Đằng sau câu chuyện người Việt bỏ nhiều tỷ đô mua "Giấc mơ Mỹ, giấc mộng Châu Âu"

"Giấc mơ Mỹ, giấc mộng châu Âu" là chủ đề nóng được tranh luận trên nhiều diễn đàn trong nhiều tuần vừa qua.

Từ con số thống kê người Việt chi khoảng 3,06 tỷ USD từ tháng 4/2016 đến tháng 3/2017 để mua bất động sản ở nước ngoài, chủ yếu là nhà tại Mỹ dấy lên nhiều tranh cãi gay gắt. Ngoài ra, Úc và Canada cũng là quốc gia có khá nhiều người Việt chi tiền mua bất động sản tại 02 quốc gia này, dù chưa có số liệu chính thức.

3,06 tỷ USD, tương đương 6,39% tổng thu ngân sách quốc gia năm 2016, xét tương quan với FDI vào bất động sản là một con số tương đối lớn. Tính cả năm 2016, thống kê từ Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và đầu tư, tổng vốn FDI vào bất động sản ước tính chỉ khoảng 1,3 tỷ USD. Nếu tính cả số tiền mà người Việt đầu tư để có thẻ cư trú khi di cư, có lẽ con số sẽ lớn hơn.

Điều này cho thấy có sự đảo chiều dòng ngoại tệ, thay vì thu hút nhiều hơn vào thị trường nội địa, lại chảy ngược ra bên ngoài. Trong số 3,06 tỷ USD, không phủ nhận có phần từ những người làm quan giàu có do tham nhũng, đem tiền ra nước ngoài để cất giấu hoặc rửa tiền. 

Tuy nhiên, phần nhiều hơn cả là quyết định xuất phát từ nhu cầu con người muốn đa dạng hóa kênh đầu tư, phục vụ việc học tập con cái, cũng như lựa chọn nơi sống mới theo nguyện vọng và năng lực.

Bất động sản là miếng mồi ngon để hút vốn ngoại

Trên thực tế, điều này cũng không quá lạ, bởi không chỉ những người giàu tại Việt Nam, nhiều người giàu của các quốc gia khác như Trung Quốc, Thái Lan, Malaysia,...cũng đều có thiên hướng lựa chọn đầu tư vào các thị trường ổn định và có tính thanh khoản cao. Trong đó, đầu tư bất động sản là "miếng mồi" ngon hấp dẫn nhất so với nhiều kênh đầu tư khác được các quốc gia như Mỹ, Canada hay Úc hay một số quốc gia ở châu Âu sử dụng để thu hút người giàu đến với họ.

Không chỉ đơn giản hóa thủ tục, tạo ra các chính sách hấp dẫn, từ Mỹ đến các nước châu Âu, họ đi quanh thế giới kêu gọi nhà đầu tư với những chính sách thị thực rất hấp dẫn. Thậm chí, chính quyền nhiều nước còn hỗ trợ đến mức: “Nếu bạn là người nước ngoài mua bất động sản ở nước tôi, chúng tôi sẽ cấp quốc tịch cho bạn”.

Tất nhiên, không dễ dàng để có được tấm thẻ xanh như họ quảng cáo, bởi lẽ, dù là phục vụ nhu cầu định cư hay đầu tư, các khách hàng đều phải trải qua quy trình xét duyệt rất chặt chẽ của nước sở tại từ hợp pháp hóa thủ tục mua bán trước khi tính đến việc nhập quốc tịch mới. Trong một số trường hợp, kể cả rộng cửa với việc nhập quốc tịch, thì các điều kiện khắt khe về giao dịch, về sở hữu bất động sản trước khi nhập quốc tịch cũng là câu chuyện khá dài. Chẳng hạn như mua nhà ở Mỹ có thể đơn giản, nhưng mua là phải ở, nếu không ở sau một thời gian nhất định ngôi nhà ấy sẽ bị thu hồi,….

