Tâm điểm mới của bất động sản trung tâm TP.HCM

Quyết định chi 85 tỷ đồng cho một căn hộ hạng sang ở Thủ Thiêm thay vì mua cùng lúc 10 căn nhà phố vùng ven nghe có vẻ “không giống ai”. Nhưng với một số nhà đầu tư, đó lại là lựa chọn mang tính chiến lược trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng trở nên khan hiếm.

Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Đông Tây Land, kể rằng vị khách nói trên gần như không do dự khi xuống tiền. “Đất không tự sinh ra, điều này là đúng nhưng chưa đủ. Đất ở trung tâm mới là thứ không tự sinh ra, khu vực vùng ven thì vẫn còn nhiều lắm”, ông Bình nói. Với ông, sự hữu hạn của tài sản lõi tại các khu vực trung tâm chính là yếu tố không thể thay thế trong định giá đầu tư.

Ông Bình cho rằng ở phân khúc cao cấp - hạng sang, nhà đầu tư ít dùng đòn bẩy tài chính. Điều họ quan tâm trước tiên không phải giá mà là khả năng tạo dòng tiền, đặc biệt qua cho thuê ngay sau khi bàn giao.

Ở góc nhìn kinh tế vĩ mô, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng việc dòng vốn đổ về Thủ Thiêm là xu hướng tất yếu. Khi TP.HCM được định hướng phát triển thành siêu đô thị, khu trung tâm mới ở bờ Đông đang được đầu tư hạ tầng đồng bộ, bài bản và được quy hoạch trở thành Trung tâm Tài chính quốc tế.

Ông Thiên mô tả Thủ Thiêm như “hạt nhân đang tích tụ năng lượng”, nơi quy tụ từ khu công nghệ cao đến trung tâm sinh thái – công nghệ, khu đại học, trung tâm thể thao và tổ hợp tài chính IFC. Đây là nền tảng để khu vực này trở thành động lực tăng trưởng mới, góp phần định hình vị thế của TP.HCM như một trung tâm logistics và sáng tạo trong khu vực.

Từ góc độ doanh nghiệp phát triển dự án, ông Vũ Quốc Việt Nam, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Đất Xanh, cho rằng sự lý tính đang thể hiện rõ trong hành vi của nhà đầu tư hiện nay. Yếu tố pháp lý được đặt lên hàng đầu vì liên quan trực tiếp đến mức độ an tâm, tiếp đến là vị trí gắn liền với quy hoạch hạ tầng – điều phân biệt rõ rệt giữa các khu vực trung tâm cũ đã “kịch trần” tăng trưởng và những khu vực mới còn nhiều dư địa như Thủ Thiêm, An Khánh hay Nam Rạch Chiếc.

Ông Nam nhấn mạnh rằng vị trí đẹp nhưng không có sự thay đổi hạ tầng sẽ khó tạo ra giá trị mới, minh chứng là các tuyến đường trung tâm như Mạc Đĩnh Chi hay Trần Quốc Thảo gần như không còn biến động đáng kể trong nhiều năm.

Ngược lại, Thủ Thiêm với hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang hoàn thiện lại nổi lên như lựa chọn sáng giá.

Thủ Thiêm và xu thế tái định nghĩa “trung tâm thành phố”

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy trong suốt một thập kỷ qua, giá bất động sản trung tâm TP.HCM gần như liên tục leo thang. Giá căn hộ tăng gấp ba, từ mức 31 triệu đồng/m2 năm 2015 lên đến 92 triệu đồng/m2 vào năm 2025.

Đến quý III năm nay, giá thứ cấp tại quận 1 cũ đã chạm mức 413 triệu đồng/m2, quận 2 cũ đạt 314 triệu đồng/m2, trong khi các khu vực như quận 3 và Bình Thạnh dao động từ 115 đến 185 triệu đồng/m2. Các dự án mở bán mới tiếp tục duy trì mức giá 200–500 triệu đồng/m2 và ghi nhận tốc độ tăng trưởng 10–30% mỗi năm.

Dù giá cao, nhu cầu vẫn vượt xa nguồn cung: hàng trung tâm chỉ chiếm 28% lượng sản phẩm nhưng lại thu hút tới 45% lượng tìm kiếm. Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh đánh giá tình trạng “thiếu cung - thừa cầu” đã trở thành trạng thái ổn định của thị trường trung tâm, là một trong những nguyên nhân chính thúc đẩy mặt bằng giá tăng liên tục.

Điểm đáng chú ý là khái niệm “trung tâm thành phố” đang được tái định nghĩa. Thay vì dựa đơn thuần vào vị trí địa lý, trung tâm đô thị ngày nay được nhìn qua lăng kính chức năng, bao gồm mật độ doanh nghiệp, dòng vốn FDI, hạ tầng, khả năng kết nối và sự hình thành các cụm hoạt động kinh tế mới. Theo đó, Thủ Thiêm nổi lên như trung tâm mở rộng của TP.HCM.

Giá căn hộ tại Thủ Thiêm - Nam Rạch Chiếc hiện đã đạt 80-120 triệu đồng/m2, tăng 32-48% so với đầu năm và chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mới của thành phố. Nhiều dự án lớn tại đây như The Privé, Eaton Park hay Masteri Park Place đều đang neo ở mức giá 120-200 triệu đồng/m2, phản ánh vị thế mới của khu vực trong bản đồ đô thị.

Dữ liệu từ Đất Xanh Services – FERI cũng cho thấy dòng vốn đang dịch chuyển mạnh về khu Đông, với mức tăng giá 13-27% mỗi năm; riêng Thủ Thiêm và Nam Rạch Chiếc ghi nhận biên độ tăng cao nhất.

Sự nới rộng khoảng cách giá giữa trung tâm và vùng ven đang phản ánh xu thế chung của các đô thị lớn: tài sản lõi đô thị luôn hữu hạn và càng trở nên giá trị khi thành phố bước vào giai đoạn phát triển theo mô hình đa trung tâm.

Với TP.HCM, sự dịch chuyển “hạt nhân đô thị” sang Thủ Thiêm không chỉ là sự thay đổi của thị trường bất động sản, mà còn là quá trình tái cấu trúc toàn diện. Những nhà đầu tư sở hữu bất động sản tại khu vực trung tâm mới đang nắm trong tay cơ hội hưởng lợi dài hạn từ chu kỳ phát triển tiếp theo của đô thị lớn nhất cả nước.