Thanh khoản giảm nhiệt, đầu cơ tăng nhiệt

Báo cáo tổng kết thị trường bất động sản quý I/2017 của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường những tháng đầu năm 2017 giao dịch chững lại do ảnh hưởng của Tết Nguyên đán; sang tháng 3, thị trường sôi động, lượng giao dịch tại các thị trường trọng điểm đã tăng trở lại. 

Những dự án tốt do các chủ đầu tư có uy tín triển khai vẫn bán khá tốt trên thị trường. Ngoài ra, những dự án nhiều tiện ích, hạ tầng đầy đủ, hoặc có khả năng tận dụng được cơ hội từ các tuyến buýt nhanh (BRT), hay đường sắt trên cao (MRT) cũng đạt mức thanh khoản khá cao. 

Tính chung diễn biến trong quý I, nguồn cung nhà giá rẻ, condotel và nhà trung cấp tiếp tục có sự ổn định, căn hộ cao cấp có dấu hiệu chững lại. Tháng 3 ra mắt hàng loạt các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở cả ba miền.

Theo số liệu thống kê của các sàn giao dịch thành viên thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam. Trong quý I năm 2017 ghi nhận giao dịch giảm sút so với quý IV/2016 và cùng kỳ năm 2016. 

Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh căn hộ cao cấp thanh khoản chậm, tại thị trường Hà Nội giao dịch chung cư duy trì ở mức độ ổn định. Tại thị trường TP. Đà Nẵng đặc biệt sôi động ở phân khúc đất nền (theo số liệu báo cáo từ các sàn, giao dịch đạt hơn 1.000 giao dịch trong quý I năm 2017). 

Số lượng giao dịch thành công (nhà ở, đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng) quý I/2017 ghi nhận đạt 18.338 giao dịch. Trong đó tại TP. Hồ Chí Minh, căn hộ trung cấp chiếm tỷ trọng giao dịch lớn nhất. Tại Hà Nội, căn hộ trung bình chiếm tỷ trọng nhỉnh hơn căn hộ trung cấp, đối với TP. Đà Nẵng đất nền giao dịch sôi động nhất.

Cụ thể, tại Hà Nội, tổng giao dịch thị trường chung cư quý I/2017 đạt 3.624 căn hộ tương đương 312.300 m2. Các giao dịch thành công chủ yếu tại phân khúc căn hộ chung cư trung và cao cấp do nguồn cung chính trên thị trường vẫn tập trung tại phân khúc này. 

Đầu cơ bất động sản tăng nhiệt trở lại. Ảnh minh họa

Thị trường không có thêm các dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội mới. Đồng thời, số lượng dự án nhà ở liền kề, biệt thự được phát triển mới rất ít, lượng giao dịch thành công loại hình này không nhiều. 

Trong tháng 3, căn hộ trung cấp khu Tây Hà Nội rầm rộ bung hàng với Hanoi Paragon, La Casa Villa, Garden Hill Mỹ Đình, Anland Complex, Xuân Mai Complex, Golden Field Mỹ Đình, Pandora, Park Riverside … Khu Nam Hà Nội, dòng sản phẩm trung cấp tiếp tục khuấy động thị trường với Eco Green Tower, Eco-Lake View, Sunshine Palace, Gelexia Reverside, Smile Building, The Golden Star… 

Nguồn cung cao cấp tại thị trường Hà Nội chủ yếu là các dự án mở bán trước đó được chào hàng đợt kế tiếp như Vinhomes Green Bay, D’.Capitale, Vinhomes SkyLake, Mỹ Đình Pearl.

Tại TP. Hồ Chí Minh, tổng giao dịch chung cư quý I/2017 đạt 9.808 căn hộ tương đương 742.700 m2. Cũng như thị trường Hà Nội, phân khúc trung cấp cũng là nguồn cung chủ đạo của thị trường TPHCM trong tháng 3. 

Nguồn cung này tập trung chủ yếu ở khu Đông, Nam và Tây thành phố. Các dự án tiêu biểu có thể kể đến như The Art, Citisoho, 11 LuxGarden, Celadon City, Green Town Bình Tân, Sun Square, Conic Skyway Residence, The Golden Star… 

Đồng thời, thị trường Tp.HCM sôi động với khá nhiều dự án cao cấp lần đầu được giới thiệu như Sophia Garden, Lancaster Lincoln, Sensation, Republic Plaza Cộng Hòa…

Tổng nguồn cung thị trường bất động sản nghỉ dưỡng (bao gồm cả các sản phẩm chuẩn bị mở bán) tại 2 thành phố lớn là Đà Nẵng và Nha Trang trong quý I năm 2017 là 5.263 căn trong đó giao dịch thành công đạt 1.394 căn. Sản phẩm vẫn tập trung chủ yếu vẫn là phân khúc condotel.

Tháng 3 là tháng bùng nổ của bất động sản nghỉ dưỡng với hàng loạt dự án mới ồ ạt xuất hiện ở cả 3 miền Bắc - Trung - Nam. Khu vực phía Bắc có FLC Lux City Sầm Sơn (Thanh Hóa), Mon Bay (Quảng Ninh)... 

