Nhà đầu tư bất động sản lui về phòng thủ

Đầu cơ bất động sản "hết đất diễn" khi nhà đầu tư lui về phòng thủ trong bối cảnh dòng tiền "dễ dãi" đã không còn. Xu hướng này được ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, nhấn mạnh tại Diễn đàn Bất động sản TheLEADER 2022: Những vùng đất tiềm năng do TheLEADER tổ chức đầu tuần này.

Diễn giải thêm về xu hướng này, ông Tuyển nhận định, những loại hình hiến đất làm đường, phân lô tách sổ, những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, những dự án đã tăng giá quá cao trong thời gian ngắn do đầu cơ thổi giá sẽ "hết đất diễn".

Sản phẩm đầu cơ sẽ bị mất thanh khoản", ông Tuyển khẳng định.

Trong giai đoạn thị trường chậm lại do chịu tác động của nhiều yếu tố vĩ mô, dòng tiền đầu tư bất động sản đang rút về "phòng thủ" và bất động sản phòng thủ đang là điểm đến an toàn, bền vững của các nhà đầu tư.

Ông Tuyển lý giải, bất động sản phòng thủ là các sản phẩm phục vụ nhu cầu thật của người dân như chung cư tại các thành phố lớn, nhà ở xã hội, bất động sản khu công nghiệp và phụ trợ khu công nghiệp.

Thay vì dàn trải tìm kiếm cơ hội ở nhiều địa phương, nhà đầu tư sẽ quay về các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM. Đây là những thị tường bền vững, thu hút đầu tư. Bên cạnh đó, những thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Thái Nguyên, Bình Dương, Đồng Nai, Long An cũng là điểm đến của dòng tiền "phòng thủ".

Đồng quan điểm, tại diễn đàn, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE cho rằng, các bất động sản phục vụ nhu cầu thật của người dân đang có tình hình hoạt động khá tốt trong bối cảnh thị trường chung trầm lắng.

Bà Dung dẫn chứng, tại thị trường Hà Nội, trong nửa đầu năm 2022, số lượng căn hộ bán được đã vượt nguồn cung chào bán mới. Tại TP. HCM, tỷ lệ hấp thụ có sụt giảm đôi chút, nhưng vẫn cao, ở mức 70 – 75%.

Ngoài việc nguồn cung hạn chế dẫn tới mức hấp thụ các sản phẩm bất động sản rất cao, bà Dung cho rằng, nhu cầu đối với các bất động sản thực của người dân là rất lớn. Do đó, phân khúc này vẫn có sự hấp dẫn đối với các nhà đầu tư mua để chờ tăng giá và cho thuê.

Cùng với đó, giá sơ cấp căn hộ vẫn trên đà tăng mạnh và liên tục lập đỉnh mới do nguồn cung mới tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Tại Hà Nội, trong vòng 5 năm qua, mức tăng giá bình quân đã tăng 7%/năm, còn tại TP. HCM là 14%/năm.

Được biết, trong nửa đầu năm 2022, nguồn cung vẫn ở mức thấp, thị trường Hà Nội tung ra khoảng 8.000 căn trong khi TP. HCM có sự phục hồi tốt hơn với khoảng 16.000 căn hộ.

Theo ông Tuyển, có nhiều yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến xu hướng chuyển dịch của dòng tiền đầu tư bất động sản.

Thứ nhất, mặt bằng giá bất động sản tăng khá nhanh, Hà Nội có những dự án đất nền phía Tây đang từ 30 - 35 triệu đồng lên đến trên 100 triệu đồng/m2. Do đó, dư địa tăng giá mạnh mẽ như giai đoạn trước đã không còn.

Thứ hai là kiểm soát tín dụng. Nhiều dự án đã ký hợp đồng mua bán nhưng ngân hàng dừng giải ngân do hết room tín dụng. Vấn đề này đang ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản của thị trường và khả năng chi trả của nhà đầu tư.

Thứ ba, chuỗi cung ứng đứt gãy, chiến tranh luôn chực chờ. Giao thông đi lại, cung cấp hàng hoá bị cản trở, dẫn đến giá cả hàng hoá tăng, vật tư tăng, góp phần đẩy giá bất động sản. 

Thứ tư, lạm phát là bóng ma rất lớn đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Bên cạnh đó là các thông tin liên quan đến đánh thuế bất động sản, bỏ khung giá đất của Nghị quyết số 18 cũng tác động đến tâm lý của các nhà đầu tư.

Trước những biến động này, nhà đầu tư buộc phải cân nhắc, tính toán rất kỹ lưỡng trước khi xuống tiền nên dòng tiền "dễ dãi" trên thị trường đã không còn. 

"Trong hai năm vừa qua, việc nhiều người nói rằng thắng chứng khoán vài tỷ rất dễ, từ viêc thị trường tài chính diễn ra như vậy nên trên thị trường bất động sản, gần như dòng tiền không cần cân nhắc quá nhiều. Khi dòng tiền lớn đổ vào bất động sản, giá tăng, nhà đầu tư kiếm được tiền là điều dễ hiểu.

Tuy nhiên, hiện nay, với việc vốn tín dụng bị siết, chứng khoán không còn là kênh đầu tư béo bở. Giá bất động sản sau khi đã tăng quá cao, không còn tăng nóng như thời gian trước, thanh khoản sẽ bị ảnh hưởng và giá bất động sản chững lại".

Ông Tuyển nhìn nhận các nhà đầu tư hiện nay rất khó tìm thấy thị trường tiềm năng trong bối cảnh tín dụng siết chặt nên lựa chọn "an toàn" là lui về phòng thủ tại các thị trường có nhu cầu thực, biên độ lợi nhuận thấp nhưng bền vững, ít rủi ro.