Thế khó của nhà đầu tư ở Phú Quốc

Với thâm niên tư vấn quản lý vận hành khách sạn, ông Lương Ngọc Khánh từng được không ít bạn bè hỏi xem có nên đầu tư nhà phố thương mại ở Phú Quốc hay không. Và câu trả lời nhất quán của Tổng giám đốc H&K Hospitality suốt mấy năm qua là: Không.

Ông trả lời vậy không phải do nhà phố thương mại không mang lại hiệu quả kinh doanh vì nếu được chăm chút đầu tư, tạo nên bản sắc riêng, những căn nhà phố thương mại có thể trở thành những khách sạn mini độc đáo, hấp dẫn khách lưu trú.

Nhưng, vấn đề đầu tiên cần cân nhắc khi kinh doanh khách sạn chưa phải là sự khác biệt của nội thất hay dịch vụ của khách sạn, mà là điểm đến có thực sự hấp dẫn khách du lịch hay không. 

Xét ở góc độ này, trong mắt ông Khánh, Phú Quốc chưa tạo nên bản sắc riêng biệt để có thể trở thành trung tâm du lịch lớn. Du khách có thể đến lần đầu vì tò mò và sẽ ít quay trở lại.

“Biển Phú Quốc có gì khác biển ở nơi khác? Phú Quốc là đảo và muốn đến phải bay, mà vé máy bay lại đắt thì ai muốn đến?” ông Khánh đặt câu hỏi và thẳng thắn nói rằng, mua nhà phố thương mại ở thành phố đảo này để kinh doanh khách sạn chưa phải là khoản đầu tư hiệu quả.

Bạn bè của ông Khánh có thể chần chừ sau khi nghe lời khuyên nhưng hàng nghìn nhà đầu tư khác thì không. 

Du lịch Phú Quốc bùng nổ từ khi sân bay mới đi vào hoạt động một thập kỷ trước, cộng với lợi thế của mô hình bất động sản này là có thể vừa cho thuê làm cửa hàng, vừa có thể kinh doanh khách sạn mini trong khi chờ đợi giá trị bất động sản gia tăng, đã kích thích các nhà đầu tư xuống tiền mua nhà phố thương mại ở "đảo ngọc".

“Người Việt thích mua nhà phố thương mại và các chủ đầu tư cũng đua nhau xây vì có thể bán được với giá cao”, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels APAC nói tại một sự kiện về bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam tổ chức năm ngoái.

Nhưng cũng ngay tại sự kiện đó, nhà tư vấn này cảnh báo về viễn cảnh “những ngôi nhà ma” vì người mua không biết cách vận hành hoặc không cho thuê được. Và vấn đề này đặc biệt nghiêm trọng ở Phú Quốc khi hòn đảo này chiếm tới một nửa nguồn cung nhà phố thương mại trong các dự án bất động sản du lịch ven biển trên cả nước.

Lời cảnh báo đó giờ đây trở thành hiện thực. Hàng nghìn biệt thự, nhà phố thương mại đã hoàn thành xây dựng mặt ngoài và bán cho khách hàng từ mấy năm trước vẫn bỏ trống. Nhà đầu tư đang mắc kẹt vì muốn hoàn thiện để đưa vào kinh doanh cũng khó, muốn bán lại cũng không có người mua.

Tình hình kinh doanh khó khăn của các khách sạn đang hoạt động do lượng khách du lịch đến Phú Quốc gần đây sụt giảm khiến những ai có ý định tiếp tục rót tiền hoàn thiện nội thất và tuyển dụng nhân sự để đưa bất động sản vào kinh doanh cũng phải chùn tay.

Mặc dù Sở Du lịch Kiên Giang báo cáo số lượng du khách đến thành phố đảo trong 10 tháng đầu năm vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước, nhưng số liệu khách đi bằng đường hàng không – nguồn khách chủ yếu cho các khách sạn – do Cảng hàng không quốc tế Phú Quốc cung cấp, lại cho thấy tình hình ngược lại.

Tính đến hết tuần đầu tháng 11 năm nay, sân bay này phục vụ 3,7 triệu lượt khách cả chiều đi và đến, giảm tới 25% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, khách nội địa đến chỉ đạt 1,62 triệu lượt và khách quốc tế đến là 198.000 lượt.

