Sức ép mới lên chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại

Bất cập từ nghị định cũ

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/4/2021 nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Nghị định 100 trước đây quy định, tất cả các dự án nhà ở thương mại không phân biệt quy mô, diện tích đều phải dành quỹ đất trong dự án để phát triển nhà ở xã hội. Trong đó, dự án từ 10 ha trở lên phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án. Dự án dưới 10ha được lựa chọn thực hiện theo một trong ba phương thức: Xây dựng nhà ở xã hội trong dự án, hoán đổi bằng quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương, hoặc trị giá bằng tiền để nộp ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, thực tế khi thực hiện quy định này đã vấp phải rất nhiều bất cập bởi hầu hết chủ đầu tư đều lựa chọn phương án được thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng hình thức nộp tiền. Đơn cử như TP. HCM không có dự án dưới 10ha dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, còn Hà Nội chỉ có 8/124 dự án thực hiện quy định này.

Điều này đã dẫn tới tình trạng thiếu quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, đặc biệt tại các đô thị lớn (đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I). Cùng đó là hiện tượng chủ đầu tư chia nhỏ dự án lớn thành dự án dưới 10ha để tránh việc phải dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội.

Trong khi đó, việc thu và quản lý, sử dụng nguồn tiền thu được từ hình thức nộp bằng tiền cũng còn nhiều tồn tại. Hầu hết các địa phương đều thống nhất với hình thức lựa chọn phương án nộp bằng tiền của các chủ đầu tư nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương, nhưng các địa phương lại không sử dụng khoản tiền này để đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo quy định.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, do Nghị định 100 có quy định trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha, chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% nên đã khiến cho quỹ đất nhà ở xã hội 20% tại nhiều dự án không có.

Kết quả là tính từ năm 2009 đến nay, cả nước có thêm khoảng 5.000 dự án nhà ở thương mại nhưng chỉ có 533 dự án dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội - chiếm khoảng 10%. Phần còn lại các dự án đều thực hiện phương án nộp tiền chuyển giao sử dụng quỹ đất 20% này để được "toàn quyền" khai thác thương mại trên dự án đã được cấp phép.

Với tổng diện tích hơn 5,1 triệu m2 nhà ở xã hội đã xây dựng mới, con số này mới chỉ đạt được khoảng 41,4% so với mục tiêu đề ra trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 (12,5 triệu m2 nhà ở).

Trước thực trạng này, mới đây, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Nghị định này có nhiều nội dung mới, quy định rất cụ thể về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.

Nghị định mới, sức ép mới

Theo đó, Nghị định 49 quy định tất cả các dự án nhà ở thương mại từ 2ha trở lên đối với đô thị đặc biệt và đô thị loại I; từ 5ha trở lên đối với đô thị loại II, loại III phải dành 20% quỹ đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

Đối với trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định, nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận

Nghị định này được kỳ vọng sẽ tăng thêm quỹ đất cho các dự án nhà ở xã hội trong các khu đô thị. Từ đó, tạo điều kiện cho người dân có thu nhập thấp có điều kiện sở hữu nhà ở, góp phần bảo đảm an sinh xã hội.

Mặc dù mang nhiều ý nghĩa tích cực, song luật sư Lê Thành Vinh, công ty luật T&P Law Firm e rằng, nghị định mới khó tạo ra được sự đột phá trong việc hiện đại hoá những vùng đô thị lõi khi mà nhà ở xã hội và các toà cao cấp chen chúc trong lô đất hơn 2ha.

Nguyên nhân là do nhà ở xã hội tức nhà ở giá rẻ, hướng tới đối tượng người dân có thu nhập thấp. Trong khi đó, phát triển những dự án nhà ở tại khu vực trung tâm thành phố, vị trí đắc địa chắc chắn giá không thể rẻ.