Tuy vậy, với viễn cảnh một ngày trở thành công dân của các quốc gia này, thì việc chấp nhận những nguyên tắc với yêu cầu khắt khe từ các thị trường chuyên nghiệp hóa như vậy không phải là đánh đổi quá lớn. Monaco là một trong những quốc gia thu hút dòng vốn ngoại rất tốt, đặc biệt là các nhà đầu tư đến từ Anh. Thuế là yếu tố đầu tiên để các nhà giàu của Anh tới lựa chọn mua nhà ở Monaco. 

Sở hữu một căn bất động sản ở Pháp đã trở nên “bức thiết” hơn kể từ sau khi tổng thống đương nhiêm Pháp Francois Hollande được bầu cử. Nguyên nhân chính của việc này là Pháp dưới thời của ông Francois Hollande đang thực hiện một chính sách thuế thu nhập dễ thở hơn cho những người ngoại quốc sở hữu một căn nhà thứ hai tại quốc gia này.

Mặc dù đây là một điều khá khác biệt và có rất ít khả năng xảy ra với một quốc gia có thiên hướng xã hội chủ nghĩa như Pháp nhưng theo ông Hollande, đây là giải pháp để kêu gọi đầu tư và kích cầu cho thị trường nói chung và thị trường bất động sản của Pháp nói riêng. 

Tỷ giá thế chấp bất động sản ở Pháp đang ở mức thấp kỷ lục và thị trường bất động sản của quốc gia này bắt đầu cho thấy những dấu hiệu đi xuống. Mặc dù ngay cả các nhà giàu Pháp cũng lũ lượt kéo sang South Kensington, Anh để phản đối các chính sách thuế khóa mới của ông Hollande. 

Nhưng điều này chỉ cho thấy tổng thống của đảng Cộng Hòa của Pháp đã tạo ra những điều kiện lý tưởng cho các nhà giàu người Anh kiếm một căn bất động sản ở Riviera. Thực tế điều kiện này có thể nói là lý tưởng với bất kỳ cư dân nào.

Hay như Dubai, thông điệp của họ đưa ra là: Thủ tục mua bất động sản ở Dubai nhanh gọn, thuận tiện và mở cửa cho công dân toàn cầu; giá bất động sản phù hợp, đa dạng và hấp dẫn; chỉ số tăng trưởng lợi nhuận đầu tư tại Dubai thuộc nhóm đứng đầu thế giới.

Nhưng không dễ xơi

Nói ra những câu chuyện này phải thấy rằng, dường như Việt Nam đang bỏ phí kênh xuất khẩu tại chỗ này bởi những quan ngại khó hiểu. Như ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Công ty JLL Việt Nam chia sẻ rằng, thị trường bất động sản còn nhiều cơ hội bị bỏ qua một cách đáng tiếc. Trong đó, trong số hơn 80.000 người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam và hơn 4 triệu Việt kiều, thì số lượng người sở hữu nhà ở Việt Nam mới dừng lại ở con số vài trăm.

Dù Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép Việt kiều, người nước ngoài sở hữu nhà ở, nhưng đến nay, chưa có hướng dẫn chi tiết về những vấn đề có liên quan. Bản thân ông Quang từng phản ánh rằng nhiều bạn bè không hiểu, thậm chí rất quan ngại về những thủ tục đầu tư rất rườm rà, khó khăn tại Việt Nam.

Họ cũng rất khó hiểu với quy định hạn chế tỷ lệ người nước ngoài được mua ở một dự án (tối đa 30%). Tương tự, quy định về việc khi không còn muốn nắm giữ ngôi nhà đó, người nước ngoài có thể chuyển tiền về cũng phức tạp không kém. Thực tế va chạm với thị trường mỗi ngày, ví dụ, người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam là có thời hạn, vậy khi họ bán lại cho người Việt Nam thì có được chuyển thành không thời hạn không? Bên cạnh đó, khi chủ nhà cho thuê, thì việc chứng minh nguồn gốc thu nhập hợp pháp này theo quy định để chuyển về nước cũng hết sức phức tạp.

