Nghị định 30 gỡ nút thắt cho dự án nhà ở

Một trong những điểm nóng của Nghị định 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở đang được các chuyên gia và doanh nghiệp quan tâm, tranh luận hiện nay là việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM từng nhấn mạnh rằng, quy định "nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở" trong Nghị định 30 sẽ làm khó cho doanh nghiệp chỉ có thuần túy đất khác mà không có đất ở.

Nghị định 30 quy định, chỉ các trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở”, hoặc có “đất ở và các loại đất khác” thì mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Như vậy, các nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác nhưng không “dính” với đất ở, như các trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp không có đất ở, thì không quy định thủ tục lựa chọn chủ đầu tư đối với các trường hợp này.

Theo ông Châu, về bản chất, Nghị định 30 chưa tháo gỡ khó khăn của các dự án nhà ở có nguồn gốc đất hỗn hợp bao gồm đất ở và các loại đất khác.

Lý giải về quy định này của Nghị định 30, Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, đây là quy định hoàn toàn phù hợp nhằm đảm bảo sự quản lý minh bạch, chặt chẽ của cơ quan quản lý nhà nước.

Nghị định 30 quy định đã sửa đổi Điều 18 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP theo hướng quy định rõ các trường hợp nhà đầu tư được làm chủ đầu tư dự án nếu đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, bao gồm:

Thứ nhất, nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Thứ hai, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp hoặc có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở hoặc trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở.

Trước nhiều ý kiến cho rằng, cần bổ sung thêm trường hợp “nhà đầu tư có quyền sử dụng loại đất khác không phải là đất ở” cũng được chấp thuận chủ trương đồng thời với việc công nhận nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, ông Khởi phân tích, theo quy định tại Điều 22 của Luật Nhà ở 2014, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua 3 hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất; chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định tại Luật Nhà ở.

Bên cạnh đó, Luật Đầu tư 2020 cũng đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở 2014 về việc nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép mới được chuyển mục đích sử dụng sang làm đất ở.

Như vậy, căn cứ quy định của Luật Nhà ở 2014, Luật Đầu tư 2020, kiến nghị bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất không phải là đất ở cũng được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là không phù hợp với quy định của 2 luật này và cũng không phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013.

Để phù hợp với các quy định của pháp luật về đất đai, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP đã quy định rõ các trường hợp được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với công nhận chủ đầu tư dự án (không phải thực hiện đấu thầu, đấu giá quyền sủ dụng đất) gồm: (1) có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; (2) có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; (3) trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở.

Đối với trường hợp có nhiều nhà đầu tư cùng tham gia đầu tư xây dựng dự án nhà ở nếu đủ điều kiện theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở và pháp luật đất đai thì được ủy quyền cho một nhà đầu tư hoặc thành lập doanh nghiệp mới để làm chủ đầu tư dự án nhà ở. Trong trường hợp này, Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục công nhận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Kê biên tài sản của chủ đầu tư thâm hụt quỹ bảo trì

Về quy định quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP đã sửa đổi bổ sung Điều 36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP theo hướng quy định chủ đầu tư phải mở một tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là tài khoản thanh toán (tài khoản đóng) và chủ đầu tư không được phép sử dụng tài khoản này để khắc phục việc chủ đầu tư tự ý sử dụng kinh phí này trong thời gian chưa bàn giao cho ban quản trị nhà chung cư.

Theo ông Khởi, việc sửa đổi quy định này nhằm gắn trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện nghĩa vụ bảo trì nhà chung cư, tránh trường hợp như quy định hiện hành, người mua, thuê mua không nộp và chủ đầu tư cũng không nộp dẫn đến phải thực hiện cưỡng chế gây khó khăn cho việc thu kinh phí bảo trì.

Bên cạnh đó, Nghị định 30 cũng bổ sung quy định nếu trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư mà chủ đầu tư phải thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì chủ đầu tư tự bỏ kinh phí trước để bảo trì, sau đó sẽ được khấu trừ số tiền đã thực hiện bảo trì khi bàn giao kinh phí bảo trì sang cho ban quản trị nhà chung cư, nhưng phải có giấy tờ chứng minh việc bảo trì này theo quy định.

Đáng chú ý, nghị định mới này đã sửa đổi, bổ sung Điều 37 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP theo hướng quy định rõ biện pháp xử lý tài sản của chủ đầu tư trong các trường hợp tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì còn kinh phí nhưng chủ đầu tư không bàn giao thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế, yêu cầu tổ chức tín dụng chuyển giao kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập.

Trường hợp tài khoản tiền gửi nêu trên không còn đủ tiền hoặc không còn tiền thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế khấu trừ tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản do ban quản trị nhà chung cư lập theo đúng số kinh phí bảo trì nhà chung cư phải bàn giao.

Trường hợp chủ đầu tư không còn tiền hoặc không còn đủ tiền trong tài khoản kinh doanh để bàn giao thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tài sản khác tương đương với giá trị kinh phí phải bàn giao cho ban quản trị để bán đấu giá và bàn giao kinh phí cho ban quản trị nhà chung cư. 

Nguyên tắc kê biên tài sản, trình tự, thủ tục kê biên tài sản, bán đấu giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính và pháp luật về bán đấu giá tài sản.