Lượng khách đến bằng đường hàng không sụt giảm khiến các khách sạn kinh doanh èo uột. Theo Savills Hotels APAC, tỷ lệ lấp đầy bình quân trong tám tháng đầu năm chỉ đạt 30%, tức là thu chỉ đủ bù chi, thậm chí lỗ. Có thời điểm, công suất phòng chỉ 10-15%.

Tình trạng dư cung phòng khách sạn ở Phú Quốc và nhiều tỉnh thành ven biển được ông Mauro cảnh báo từ năm ngoái. Lý do là vì nguồn cung phòng vẫn tăng lên không ngừng, trong khi lượng khách du lịch quốc tế vẫn chưa phục hồi về mức trước khi xảy ra đại dịch Covid-19.

Tình hình dư cung khách sạn ở Phú Quốc còn trầm trọng hơn, bởi ngoài nguồn cung từ loại hình khách sạn truyền thống, thành phố đảo này cũng chứng kiến sự bùng nổ chưa từng có của các dự án biệt thự, nhà phố thương mại trong mấy năm qua.

Mỗi dự án chỉ lác đác vài căn đi vào hoạt động và ước tính trên toàn đảo còn hơn 4.600 biệt thự, căn hộ và nhà phố du lịch đã hoàn thành xây dựng nhưng chưa đưa vào vận hành. Chưa kể hàng trăm căn khác đang trong quá trình xây dựng.

Nếu những bất động sản này được đưa vào hoạt động dưới hình thức khách sạn, lượng phòng quy đổi có thể còn lớn hơn nguồn cung trên toàn đảo hiện nay là 25.000 phòng.

Không chỉ chịu áp lực cạnh tranh trước nguồn cung khổng lồ trong bối cảnh hiệu quả hoạt động của các khách sạn hiện nay không cao mà các chủ sở hữu còn đối diện với điểm nghẽn về cơ sở hạ tầng, đặc biệt là các cửa ngõ đón khách vào Phú Quốc.

Mặc dù sân bay đã được mở rộng lên 4 triệu lượt khách mỗi năm và quy hoạch dự kiến đến năm 2030 là 7 triệu lượt khách, nhưng khả năng phục vụ này vẫn còn kém rất xa số khách quy đổi tối đa mà các khách sạn hiện tại có thể đáp ứng.

Nguy cơ “những dãy phố ma” có thể sẽ kéo dài không chỉ vì lượng khách du lịch chưa đủ để lấp đầy mà còn do chính … người mua. 

Giám đốc một công ty môi giới bất động sản tiết lộ, phần lớn người mua nhà phố thương mại ở các khu du lịch biển đều vì mục đích đầu tư, nghĩa là mua và đợi bán lại kiếm lời, chứ không có kinh nghiệm kinh doanh khách sạn hay nhà hàng.

Chỉ những ai mua sớm lúc giá bất động sản Phú Quốc còn thấp từ nhiều năm trước mới có thể bán lại kiếm lời, thậm chí lời gấp nhiều lần. Còn phần lớn những người mua thời gian gần đây đều đang trong tình trạng tiến thoái lưỡng nan, cho thuê kinh doanh hay bán lại đều khó.

Giá mỗi căn biệt thự, nhà phố thương mại ở Phú Quốc dao động từ 10 - 20 tỷ đồng nên không dễ tìm được người mua lại trong lúc kinh tế và du lịch khó khăn như hiện nay.

Đã có những đề xuất nên lùi thời hạn xây dựng những dự án bất động sản du lịch mới ở Phú Quốc hay ít nhất là không nên xây thêm nhà phố thương mại, bởi nếu xây cũng khó có thể tìm được khách mua khi mà những ai đã mua nhưng không tìm đến những người tư vấn có kinh nghiệm như ông Khánh, đều đang khó xử. 

Và rất có thể, những dãy nhà phố thương mại hoang vắng sẽ trở thành những "vết sẹo" làm xấu hình ảnh của hòn đảo từng được ca ngợi như "thiên đường du lịch".