc biệt là nhà phố, cần đảm bảo các mặt bằng kinh doanh có đủ điều kiện cấp phép cho thuê về mặt công năng sử dụng. Các chủ nhà cũng cần tuân thủ quy trình thủ tục xin phê duyệt phòng cháy chữa cháy.

Trước tình hình có nhiều tai nạn thương tâm đã xảy ra, trong vòng một năm trở lại đây công tác phòng cháy chữa cháy đang được siết chặt gắt gao. Đặc biệt với phân khúc khách thuê kinh doanh nhà hàng, quán karaoke hay kể cả phòng khám đều đang bị thắt chặt hơn về quy định xin phê duyệt. Đây là rào cản lớn nhất, nếu chủ đầu tư muốn thu hút khách hàng thì cần có sự hỗ trợ nhất định để giúp khách thuê đáp ứng yêu cầu về pháp lý như hiện nay.

Đối với mặt bằng trung tâm thương mại, thị trường cũng đã ghi nhận việc các chủ đầu tư bắt đầu tiến hành cải tạo các bất động sản lỗi thời để tăng khả năng cạnh tranh. Các trung tâm mua sắm và khối đế bán lẻ như Indochina Plaza và 265 Cầu Giấy đều đang được cải tạo để đưa ra thị trường những mặt bằng mới.

Thêm vào đó, khách thuê hiện nay có xu hướng ưu tiên mặt bằng tại các trung tâm thương mại được tổ chức bài bản, chuẩn chỉnh để đảm bảo lượng khách hàng nhất định, cũng như bài toán kinh doanh, thay vì lựa chọn nhà phố, vốn tồn tại nhiều hạn chế trong công tác quản lý, vận hành, và tiện ích đỗ xe cho khách đến tham quan mua sắm.

Minh chứng trên thị trường cho thấy, hiện vẫn có rất nhiều trung tâm thương mại đạt được thành công nhất định trong việc thu hút khách thuê, thậm chí khách thuê còn xếp hàng để được giữ chỗ. Có thể kể đến chuỗi trung tâm thương mại Aeon, Lotte hay Vincom Bà Triệu..., bà Minh kết luận.