Vẫn có những 'vùng cấm' người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam

Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đã kỳ vọng bán nhà cho người nước ngoài kể từ khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực. Tuy nhiên, cho đến nay kỳ vọng đó vẫn chưa đạt được do còn nhiều "vùng cấm" trong cơ chế triển khai. TheLEADER đã có cuộc trò chuyện trực tiếp với luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw.

Danh sách thông tin Bộ Xây dựng mới đây cho biết, hiện cả nước có 179 người nước ngoài và 667 Việt kiều sở hữu nhà ở tại Việt Nam có sổ đỏ. Theo ông, con số này nói lên điều gì?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Có nhiều điều để nói, trong đó, con số này là phản ánh thực tế nhất về những hạn chế trong việc thực thi các chính sách mở cửa cho người nước ngoài đầu tư hoặc sở hữu bất động sản tại Việt Nam thời gian vừa qua.

Luật Nhà ở sửa đổi 2014 đã mở rộng cả đối tượng, quyền sở hữu, loại hình nhà ở cũng như thời hạn nắm giữ cho người nước, ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt. Điều này không chỉ nhằm mục đích mở rộng và thu hút dòng vốn từ Việt kiều đầu tư trở lại Việt Nam, mà còn tạo điều kiện để mở rộng ra các đối tượng sở hữu khác như các chuyên gia, các kỹ sư nước ngoài sang làm việc và học tại Việt Nam.

Với sự thay đổi đó, nhìn chung đã giúp nhiều người nước ngoài mạnh dạn hơn sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Thống kê không chính thức, con số người nước ngoài sở hữu nhà trong 2 năm kể từ khi Luật mới ra đời bằng cả 10 năm trước.

Tuy nhiên, dù là người nước ngoài hay người Việt Nam, nhu cầu cấp quyền sở hữu vẫn luôn là ưu tiên số một, bởi như vậy, quyền lợi và trách nhiệm của họ mới thực sự rõ ràng. Việc có tới vài ngàn người sở hữu, nhưng mới chỉ một phần rất nhỏ trong số đó có sổ đỏ có thể có nhiều lý do. 

Nhưng tôi nghĩ rằng, đó là quy trình và thủ tục vẫn chưa thực sự "mở" như ta tưởng, vẫn có những "vùng cấm" nhất định mà ở đó vì thiếu các văn bản hướng dẫn chưa rõ ràng nên cơ quan quản lý chuyên ngành như Sở xây dựng, Sở Tài nguyên và môi trường không dám thực hiện việc cấp sổ đỏ cho người nước ngoài.

Ông có thể nói rõ hơn về điều này?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Chẳng hạn, trong quá trình tư vấn cho nhiều khách hàng mua nhà tại Việt Nam, dù có nhiều kinh nghiệm và quan hệ, tuy nhiên, chúng tôi và một số đối tác là công ty luật khác khá loay hoay trong việc tìm hiểu khu vực cần đảm bảo quốc phòng, an ninh theo quy định lại Nghị định 99/2015.

Hay trường hợp nếu người nước có nhu cầu bán nhà ở thuộc sở hữu của mình thì người mua căn nhà đó sẽ được sở hữu trong thời hạn như thế nào? Nếu người mua là người nước ngoài hoặc Việt kiều thì thời hạn sử dụng căn nhà mua đó sẽ là 50 năm hay là khoảng thời gian còn lại của chủ cũ; còn nếu người mua là người Việt Nam thì họ có được sử dụng căn nhà này vĩnh viễn hay không? Đó là những vấn đề mà Luật nhà ở 2014 cùng các văn bản hướng dẫn vẫn chưa giải quyết.

Điều 7 Luật Nhà ở 2014 hiện nay quy định các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài được quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật này. 

Tuy nhiên Luật đất đai 2013 lại không quy định cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất, Nghị định 99/2015 thay thế Nghị định 51/2009 cũng không hề có quy định nào về quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài trong trường hợp sở hữu nhà ở.

Ngoài ra dù không có ảnh hưởng một cách trực tiếp như các văn bản pháp luật nêu trên song các quy định của pháp luật ngân hàng hiện nay đã gây ảnh hưởng gián tiếp tới vấn đề này. Khoản 3 Điều 7 Nghị định 70/2014/NĐ – CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh ngoại hối và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của pháp lệnh ngoại hối đã có quy định về việc người nước ngoài có nguồn thu ngoại tệ hợp pháp bằng đồng Việt Nam thì được mua ngoại tệ để chuyển, mang ra nước ngoài,…

Tuy nhiên từ trước khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thì hầu như người nước ngoài được sở hữu nhà ở rất ít nên ngân hàng ít khi gặp phải trường hợp yêu cầu giao dịch này do đó cũng không có hướng dẫn nào đối với việc chuyển thu nhập từ việc bán căn hộ ra nước ngoài. Điều này dẫn đến việc các nhân viên ngân hàng thường khá lúng túng khi xử lý những trường hợp này.

Chính những vấn đề như vậy, khiến bản thân cơ quan quản lý cũng ngại ngần và không biết nên xử lý sao với trường hợp khách mua là người nước ngoài. Thực tế, thời gian vừa qua, theo ghi nhận của chúng tôi những người nước ngoài được cho nó có đầu tư và sở hữu nhà tại Việt Nam phần lớn qua hình thức bạn bè hoặc vợ/chồng hoặc bố mẹ vợ đứng tên hộ chứ không thực sự tự đứng tên mình. Tuy nhiên, trường hợp đứng tên hộ là điều họ không mong muốn, nên nhiều người sau đó đã dừng lại quyết định mua, thậm chí bỏ cọc không tiếp tục đầu tư hoặc sở hữu nữa.

Nói như vậy, có nghĩa là người nước ngoài hiện nay rất khó mua nhà tại Việt Nam?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Có thể nói vậy, có thể nói không. Như tôi nêu ở trên là hình thức đứng tên sở hữu hộ, dù số lượng này không nhiều. Nhiều đối tác của tôi hiện nay vẫn mong muốn đầu tư và sở hữu nhà tại Việt Nam, vì họ đánh giá cao của thị trường về tiềm năng tăng trưởng. Kể cả đầu tư hay sở hữu cũng đều tốt, nhưng họ muốn thêm thời gian để quyết định.

Mới đây, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc vừa yêu cầu chỉnh lý dự thảo Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt theo hướng tăng thời hạn giao đất, cho thuê đất, sử dụng đất, cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại các dự án đầu tư xây dựng nhà đến 99 năm. Điều này được hiểu, Chính phủ đang tìm mọi cách để tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường Việt Nam. Nếu làm được sẽ càng khiến họ hứng thú hơn với việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Nhưng nói đi nói lại, vẫn phải quay lại giải quyết vấn đề nêu trên cho thật kỹ mới được. Có như vậy thì mới thu hút được sự chú ý của số lượng lớn người nước ngoài ở Việt Nam hiện nay.

Xin trân trọng cảm ơn ông!