Nhu cầu thuê đất được kỳ vọng sẽ hồi phục trong 2022 khi hộ chiếu vaccine có hiệu lực. Mặt khác, các hợp đồng ghi nhớ (MOU) đã ký trong 2021 sẽ được hoàn tất trong 2022.
Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp mới đây, SSI Research đưa ra nhiều nhận định lạc quan trong năm 2022 với nhiều yếu tố thuận lợi.
Theo Ban Quản lý các Khu công nghiệp Bình Dương, diện tích đã ký MOU tại Bình Dương đạt 250 ha, trong đó khu công nghiệp Cây Trường (tổng diện tích 700 ha) và khu công nghiệp NTU3 (tổng diện tích 346 ha) sẽ đi vào hoạt động vào năm 2022. Diện tích đã ký MOU tại Bà Rịa- Vũng Tàu và Long An đạt lần lượt 200 ha.
Cùng với đó, khi hộ chiếu vaccine có hiệu lực và đường bay quốc tế được triển khai bình thường trở lại, các nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp tục kế hoạch khảo sát đã bị trì hoãn trước đó.
Việc cải thiện cơ sở hạ tầng sẽ hỗ trợ kết nối các khu công nghiệp. Các dự án hạ tầng như dự án cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Dầu Dây – Phan Thiết, Cao tốc Bắc – Nam, Cảng Thị Vải – Cái Mép, Cảng Gemalink sẽ tạo giao thông thuận tiện kết nối các khu công nghiệp.
Tỉnh Long An ước tính nhận gần 30 nghìn tỷ đồng cải thiện cơ sở hạ tầng trong giai đoạn 2021 - 2015. Các dự án cơ sở hạ tầng tại Bà Rịa- Vũng Tàu 2021-2025 bao gồm: Dự án xây dựng cầu Phước An – nối với xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai với tổng mức đầu tư khoảng 4.879 tỷ đồng, đường 991B nối Quốc lộ 51, cảng Cái Mép với tổng mức đầu tư hơn 4.000 tỷ đồng.
Một yếu tố hỗ trợ ngành bất động sản khu công nghiệp đó là giá đất tại các khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực, thấp hơn từ 20 -33% so với Indonesia và Thái Lan, những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam.
SSI Research ước tính, giá đất khu công nghiệp tại Việt Nam tăng từ 8 - 9% tại miền Nam và 6 - 7% tại miền Bắc vào năm 2022. Song song với đó, nguồn cung đất khu công nghiệp mới dự kiến sẽ tăng đáng kể trong 2 - 3 năm tới. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến cuối tháng 5/2021, cả nước có 38 dự án khu công nghiệp mới/ mở rộng được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, nâng số khu công nghiệp đã thành lập lên 394, tăng 10% so với cùng kỳ năm trước.
Các dự án khu công nghiệp mới này sẽ đi vào hoạt động trong vòng 2 - 3 năm tới, do dự thảo nghị định mới thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP giúp tinh giảm quy trình xin cấp phép khu công nghiệp mới. Thời gian xin cấp giấy phép đầu tư khu công nghiệp giảm một năm so với hiện nay; và thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản còn từ 1 - 2 năm.
Mặt khác, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng tiếp tục tăng trong năm 2022. Quy định khung giá đất mới cho giai đoạn 2020 - 2024 được sử dụng để tính tiền sử dụng đất cho các công ty phát triển khu công nghiệp.
Theo đó, giá đất khu công nghiệp ở các tỉnh cấp 1 (Hà Nội, TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng) có thể tăng từ 5 - 10%/ năm so với giai đoạn 2016 - 2020. Giá đất khu công nghiệp tại các tỉnh cấp 2 (Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Bình Phước, Hải Dương, Bắc Giang, Hưng Yên và Vĩnh Phúc) tăng từ 10 - 20% so với giai đoạn 2016 - 2020.
Theo dự phóng của SSI Research lãi ròng 2022 của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có thể tăng 18-26% so với cùng kỳ năm trước và nhu cầu thuê vẫn tăng mạnh do dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.
Cụ thể, tổng diện tích đất cho thuê của các KCN tăng 15% -20% mỗi năm. Lợi nhuận của một số doanh nghiệp như Công ty Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex), Công ty Long Hậu và Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc ước tính tăng mạnh do có thêm doanh thu từ các KCN mới đi vào hoạt động như NTU3, Cây Trường, LH3 mở rộng và Nam Sơn Hạp Lĩnh.
Còn các KCN hiện tại với lợi thế về chi phí đầu tư thấp như Hựu Thạnh và Châu Đức sẽ tiếp tục có biên lợi nhuận cao. Cụ thể, báo cáo của SSI dự báo Tổng Công ty IDICO có thể tăng trưởng doanh thu khoảng 75% so với cùng kỳ lên 7.500 tỷ đồng. Trong đó, diện tích thuê đạt 60 ha tại KCN Hựu Thạnh (gấp đôi năm ngoái) với giá 137 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 5%). Lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp có thể đạt 1.600 tỷ đồng, tăng 32,6% so với cùng kỳ.
Hay Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc sau khi ghi nhận việc mở bán KĐT Tràng Cát và doanh thu ổn định từ các KCN đang hoạt động.
Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp cao su cũng sẽ được hưởng lợi khi chuyển đổi từ trồng cây cao su sang khu công nghiệp của Công ty Cao su Phước Hòa, Công ty Cao su Đồng Phú hay Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam. Những công ty này sẽ giúp tăng diện tích khu công nghiệp mới thêm 5.000 ha trong giai đoạn 2022-2023.
