Nhà đất chưa có dấu hiệu giảm giá

Nguyên nhân của thực trạng này được ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group lý giải là do điểm nghẽn về pháp lý khiến số lượng sản phẩm nhà ở bán ra trên thị trường bị hạn chế. 

Theo ông Phúc, có nhiều nguyên nhân khác nhau gây khó khăn cho thị trường ở thời điểm hiện tại, nhưng pháp lý là vấn đề mà toàn thị trường bất động sản đang phải đối mặt. Đây cũng là vấn đề mà các chủ đầu tư không tự chủ động được khiến nguồn cung khan hiếm và giá nhà ở có xu hướng tăng lên rõ nét.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, giá chung cư bình dân ở Hà Nội hiện đang giao động từ 22 - 25 triệu đồng/m2. Quý III/2020, giá căn hộ chung cư Hà Nội tăng khoảng 0,24% so với quý II/2020. Trong đó, đối với phân khúc căn hộ trung cấp, giá tăng khoảng 0,44%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 1,02%, nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,03% so với quý II/2020.

Còn tại TP. HCM, giá căn hộ chung cư cũng tăng khoảng 0,35% so với quý II/2020. Trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 0,16%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,72%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,85%. Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,26% so với quý II/2020.

Theo ông Phúc, giá nhà đất đang ở mức quá cao nhưng vẫn là mức giá tạm chấp nhận được đối với các nhà đầu tư và người mua ở thực. Thị trường chưa thể xuất hiện xu hướng giảm giá trong thời gian tới.

Tuy nhiên, do hiện giá nhà đã quá cao nên cũng không thể tăng thêm quá nhiều, mức giá có thể đi ngang, hoặc tăng nhẹ so với thực tế thị trường. 

Đồng quan điểm, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, giá nhà cao nguyên nhân chính xuất phát từ nguồn cung còn hạn chế. Không chỉ riêng năm 2020 mà vài năm trở lại đây, nguồn cung cũng đang có xu hướng chững lại ở một số phân khúc, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Nếu nguồn cung bất động sản trên thị trường chưa được khơi thông trong thời gian tới, thị trường sẽ chưa thể xuất hiện xu hướng giảm giá nhà, ông Doanh nhấn mạnh.

Một nguyên nhân khác khiến giá bất động sản ngày càng tăng cao theo TS. Đinh Trọng Thịnh là do chi phí bỏ ra để đầu tư dự án ngày càng tăng lên. Đơn cử như quá trình giải phóng mặt bằng chưa được đẩy nhanh, dẫn đến dự án chậm tiến độ, đẩy chi phí tăng cao, gây gánh nặng cho doanh nghiệp.

Ông Thịnh lấy dẫn chứng về việc mua nhà với giá 20 triệu đồng/m2 hiện nay là rất khó. Ngay cả những dự án nhà ở xã hội với mức giá 15 triệu đồng/m2 cũng gần như là không thể, bởi việc xây dựng nhà ở xã hội phải đảm bảo giá rẻ những vẫn đòi hỏi hạ tầng cảnh quan thì mới bán được. 

Đây là áp lực lớn với doanh nghiệp. Do đó, rất khó để đưa ra mức giá 15 triệu đồng/m2, nếu Chính phủ không có những ưu đãi lớn cho các chủ đầu tư dự án.

Thực tế cũng cho thấy năm 2020 là năm cán đích của mục tiêu nhà ở quốc gia, trong đó có các chỉ tiêu về nhà ở xã hội, nhà ở bình dân. Tuy nhiên, có thể thấy, cho đến thời điểm này, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp thực tế đang rất thiếu hụt so với nhu cầu. Trong khi nhiều thống kê cho thấy, giá nhà đã vượt xa so với thu nhập trung bình của người dân.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nút thắt của vấn đề này là do có hai yếu tố quyết định đến nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ chính là vốn và đất nhưng cả hai vấn đề này hiện đều gặp khó khăn. 

Trong thời gian vừa qua, các chủ đầu tư trên thị trường chỉ tập trung phát triển nhà cao cấp khiến nguồn cung nhà dưới 20 triệu đồng/m2 rất hạn chế, đặc biệt là tại Hà Nội và TP. HCM. 

Ngoài ra, một số địa phương cũng chưa thực sự quan tâm đến vấn đề phát triển nhà ở xã hội. Vì vậy, các dự án khó triển khai. Các chủ đầu tư tại các khu đô thị hầu hết đều muốn nộp tiền thay vì nộp 20% đất để xây dựng nhà ở giá thấp theo quy định của Nhà nước. 

"Mới đây, Chính phủ, Bộ Xây dựng đã có đề xuất cơ chế chính sách phát triển nhà ở thương mại giá rẻ phục vụ đối tượng thu nhập thấp. Tuy nhiên, cá nhân tôi cho rằng vẫn cần có kế hoạch kiểm tra việc thực hiện chương trình phát triển nhà ở của mỗi địa phương. Phải kiểm tra, kiểm điểm thành công thì mới có thể thúc đẩy thị trường nhà ở xã hội, giá rẻ", ông Hà nhận định.

Dự báo về thị trường bất động sản thời gian tới, ông Thịnh cho rằng, sang năm 2021, thị trường có thể có nhà giá rẻ nhưng vẫn ở vị trí xa so với trung tâm thành phố. Mặt khác, những dự án này cũng có giá trên 1 tỷ đồng/căn hộ, còn dưới 1 tỷ đồng vẫn rất khó tìm.

Để đưa giá bất động sản về gần hơn với mức thu nhập của người dân, vị chuyên gia này cho rằng, phía cơ quan chức năng có những cơ chế thông thoáng hơn, tạo điều kiện thuận lợi hơn để các chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà giá rẻ. Có như vậy, thị trường nhà ở mới có mức giá hợp lý nhưng vẫn đảm bảo được chất lượng, hạ tầng, tiện ích và cảnh quan theo quy hoạch, đáp ứng được mong muốn của người mua nhà.