Các dự án nhà ở cao cấp có vị trí khu vực trung tâm, điều kiện hạ tầng, tiện ích đồng bộ thường hướng tới đối tượng người dân có thu nhập cao. Những dự án ở vị trí này hoàn toàn không phù hợp với đối tượng thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Ngược lại, để đáp ứng yêu cầu nhà ở giá rẻ cho đối tượng thu nhập trung bình và thu nhập thấp, các dự án thường được xây dựng ở vùng ven hoặc những nơi hạ tầng còn hạn chế. Tại những khu vực này, giá đất và chi phí đền bù giải phóng mặt bằng thấp, từ đó kéo hạ giá thành sản phẩm nhà ở.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc lấy 20% diện tích dự án cho nhà ở xã hội trên thực tế không hiệu quả và bất hợp lý. Nhất là khi xây nhà ở xã hội và bất động sản cao cấp trong cùng một dự án. Nếu bắt buộc tất cả các dự án phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội sẽ gây khó cho cả các doanh nghiệp và người mua nhà.

Các dự án nhà ở xã hội giá rẻ nên được phát triển thành một dự án riêng biệt ở khu vực ngoại thành, xa trung tâm thành phố để đảm bảo mức giá rẻ. Để khắc phục nhược điểm về vị trí và tiện ích, chủ đầu tư dự án có thể đầu tư đồng bộ hệ thống tiện ích, dịch vụ nhằm đáp ứng được nhu cầu sống của người dân.

Một bất cập khác về quy định bắt buộc ác dự án nhà ở thương mại từ 2ha trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội được giới chuyên gia chỉ ra là do nhiều địa phương không có nhu cầu đối với các sản phẩm này.

Theo đó, bản chất việc dành quỹ 20% là tốt, nhưng áp dụng vào đâu, địa phương nào, loại hình nào thì cần xem xét. Đơn cử như tại các đô thị lớn Hà Nội và TP. HCM, việc phát triển nhà ở xã hội là rất cần thiết do nhu cầu về nhà ở cao. 

Tuy nhiên, tại những tỉnh thành khác, các đô thị loại 3 trở lên như Huế, Quảng Trị, Gia Lai, Đắk Lắk, Tây Ninh, Tiền Giang, quỹ đất còn nhiều, người dân chưa có thói quen sống trong nhà chung cư, nếu bắt buộc các dự án nhà ở thương mại phải dành ra 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội sẽ là sự lãng phí bất cập lớn.

Đối với giải pháp cho phát triển nhà ở xã hội, nhiều chuyên gia cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước nên có quy định cho phép nhà đầu tư được hoán đổi quỹ đất 20% trong dự án bằng quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương, hoặc trị giá bằng tiền để nộp ngân sách. Số tiền này sẽ được địa phương dùng để đầu tư tại các dự án nhà ở xã hội tại những khu vực khác trên địa bàn.

Trước những lo ngại về thiếu quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, ông Lương Hoài Nam, thành viên Hội đồng Tư vấn du lịch cho rằng, không có chuyện thiếu quỹ đất mà chủ yếu do các địa phương thiếu vốn để đầu tư nhà ở xã hội.

Về vấn đề này, để tránh việc các địa phương không sử dụng khoản tiền nộp ngân sách của các chủ đầu tư để đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo quy định, theo ông Đính, các cơ quan quản lý cần tách bạch khoản tiền doanh nghiệp hoán đổi 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội vào một tài khoản riêng, hoặc được hạch toán riêng để dùng vào việc xây dựng nhà ở xã hội, tránh việc để chung vào vốn ngân sách như hiện nay.

Mặt khác, theo ông Nam, bên cạnh việc phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ cũng nên tạo điều kiện để phát triển các khu nhà ở thương mại giá rẻ, đảm bảo tốt về môi trường sống, tiện ích cho khu dân cư.

Bộ Xây dựng cùng Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nên phối hợp nghiên cứu, đúc kết kinh nghiệm về nhà ở xã hội, lấy ví dụ một số dự án nhà ở thương mại giá rẻ tốt của Nam Long, nhà ở xã hội với quy hoạch tốt của Becamex Bình Dương.

Từ đó đề xuất một cách tiếp cận đột phá về nhà ở xã hội liên quan đến quỹ đất, vai trò của các doanh nghiệp bất động sản và chính sách trợ giá nhà ở thương mại giá rẻ cho các đối tượng có tiêu chuẩn nhà xã hội, chính sách tín dụng lãi suất thấp cho các đối tượng này. 

Nếu thành công, đây có thể sẽ là giải pháp thay cho chương trình nhà ở xã hội không mấy thành công ở thời gian vừa qua.