Thổi giá nhà phố thương mại?

Nhà phố thương mại tạo nên cơn sốt nhỏ trên thị trường bất động sản TP. HCM vài ba năm trở lại đây. Với lợi thế vừa để ở, vừa kinh doanh, vừa là kênh cất trữ tài sản, nhà phố thương mại nhanh chóng trở thành sản phẩm được nhiều nhà đầu tư săn lùng. Vì thế, giá bán vốn đã cao ngất ngưởng vẫn không ngừng tăng.

Tập đoàn Đại Phúc đang chào bán 30 căn nhà phố thương mại của khu đô thị Vạn Phúc nằm dọc trên quốc lộ 13, có bờ kè với sông Sài Gòn thuộc phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức. Nhân viên kinh doanh ở đây cho biết, giá bán tuỳ thuộc vào vị trí, diện tích, trong đó căn nhà diện tích 7x21m, xây thô năm tầng và hoàn thiện mặt ngoài nằm trên trục đường chính Nguyễn Thị Nhung và Đinh Thị Thi, rao bán gần 26 tỷ đồng/căn, tức khoảng 177 triệu đồng/m2.

Cùng một diện tích nhưng nếu nằm ở đường rộng 13m thì giá bán chỉ gần 17 tỷ đồng, tương đương khoảng 116 triệu đồng/m2. Những căn nhà phố thương mại tại khu đô thị Vạn Phúc sẽ được xây dựng trong vòng 12 - 15 tháng, khách hàng thanh toán theo tiến độ trong vòng 21 tháng.

Những căn nhà phố thương mại tại khu đô thị Vạn Phúc được phát triển theo mô hình tương tự như dãy nhà phố thương mại 116 căn ở khu đô thị Sala của chủ đầu tư Đại Quang Minh; 28 căn nhà phố thương mại D2Eight ở cụm dự án Vista Verde của chủ đầu tư Capital Land và gần nhất là dự án King Crown Village mặt tiền đường Nguyễn Văn Hưởng, phường Thảo Điền, Quận 2.

Về bản chất, nhà phố thương mại là những căn nhà liền thổ tận dụng lợi thế mặt tiền đường và được phép kinh doanh thương mại. Cũng tùy quy hoạch của mỗi dự án mà yêu cầu cụm nhà nào được hay không được phép kinh doanh. Bên cạnh đó, nhiều dự án chung cư cũng chào bán nhà phố thương mại ở khu vực tầng trệt.

Với lợi thế về công năng kết hợp vừa ở vừa kinh doanh, và tọa lạc tại các trục đường thuận lợi kinh doanh, người mua loại hình này chủ yếu kỳ vọng vào việc tăng giá trị của bất động sản trong tương lai, và/hoặc sử dụng cho việc tự kinh doanh.

Theo khảo sát của công ty tư vấn bất động sản JLL, trong một dự án, đơn giá trên đất của một căn nhà phố thương mại thường cao từ 1,5 tới gấp đôi đơn giá của một căn nhà phố thông thường do yếu tố thương mại cấu thành. Đối với những dự án nhà phố thương mại hạng sang, do nằm ở những vị trí đắc địa, các dự án được quy hoạch bài bản và sỡ hữu mặt tiền đường chính giao thông thuận lợi nên thực chất giá đất ở các dự án này đã ở mức rất cao so với giá đất trung bình.

“Giá nhà phố thương mại gây chú ý bởi vì chúng thường nằm ở khung giá cao nhất trong tất cả loại hình bất động sản trong một dự án”, chuyên gia JLL nhận xét.

Giá bán cao nhưng vẫn tiếp tục tăng mạnh. Khảo sát của JLL cho thấy giá nhà trên mét vuông đất của nhà phố thương mại ở khu đô thị mới Thủ Thiêm hiện có giá trần lên tới 373 triệu đồng, tăng 8% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá tăng chủ yếu ở thị trường thứ cấp với mức tăng dao động tùy căn, nhìn chung mức giá tăng từ lúc mua hàng chủ đầu tư khoảng 18-25 tỷ/ căn đến thời điểm ghi nhận giao dịch mới nhất ở thị trường thứ cấp vào quý I đầu năm nay lên đến 65-70 tỷ/căn mặt tiền đường Nguyễn Cơ Thạch và khoảng 50-55 tỷ/căn mặt tiền đường nội khu.

