Nguy cơ từ căn hộ để ở nhưng cho thuê như khách sạn

Trong thời gian vừa qua, loại hình căn hộ khách sạn hay còn gọi là condotel trở thành kênh đầu tư hấp dẫn trên thị trường bất động sản. Theo đó, nhà đầu tư mua căn hộ hoặc biệt thự trong một dự án bất động sản du lịch, sau đó uỷ quyền cho công ty quản lý vận hành cho thuê lại và phân chia lợi nhuận sau khi đã trừ đi chi phí hoạt động. 

Tuy nhiên, thị trường còn xuất hiện hình thức khác là nhà đầu tư mua căn hộ condotel nhưng không kết hợp với công ty quản lý để cho thuê mà tự vận hành cho thuê. Hoặc tại một số dự án, nhà đầu tư mua căn hộ để ở dưới hình thức sở hữu lâu dài nhưng lại cho khách du lịch thuê lại nhưng không đăng ký kinh doanh.

Kinh doanh núp bóng nhà ở

Là một nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, cuối tuần vừa qua, chị Linh (Cầu Giấy, Hà Nội) đã được một nhân viên môi giới bất động sản tại Quảng Ninh tư vấn về một hình thức đầu tư mới thay vì mua các condotel, biệt thự nghỉ dưỡng như trước đây.

Theo nhân viên này, trên địa bàn Quảng Ninh hiện nay đang có một số ít dự án được cấp phép xây dựng chung cư để ở, tuy nhiên, do sở hữu vị trí rất đắc địa, gần những điểm phát triển du lịch biển nên khi mua các căn hộ này, nếu không có nhu cầu ở, nhà đầu tư có thể sử dụng để kinh doanh cho thuê như khách sạn hay còn gọi là hometel. 

Đầu tư loại hình căn hộ này, khách hàng sẽ "hưởng lợi kép", vừa có sổ đỏ, vừa có thể kinh doanh thu lợi như loại hình homestay. Với một địa phương đang phát triển du lịch mạnh mẽ như Quảng Ninh hiện nay, tiềm năng sinh lợi của các dự án được nhân viên này quảng cáo là rất lớn.

Đặc biệt, cũng theo nhân viên tư vấn này, khi không có nhu cầu cho thuê nữa hoặc khi muốn về Hạ Long sinh sống, gia đình chị Linh hoàn toàn có thể đến ở tại căn hộ của mình và có thể đăng ký hộ khẩu, điều mà các căn hộ condotel không bao giờ có được.

Thực tế trong khoảng hai năm trở lại đây, loại hình dịch vụ lưu trú với tên gọi căn hộ hometel đang nở rộ tại TP. Hạ Long. Đặc biệt tại các phường phát triển du lịch như Bãi Cháy, Hùng Thắng, Tuần Châu.

Đáng chú ý nhất là dự án Newlife Ha Long Tower, phường Bãi Cháy, TP. Hạ Long với 3 toà căn hộ 27 tầng quy mô 900 căn hộ. Có nhiều căn hộ tại dự án này đang được người mua sử dụng để kinh doanh lưu trú phục vụ khách du lịch.

Theo lý giải của các chuyên gia, các căn hộ này là sự "hội tụ" những yếu tổ tốt nhất của một bất động sản thông thường và bất động sản du lịch.

Theo đó, do đặc thù riêng của các thành phố biển, các căn hộ để ở không chỉ có giá trị như một bất động sản thông thường mà còn được tích hợp cả giá trị của bất động sản nghỉ dưỡng với khả năng cho thuê lại.

Trong khi hầu hết các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, condotel đều không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài hay sổ đỏ. Sau thời gian bùng nổ, khách hàng trên thị trường hiện nay đang xuất hiện tâm lý "cảnh giác" trước những rủi ro của loại hình căn hộ này và chuyển hướng đầu tư an toàn hơn thì các căn hộ để ở có vị trí đẹp có thể cho thuê như khách sạn đã đáp ứng được tâm lý của nhà đầu tư bởi tính ổn định về pháp lý do được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài, vừa có giá trị kinh doanh.

Bên cạnh đó, một nguyên nhân nữa khiến loại hình này hấp dẫn các nhà đầu tư là do việc thu hút khách du lịch đặt phòng tại các căn hộ để ở thời gian gần đây đang tăng mạnh do xu hướng muốn trải nghiệm trong các căn hộ như gia đình thay vì chỉ ở các khách sạn như trước đây.

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương, khách hàng ngày nay mong muốn đi du lịch để được trải nghiệm chứ không chỉ đơn thuần là tìm một nơi để ngủ. Đối với họ, việc nghỉ ngơi trong một khu resort đẹp là chưa đủ, họ còn muốn được khám phá và trải nghiệm cuộc sống, sinh hoạt như một người dân địa phương.

Trong khi đó, ngoài những khách hàng sử dụng căn hộ để ở như bình thường, những nhà đầu tư muốn cho thuê thường tự đứng ra quản lý căn hộ và tìm kiếm nguồn khách thuê cho sản phẩm của mình. 

