Tranh cãi thu tiền thuê đất một lần hay thu dần

Nhà nước muốn cho thuê trả tiền hàng năm

Sau thời gian dài nhiều địa phương khuyến khích, tạo điều kiện cho doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới đây đã thu hẹp rất nhiều đối tượng thuê đất được trả tiền một lần. 

Điều 120 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hạn chế các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, chỉ bao gồm sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

Các trường hợp khác như sử dụng đất làm dự án thương mại, dịch vụ, du lịch, kinh doanh đều cho thuê đất trả tiền hàng năm.

Trước đó, nhiều địa phương đã khuyến khích doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhằm tăng tính chủ động cho doanh nghiệp, địa phương cũng có ngay một khoản thu lớn về ngân sách trong nhiệm kỳ.

Tuy nhiên, việc xác định giá thuê trong thời gian dài tới 50 -70 năm là khó chính xác, đồng thời nguồn thu vào ngân sách chỉ tập trung vào một thời điểm nhất định, không bền vững.

Chính vì vậy, quy định mới của dự thảo Luật Đất đai trên cơ sở thể chế hóa chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW đã xác định một trong những định hướng hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất là: "Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất".

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, việc ưu tiên trả tiền thuê đất hàng năm sẽ giúp bảo đảm nguồn thu ổn định cho các địa phương, tránh thất thoát ngân sách nhà nước.

Đồng quan điểm, GS. TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội cũng cho rằng, việc quy định cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sẽ giúp minh bạch hoá thị trường bất động sản.

Theo ông Cường, trước đó doanh nghiệp thuê đất thương mại dịch vụ được phép trả tiền một lần hầu hết đều thế chấp quyền thuê đất để vay vốn ngân hàng. Cơ chế này vô hình chung đã tạo điều kiện cho doanh nghiệp "tay không bắt giặc".

Khi thị trường khó khăn, không có thanh khoản, cả doanh nghiệp, ngân hàng và nhà đầu tư đều gặp rủi ro. Chính vì vậy, việc quy định cho thuê đất trả tiền một lần chính là cách để lựa chọn các nhà đầu tư có năng lực triển khai dự án cho một cuộc chơi dài hạn.

Bản thân các nhà đầu tư cũng không phải trả một khoản tiền lớn ngay từ đầu. Các doanh nghiệp cần xác định rõ mục tiêu là đầu tư kinh doanh, thay vì ôm đất đầu cơ.

Mặt khác, thông thường, khi doanh nghiệp đầu tư vào một dự án, đất đai khu vực đó ban đầu chỉ có giá trị thấp. Tuy nhiên, theo thời gian, cùng với sự phát triển của kinh tế, sự đầu tư của doanh nghiệp và thu nhập người dân... giá trị đất đai sẽ tăng lên.

Chính vì vậy, mức tăng thêm này cần được phân chia lại bằng việc trả tiền thuê đất tăng lên hàng năm, tránh thất thu ngân sách cho nhà nước.

Doanh nghiệp muốn trả tiền một lần

Bên cạnh những mặt lợi cho ngân sách, theo nhiều chuyên gia và đại diện doanh nghiệp, quy định trả tiền hàng năm của dự thảo Luật Đất đai sẽ gây khó khăn rất lớn và rủi ro cho các doanh nghiệp trong việc triển khai dự án.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, mặc dù khi trả tiền thuê đất hàng năm, doanh nghiệp không phải bỏ ra một số tiền lớn ngay từ đầu, song doanh nghiệp lại không thể huy động vốn vay từ phía ngân hàng, do không thể thế chấp tài sản đất đai.

Hơn nữa, dự án trả tiền thuê đất hàng năm cũng khó kêu gọi đầu tư vì doanh nghiệp không thể tính toán được tổng thể giá trị đầu tư của dự án để có phương hướng phát triển cũng như gọi vốn phù hợp.

Khách hàng cũng không yên tâm khi đầu tư các sản phẩm bất động sản trên đất thuê trả tiền hàng năm, và như vây, dự án khó bán hàng.

