Sức nóng bất động sản công nghiệp ven biển miền Bắc

Số liệu từ Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công thương) cho thấy, tính đến hiện tại, khu vực miền Bắc đang có khoảng 63,5 nghìn ha đất công nghiệp được đưa vào quy hoạch với 238 khu, cụm công nghiệp đã hoạt động và đang được xây dựng.

Năm 2021 đánh dấu bùng nổ của thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc với tỷ lệ lấp đầy đạt mức cao và thu hút được nhiều doanh nghiệp hơn. Điều này được coi là sự tăng trưởng tất yếu, bởi đây là khu vực đang tập trung những tỉnh thành thu hút lượng vốn FDI hàng đầu cả nước như Bắc Giang, Quảng Ninh, Bắc Ninh,...

Đối chiếu quy mô diện tích quy hoạch, khu công nghiệp Hải Hà (tỉnh Quảng Ninh) đang là khu vực công nghiệp có diện tích lớn nhất khu vực là 4.988 ha tương ứng với mức thị phần gần 8% trên thị trường. Trong tương lai đây có thể sẽ là khu vực công nghiệp trọng điểm tại Quảng Ninh do sở hữu nguồn cung rất lớn đáp ứng được nhu cầu cao trên thị trường.

Đứng thứ hai là khu công nghiệp Đầm Nhà Mạc (cũng thuộc địa bàn Quảng Ninh) với diện tích khoảng 3.700ha - tương ứng mức thị phần 5,88%. Tiếp sau, là khu công nghiệp Lý Thường Kiệt ở Hưng Yên với diện tích đạt khoảng 1.990ha. 

Đối với các khu công nghiệp còn lại có mức thị phần nhỏ hơn chỉ khoảng 1-2%, đây cũng đều là các khu công nghiệp lớn có quy mô lớn từ 750 tới gần 1.700ha.

Căn cứ theo các số liệu thị phần trên thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc, tính tới thời điểm hiện tại, thị trường đang tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông Bắc Bộ, trong đó nổi bật là tỉnh Quảng Ninh với quy mô diện tích đạt 11,3 nghìn ha tương đương với 18% quy mô tại khu vực.

Ngoài ra, năm tỉnh thành có mức độ tập trung cao nhất (gồm Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng và Hà Nội) chiếm hơn 50% tổng thị phần trên thị trường. Điều này cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp tại các tỉnh gần và ven biển cũng như khu vực trung tâm sẽ được chú trọng phát triển, có nhu cầu cao hơn và thu hút được nhiều doanh nghiệp hơn.

Nguyên nhân bởi những khu vực này có tuyến giao thông phát triển và thuận lợi cho việc vận chuyển nguyên vật liệu, hàng hóa trong quá trình sản xuất.

Theo chỉ số CR (được tính bằng tổng thị phần của các doanh nghiệp chiếm thị phần lớn nhất trên thị trường, thể hiện quy mô tương đối của nhóm doanh nghiệp này so với tổng dung lượng thị trường), các khu công nghiệp đang có mức độ cạnh tranh cao và gay gắt. 

Hiện trên thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc chưa có khu công nghiệp nào có vị trí thống lĩnh về mặt quy mô diện tích trên thị trường. Bên cạnh đó, khu vực này đang có mức độ cạnh tranh gay gắt khi mà các chỉ số CR đều đang ở mức thấp, do số lượng khu công nghiệp đông và có sự tương đồng về mặt diện tích nên thị phần được phân bổ đồng đều trên thị trường.

Thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang có mức độ tập trung rất thấp, các khu công nghiệp đều có mức thị phần nhỏ và gần như không có khu công nghiệp nào có thị phần nổi trội hay làm tăng mức độ tập trung của thị trường.

Cũng theo nghiên cứu, cấu trúc thị trường bất động sản công nghiệp tại miền Nam và miền Bắc có sự tương đồng rất lớn.

Thị trường miền Nam đang ghi nhận mức độ cạnh tranh rất cao và gay gắt, khu công nghiệp có quy mô lớn nhất chỉ chiếm chưa tới 10% nguồn cung trên thị trường, top 3 khu công nghiệp chiếm khoảng 10% và top 5 chiếm ở ngưỡng 20%. Chưa có doanh nghiệp nào chiếm lĩnh thị trường và thị phần được phân bổ khá đồng đều giữa các khu công nghiệp.

Năm Căn (tỉnh Cà Mau) đang là khu công nghiệp có diện tích quy hoạch lớn nhất với quy mô diện tích đạt 11.000ha tương đương với mức thị phần gần 10% trên thị trường phía Nam.