Pháp lý vẫn là điểm nghẽn của thị trường bất động sản 2021

Covid-19 chỉ làm trầm trọng thêm những khó khăn vốn có 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản vẫn đang gặp khó khăn trong 5 năm qua và Covid-19 chỉ là yếu tố khiến những khó khăn của thị trường trầm trọng hơn. 

Điểm nghẽn lớn nhất đối với thị trường bất động sản hiện nay là cơ chế chính sách, sự chậm trễ của luật và những bất cập trong vấn đề pháp lý. Sự chồng chéo trong các luật như Luật Nhà ở, Luật Đất đai đang khiến thị trường rơi vào bế tắc.

Ông Châu lấy ví dụ, việc Luật Nhà ở quy định dự án phải có đất thổ cư 100% mới được triển khai đang mâu thuẫn với Luật Đất đai quy định nhà đầu tư có thể mua các loại đất khác nhau.

Chính điểm nghẽn trong hệ thống pháp lý là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến từ năm 2018, thị trường chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung, quy mô thị trường bị thu hẹp lại.

Bên cạnh đó, theo quy luật cạnh tranh, cầu nhiều cung thiếu thì giá sẽ tăng. Tại TP.HCM, tỷ lệ nhà ở cao cấp trên thị trường chiếm trên 50%, nhưng nhà ở giá thấp, giá phải chăng chỉ chiếm rất ít. Đây là con số cho thấy sự phát triển chưa bền vững. Bất động sản cao cấp có thể giúp doanh nghiệp xây dựng nhanh thương hiệu và uy tín nhưng không phục vụ nhu cầu của số đông người dân.

Đồng quan điểm, tại tọa đàm “Toàn cảnh bất động sản 2021: Nhận diện xung lực mới", GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cũng cho rằng, pháp lý bất động sản đang là mối quan tâm chung của cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý. 

Một số nghị định chỉ định tính mà chưa định lượng, hướng dẫn thiếu chi tiết khiến doanh nghiệp lúng túng.

Mới đây, Nghị định 148 đã được ban hành để sửa một số điều trong Luật Đất đai, song nghị định này vẫn chưa lấp đầy khoảng trống về pháp lý bất động sản, chưa bao phủ hết những vấn đề của Luật Nhà ở, Luật Đất đai. Sự chồng chéo, lệch pha hay các vấn đề vênh nhau giữa các luật, những quy định pháp luật hiện nay là rất lớn.

Chuyên gia này nói thêm, Nghị định 148 được ban hành vì chưa sửa được luật Đất đai 2013. Nếu được ban hành sớm hơn vào khoảng năm 2014, nghị định này sẽ giúp giải quyết được nhiều điểm. Dù thế, muộn vẫn hơn không và cuối cùng vẫn phải sửa Luật Đất đai nếu muốn tháo gỡ tất cả những vướng mắc đang tồn tại trên thị trường.

“Rủi ro từ khách quan thì khó chế ngự nhưng rủi ro từ chủ quan (pháp luật) thì đơn giản hơn, tại sao vẫn luẩn quẩn, không thoát hẳn ra được”, ông Võ đặt câu hỏi và tiết lộ, Thủ tướng từng ít nhất là 4 lần hối thúc sửa luật tại văn bản chỉ đạo điều hành hoặc phát biểu trong các hội nghị nhưng đến nay, mọi việc vẫn "giậm chân tại chỗ".

Trong khi đó, chính những khoảng trống này gây ra những 'khuyết tật' trong lòng nhà đầu tư, doanh nghiệp lưỡng lự tham gia vào thị trường, thị trường bất động sản thiếu vắng nguồn cung do "tắc" thủ tục pháp lý.

Nguồn cung trên thị trường hiện đang giảm mạnh. Trong 2 năm 2019 và 2020, số dự án tại TP.HCM và Hà Nội giảm đi 10 lần. Điều này đã khiến giá bất động sản tăng mạnh. Hơn nữa, do lệch pha cung cầu nên nguy cơ bong bóng thị trường là rất lớn, nhiều nhà đầu cơ bất động sản đang găm hàng chờ tăng giá, ông Võ nhận định.

Cần khơi thông điểm nghẽn pháp lý 

Thị trường bất động sản năm 2021 sẽ có nhiều cơ hội phát triển hơn khi dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát. Song, ông Võ cho rằng, những rủi ro pháp lý trên thị trường vẫn kề cận. Điều này dễ làm hỏng thị trường, làm tuột mất cơ hội của các nhà đầu tư. 

“Bất động sản nhà ở đang cung ít hơn cầu, thiếu vắng các sản phẩm nhà ở bình dân, giá rẻ. Bất động sản nông nghiệp đang tiềm năng nhưng hệ thống pháp luật hầu như chưa có nhiều quy định. Bất động sản công nghiệp cũng nhiều tiềm năng nhưng cần có cơ chế chính sách. bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cần được cởi trói về pháp lý để phát triển mạnh hơn”, ông Võ nhấn mạnh và cho rằng, các cơ quan ban hành pháp luật cần thay đổi tư duy, khắc phục rủi ro về pháp lý để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, không đẩy khó khăn về phía người dân hay doanh nghiệp.

Muốn có động lực mới cho thị trường bất động sản từ năm 2021 trở đi, câu chuyện sửa luật để bù lấp khoảng trống cần mạnh tay hơn. 

Vị chuyên gia này kỳ vọng cả cơ quan Nhà nước và doanh nghiệp cùng có tiếng nói chung để ban hành một luật duy nhất có thể sửa đổi và bao quát hết tất cả các vấn đề của thị trường bất động sản. Qua đó, tạo cơ sở pháp lý vững chắc để thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Cùng chung quan điểm, ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, điểm nghẽn về thể chế pháp luật là một trọng tâm cần phải giải quyết cho bất động sản Việt Nam trong năm 2021. Các doanh nghiệp hiện nay đều mong muốn môi trường kinh doanh đạt được sự công bằng, minh bạch, thông thoáng, cạnh tranh lành mạnh.

Năm 2020 đánh dấu sự chuyển biến mạnh mẽ trong xây dựng cơ chế pháp luật khi Luật Đầu tư, Luật Xây dựng sửa đổi được thông qua, tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc cho thị trường. Đặc biệt, ngày 18/12, Nghị định 148 đã được ban hành để sửa một số điều trong Luật Đất đai.

Sang năm 2021 Luật Đầu tư, Luật Xây dựng sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/1, Luật Nhà ở được nghiên cứu sửa đổi, từ đó ban hành các nghị định, xây dựng lại chung cư cũ, sửa đổi quy định để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản phân khúc nhà vừa túi tiền... Điều này sẽ góp phần tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư, doanh nghiệp trên thị trường.

Cùng với những sửa đổi quan trọng về pháp lý trên thị trường bất động sản, ông Châu tin tưởng, thị trường năm 2021 sẽ phát triển mạnh mẽ hơn khi dịch Covid-19 được kiểm soát hiệu quả hơn nhờ có vacxin, nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng ổn định. Ông Châu hy vọng các doanh nghiệp và nhà đầu tư không bỏ lỡ cơ hội để phát triển sau dịch Covid-19.