Gần đây, hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng ven biển Đà Nẵng đã "kêu cứu" khi chi phí tiền thuê đất hàng năm tăng cao trong khi doanh thu du lịch èo uột vì bị tác động tiêu cực bởi dịch Covid-19 và suy thoái kinh tế.

Mặc dù việc thuê đất hàng năm có quy định về chu kỳ điều chỉnh 5 năm một lần, nhưng không cụ thể mức điều chỉnh. Chính vì vậy, đơn giá tiền thuê đất tại địa phương này trong thời gian vừa qua đã tăng đột biến, có vị trí tăng 5-7 lần so với chu kỳ trước đó.

Giá thuê đất tăng vọt khiến nhiều doanh nghiệp lao đao, không có tiền nộp tiền sử dụng đất, trong khi chính quyền địa phương cũng đang lúng túng trong cách xử lý.

Giá cho thuê tăng là do ban đầu, khu vực đất dự án chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng, chưa được đầu tư hạ tầng nên giá tiền thuê đất thường thấp. 

Nhưng sau khi doanh nghiệp đầu tư, giá trị đất tăng lên và giá tiền thuê đất tăng theo thời gian. Thống kê trong suốt hàng chục năm qua cho thấy giá cho thuê đất, tiền sử dụng đất không chỉ tăng mà còn tăng gấp nhiều lần và đây là rủi ro có thể lường trước của doanh nghiệp.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, mỗi phương án trả tiền thuê đất một lần hay hàng năm đều có ưu, nhược điểm nhất định.

Nghị quyết 18/NQ-TW khuyến khích về cơ bản nên trả tiền thuê hàng năm, giúp đảm bảo nguồn thu ngân sách hàng năm, nhưng lại gây khó cho doanh nghiệp khi không tính toán được chi phí, không thể thế chấp vay vốn.

Đưa ra giải pháp cho thực trạng này, ông Hoàng Nhân Chính, Trưởng ban Thư ký Hội đồng Tư vấn du lịch cho rằng, có thể chia đất trong một dự án thương mại dịch vụ thành hai loại đất, trong đó đất A là diện tích xây các công trình để kinh doanh và đất B là cây xanh, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

"Khái niệm này dễ thấy tại các khu nghỉ dưỡng, đất xây dựng ít, nhưng các khu phục vụ, cây cối, cảnh quan… thì rất nhiều. Như vậy, để tạo điều kiện cho doanh nghiệp, Chính phủ có thể cho phép doanh nghiệp trả tiền thuê đất diện tích đất A một lần, đất B thu tiền hàng năm", ông Chính kiến nghị.

Việc phân chia cách thu tiền thuê đất như thế sẽ giúp doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc tính toán chi phí đầu tư, hoạch định kế hoạch phát triển dự án.

Bên cạnh đó, ông Chính khuyến nghị tiền thuê đất cũng nên được tính đối với đất A ở mức cao, khu đất B ở mức thấp hơn để khuyến khích các khu du lịch phát triển xanh, bền vững… đầu tư vào hạ tầng, cảnh quan, làm đẹp cho khu vực.

Mặt khác, theo ông Cường, nếu áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm cho dự án kinh doanh bất động sản du lịch, các cơ quan quản lý nhà nước cần bổ sung rõ quy định về chu kỳ tăng giá.

Ông Cường lấy ví dụ, các quy định nên theo hướng cho phép doanh nghiệp trả tiền hàng năm, nhưng 5 năm mới điều chỉnh một lần và tăng 15% mỗi chu kỳ. Như vậy, mỗi năm tiền thuê đất chỉ tăng 3%, bằng mức tăng lạm phát, nên sẽ không ảnh hưởng nhiều đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Từ đó, doanh nghiệp có thể dự đoán được chi phí tiền thuê đất để đánh giá khả thi, yên tâm đầu tư, kinh doanh trong khi nhà nước vẫn có thể tăng tiền thuê đất trong trường hợp cần thiết, nhưng mức tăng không quá cao như hiện nay, không đẩy hết rủi ro cho doanh nghiệp.