Mô hình kinh doanh này đang được hỗ trợ bởi công nghệ thông tin vì khách du lịch ngày nay có thể dễ dàng truy cập vào mạng internet để tìm kiếm thông tin và chọn lựa những cơ sở lưu trú mà ở đó cung cấp cho họ gói dịch vụ tốt nhất.

Cũng chính vì xu hướng này mà thời gian gần đây, hàng loạt các trang mạng đặt phòng đã xuất hiện trên mạng xã hội. Khi truy cập vào đây, khách có thể dễ dàng tìm thấy danh sách hàng trăm căn hộ để ở, homestay được chính những chủ nhân căn hộ cho thuê với nhiều mức giá khác nhau.

Có nhà đầu tư mua hoặc thuê lại hàng chục căn hộ, trang trí theo phong cách riêng như homestay và cho khách du lịch thuê lại.

Vào ngày thường, giá thuê mỗi căn từ 600.000 - 800.000 đồng/đêm, nhưng vào cuối tuần thì có thể tăng lên gấp đôi, thậm chí vào những mùa du lịch cao điểm, giá thuê có thể lên đến 2 triệu đồng. Trong khi đó, giá thuê một căn hộ theo tháng chỉ từ 7 - 9 triệu đồng. 

Nguy cơ gây bất ổn

Mang lại nguồn thu không nhỏ cho các nhà đầu tư, song loại hình đầu tư bất động sản "lai tạo" mới này lại đang khiến các nhà quản lý đau đầu. Theo đó, nếu như các condotel hay biệt thự nghỉ dưỡng được quản lý như một khách sạn phục vụ nhu cầu lưu trú của khách du lịch một cách chuyên nghiệp bởi các đơn vị quản lý, thì đối với các căn hộ để ở, chủ đầu tư bán nhà xong là hết trách nhiệm. 

Do kinh doanh tự phát, chủ căn hộ chính là người chịu trách nhiệm về căn hộ của mình. Người thuê liên hệ, đặt trực tiếp, chuyển tiền cho chủ căn hộ rồi đến ở. Chất lượng dịch vụ cũng vì thế bị thả nổi, dẫn đến chuyện có đoàn khách du lịch đến ở một toà tháp căn hộ kiêm khách sạn có tiếng ở Nha Trang nhưng lại được xếp vào khu căn hộ do một nhà đầu tư mua lại và tự quản lý nhưng lại thiếu dịch vụ và phong cách phục vụ nghiệp dư.

Cơ quan chức năng và chính quyền địa phương vì thế rất khó quản lý đối với hình thức kinh doanh này, dẫn đến thất thu thuế.

Theo ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa, hiện tại không chỉ các căn hộ để ở, nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay chủ đầu tư cũng đang giao cho khách hàng tự quản lý nếu họ không muốn phụ thuộc vào việc kinh doanh cho thuê của chủ đầu tư.

Với hình thức này, ông Quý cho rằng, pháp luật không cấm. Tuy nhiên, các khách hàng cá nhân muốn khai thác cho thuê căn hộ phải tuân thủ đúng các thủ tục về kinh doanh căn hộ thương mại. 

Theo đó, nếu muốn kinh doanh phải có chức năng công ty, phải được cấp phép kinh doanh và có nghĩa vụ đóng thuế cho Nhà nước. Cơ sở kinh doanh  phải đảm bảo các yếu tố an toàn cho khách thuê như phòng cháy chữa cháy, vấn đề về an ninh. Mặt khác, khách du lịch đến ở tại căn hộ phải đăng ký tạm trú với cấp chính quyền địa phương. 

Nói rõ hơn về vấn đề này, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico cho rằng, về bản chất mô hình kinh doanh cho khách du lịch thuê căn hộ giống với hình thức cho thuê nhà theo tháng hoặc theo năm tại các thành phố lớn. Đó là căn hộ của người dân, việc họ tự cho thuê là không sai.

Song nếu như những căn hộ cho thuê hài hạn thường có hợp đồng thuê thì mô hình này chỉ cho thuê ngắn hạn, không có hợp đồng, chủ nhà cũng không đăng ký kinh doanh nên Nhà nước vì thế không thu được thuế.

Bên cạnh đó, vị luật sư này cũng thừa nhận, việc có quá nhiều đối tượng khách hàng từ người mua để ở, khách du lịch thuê theo ngày, khách thuê lâu dài đến khách du lịch cùng sinh hoạt trong nhà chung cư sẽ rất phức tạp.

Trong khi đó, nếu như tại các khách sạn chuyên nghiệp, chủ đầu tư và đơn vị quản lý là người chịu trách nghiệm khi có bất cứ vấn đề phát sinh thì đối với dự án chung cư, việc quán lý đều theo hình thức tự quản, "ai biết nhà người ấy". Từ đó dẫn đến tiềm ẩn nhiều bất ổn về an ninh trật tự xã hội, gây khó khăn cho công tác quản lý của các cấp chính quyền địa phương.

Trước những bất cập trong quản lý của hình thức đầu tư này, nhiều chuyên gia cho rằng, trước mắt, các cơ quan quản lý tại địa phương cần quản lý chặt chẽ hơn đối với các dự án và chủ căn hộ đang kinh doanh lưu trú nhằm đảm bảo tuân thủ đúng pháp luật và trật tự xã hội.