Do thuộc phân khúc thị trường nhà liền thổ, nơi tâm lý thị trường đang khá tốt, nên JLL cho rằng nhà phố thương mại có tiềm năng phát triển tốt trên khắp thành phố, đặc biệt ở những dự án có hạ tầng kết nối với các trục đường chính thuận lợi và dân cư đông đúc.

Bên cạnh các quận trung tâm, các huyện bao gồm Bình Chánh, Gò Vấp và các quận vùng ven với quỹ đất rộng sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư bất động sản, và nhà phố thương mại là sản phẩm có tính cạnh tranh.

Nhà phố thương mại khối đế chung cư cũng nhận được sự quan tâm của người mua đầu tư cho thuê. Một số dự án được đầu tư tốt, mật độ dân cư đông, tỷ lệ căn hộ và số lượng shophouse phù hợp, thì mặt bằng kinh doanh khối đế vẫn rất ăn khách với giá bán thông thường gấp 1,3- 1,5 lần giá căn hộ chung cư do tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê tốt hơn.

Nếu nhìn vào các dự án chung cư hàng ngàn căn hộ, khu đô thị cả vạn dân sinh sống nhưng nhà phố thương mại chỉ vẻn vẹn vài chục lô thì nhà đầu tư dễ dàng bị mê hoặc về khả năng sinh lợi của nó. Cộng thêm những lời “có cánh” của nhân viên kinh doanh mà rất nhiều người đầu tư sẵn sàng xuống tiền dù giá cao ngất ngưởng. Có những người không đủ tiền phải vay ngân hàng để ôm một lô với giá gấp 2, 3 lần giá trị căn hộ để chờ ngày “hái quả”.

Tuy nhiên, hiệu quả đầu tư đến đâu vẫn là một câu hỏi lớn.

Theo đánh giá của JLL, người mua loại hình bất động sản này chủ yếu với mục đích đầu tư. Trên thực tế, nếu chỉ xét về tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng so với vốn bỏ ra, loại hình nhà phố thương mại không thật sự hấp dẫn so với các loại hình khác.

Khảo sát thực tế tại khu đô thị Vạn Phúc cho thấy, phần gần cổng chính đường Nguyễn Thị Nhung ra Quốc lộ 13 đã có người ở và có nhiều tiệm tạp hóa, quán cà phê, tiệm bán đồ da dụng. Có những ngôi nhà đóng cửa, treo biển cho thuê và khi liên hệ qua số điện thoại thì người tự xưng chủ nhân cho thuê nguyên căn mức giá 80 triệu/tháng.

Mặc dù số tiền cho thuê thu được mỗi tháng khá lớn nhưng nếu so sánh với số tiền bỏ ra mua thì lợi suất thu lại thua xa lãi suất tiết kiệm ngân hàng.

Bên cạnh đó đã xảy ra hiện tượng ế ẩm của khối đế thương mại trong các toà nhà chung cư do giá thứ cấp đã được nâng lên nhiều lần, dẫn tới kỳ vọng giá thuê quá cao so với thực tế, trong khi lượng khách hàng có phần hạn chế so với nhà mặt phố thông thường.

Chuyên gia JLL chỉ ra là 80% khách hàng mua sắm, sử dụng dịch vụ cung cấp bởi khách thuê tại các cửa hàng khối đế chung cư đến từ dân cư của dự án, trong khi lượng khách từ bên ngoài khá hạn chế bởi dự án thiết kế không thuận tiện cho khách ở ngoài vào mua như chỗ dừng, đậu xe bố trí không phù hợp.

Theo các chuyên gia này, nhà phố thương mại bản chất là bất động sản kinh doanh dịch vụ bán lẻ nên lượng khách nội tại của khu đô thị so với số lượng nhà phố thương mại là rất quan trọng. Một yếu tố nữa có thể ảnh hưởng đến hiệu quả của việc đầu tư nhà phố thương mại là khách nếu không mua sắm ở nhà phố thì vẫn có sự lựa chọn ở các trung tâm bán lẻ xuất hiện trong dự án.

“Người mua cũng nên có những sự đánh giá, khảo sát nhất định trước khi xuống tiền để đảm bảo đầu tư hiệu quả,” chuyên gia JLL khuyến nghị.