Điều này được hiểu, để sở hữu nhà ở tại Việt Nam, việc đầu tiên mà khách hàng phải đối mặt là giấy xác nhận tình trạng hôn nhân được công chứng và dịch tại cơ quan đăng ký ở nước sở tại và một lần nữa phải được công chứng và dịch ra tiếng Việt tại phòng công chứng địa phương. Việc này tốn không ít thời gian và người mua phải trả một khoản chi phí. 

Nhà đầu tư sẽ không thể hồi khoản tiền đầu tư về nước nếu không cung cấp được các loại hóa đơn giá trị gia tăng, chứng từ thanh toán đối với nguồn tiền thu được từ việc bán/cho thuê… Tất cả những vấn đề này khiến số lượng Việt kiều, người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam chưa như kỳ vọng.

Thị trường bất động sản Việt Nam hấp dẫn với các doanh nghiệp phát triển dự án, nhưng với những nhà đầu tư cá nhân là người nước ngoài thì chưa. Dù bỏ tiền đầu tư thông qua các quỹ đầu tư hay trực tiếp sở hữu nhà ở thì với Việt kiều, người nước ngoài vẫn còn nhiều rào cản.

Chăng hạn như việc xác định cụ thể các khu vực cần đảm bảo quốc phòng, an ninh là những khu vực nào mà chỉ giao cho Bộ Công an và Bộ Quốc phòng có trách nhiệm xác định tại từng địa phương và thông báo bằng văn bản cho UBND cấp tỉnh. Bên cạnh đó, hiện tại pháp luật quy định cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm nếu có nhu cầu.

Tuy nhiên pháp luật hiện hành không quy định về vấn đề trong trường hợp khi người nước ngoài có nhu cầu bán nhà ở thuộc sở hữu của mình thì người mua căn nhà đó sẽ được sở hữu trong thời hạn như thế nào? Nếu người mua là người nước ngoài hoặc Việt kiều thì thời hạn sử dụng căn nhà mua đó sẽ là 50 năm hay là khoảng thời gian còn lại của chủ cũ; còn nếu người mua là người Việt Nam thì họ có được sử dụng căn nhà này vĩnh viễn hay không? Đó là những vấn đề mà Luật nhà ở 2014 cùng các văn bản hướng dẫn vẫn chưa giải quyết.

Ngoài ra dù không có ảnh hưởng một cách trực tiếp như các văn bản pháp luật nêu trên song các quy định của pháp luật ngân hàng hiện nay đã gây ảnh hưởng gián tiếp tới vấn đề này. Khoản 3 Điều 7 Nghị định 70/2014/NĐ – CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh ngoại hối và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của pháp lệnh ngoại hối đã có quy định về việc người nước ngoài có nguồn thu ngoại tệ hợp pháp bằng đồng Việt Nam thì được mua ngoại tệ để chuyển, mang ra nước ngoài.

Tuy nhiên từ trước khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thì hầu như người nước ngoài được sở hữu nhà ở rất ít nên ngân hàng ít khi gặp phải trường hợp yêu cầu giao dịch này do đó cũng không có hướng dẫn nào đối với việc chuyển thu nhập từ việc bán căn hộ ra nước ngoài. 

Điều này dẫn đến việc các nhân viên ngân hàng thường khá lúng túng khi xử lý những trường hợp này. Tình trạng này cũng góp khiến cho nhà đầu tư nước ngoài nản lòng khi quyết định thực hiện các giao dịch bất động sản tại Việt Nam.

Ngoài ra, yếu tố khách quan đầu tiên xuất phát từ giá cả nhà ở tại Việt Nam đối với những căn hộ cao cấp đạt chuẩn quốc tế là tương đối cao nên có nhiều trường hợp các cá nhân nước ngoài chỉ ở Việt nam trong khoảng thời gian vài năm đã chọn phương án thuê nhà ở thay vì mua nhà tại Việt Nam nhằm tiết kiệm chi phí. 

Mặt khác, các sàn giao dịch ở Việt Nam chưa thực sự chủ động trong việc nâng cấp hệ thống, ngôn ngữ, phương thức bán hàng sao cho thích hợp với đối tượng là người nước ngoài. Chính những yếu tố như vậy đã kéo những nhà đầu tư nước ngoài ra khỏi thị trường bất động sản Việt Nam.