Miền Trung và Nam có lượng cung lớn nhất với các dự án: Coco Ocean-Spa Resort, Coco Ocean-Spa Resort (Đà Nẵng), Ariyana Smart Condotel, Opal Ocean View, Panorama, Ariyana Smart Condotel (Nha Trang), Premier Village Phu Quoc Resort, Premier Residences Phu Quoc Emerald Bay (Phú Quốc) …

Tồn kho bất động sản có dấu hiệu chậm lại, lượng tồn kho chủ yếu là đất nền tại các dự án xa trung tâm chưa có hạ tầng đầy đủ. Hiện chưa có số liệu mới nhất nhưng tính đến hết tháng 2/2017, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 29.573 tỷ đồng, giảm 1.450 tỷ đồng so với tháng 12/2016 - tương đương mức giảm 4,67%; còn so với tháng 1 thì giảm 575 tỷ đồng.

Giá cả bất động sản trong 3 tháng đầu năm không có nhiều biến động do tháng này trùng với thời điểm Tết Nguyên đán. Sang tháng 3 đã có sự biến động rõ ràng về giá cả. Theo khảo sát, giá cả nhà chung cư chỉ tăng khoảng 1,5-3% so với tháng trước nhưng nếu so với cùng kỳ năm trước giá chung cư đã tăng 7-10%. 

Ngoài ra điểm chú ý trong quý là sự tăng giá mạnh mẽ của phân khúc đất nền ở Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh. Có những nơi tăng tới 10-40% so với thời điểm cuối 2016, ví dụ ở Quận 2, quận 9 và Thủ Đức. 

Tại thị trường Đà Nẵng, giá đất nền khu vực ven sông Hàn, ven biển Phạm Văn Đồng, Mỹ Khê, Hoà Xuân, Hòa Quý, Nam cầu Nguyễn Tri Phương, Đào Bá Tùng và tất cả khu vực trục Nam TP. Đà Nẵng (quận Ngũ Hành Sơn), so với thời điểm cuối năm 2016, giá tăng từ 30-50%. 

Trái ngược với sự tăng giá của đất nền, chiến dịch lập lại trật tự vỉa hè ở hai đô thị Hà Nội và TP.HCM khiến phân khúc nhà mặt phố cho thuê có sự sụt giảm về giá và có khả năng sẽ còn giảm trong thời gian tới khi các hộ kinh doanh muốn trả mặt bằng để tìm vị trí thuận lợi hơn.

Theo thống kê chưa đầy đủ thì nguồn cung nhà ở trên thị trường hiện nay khá lớn, tại Hà Nội có khoảng 200 dự án với 60.000 - 70.000 sản phẩm và TPHCM với khoảng hơn 200 dự án với 80.000 sản phẩm. Trong khi đó, lượng tiêu thụ mỗi năm chỉ khoảng 20.000 đến 30.000 sản phẩm. Do đó, sự cạnh tranh sắp tới vô cùng khốc liệt, chắc chắn chủ đầu tư cần tìm ra vũ khí cạnh tranh hữu hiệu hơn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, sau thời gian bị khủng hoảng đóng băng, thị trường đã phục hồi và tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013 cho đến nay. 

Năm 2015, thị trường đã đạt mức tăng trưởng rất cao, nhưng năm 2016 đã có dấu hiệu chững lại. Qúy I/2017, tổng sản phẩm trong nước (GDP) chỉ tăng 5,1%, trong đó khu vực công nghiệp và xây dựng (bao gồm lĩnh vực bất động sản) chỉ tăng 4,17% thấp hơn so với cùng kỳ năm 2016 (khu vực công nghiệp chỉ tăng 3,85%; riêng ngành xây dựng - bất động sản chỉ tăng 6,1% thấp hơn mức tăng trưởng 8,6% quý I/2016); tăng trưởng tín dụng đạt 4,03% (tăng nhẹ 1,79% so với quý I/2016), do nhiều nguyên nhân mà một nguyên nhân là do thị trường bất động sản có dấu hiệu trầm lắng, mà sự sụt giảm rõ nét ở phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang (giao dịch thành công giảm 1/3 so với quý I/2016).

Cũng theo ông Châu, nhìn toàn cục thị trường bất động sản thì vẫn còn tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như đã có tình trạng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và vào phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; 

Đồng thời đã có sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (chỉ riêng phân khúc bất động sản cao cấp, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp lên đến hơn 60%); Trong lúc phân khúc thị trường nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền (chiếm đến 2/3 số lượng giao dịch thành công trên thị trường trong quý I/2017) có tính thanh khoản cao, thì cung không đủ cầu. 

“Thị trường sẽ không có khả năng tạo ra bong bóng trong thời gian tới. Tuy nhiên, trên thị trường địa ốc hiện nay đã xuất hiện tình trạng sốt nóng cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt với phân khúc đất nền”, ông Châu cho biết thêm.