Vì sao giá thuê văn phòng ngày càng đắt đỏ?

Ghi nhận của Savills Việt Nam cho thấy, khác với sự chững lại của phân khúc chung cư, thị trường văn phòng cho thuê tại cả hai thành phố Hà Nội và TP. HCM đều chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ cả về giá và tỷ lệ lấp đầy.

Tại thị trường Hà Nội, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê đạt 1,6 triệu m2 sàn, tăng 1,6% theo quý nhưng giảm 1,9% theo năm sau khi hai dự án văn phòng cho thuê hạng A và B đi vào hoạt động ở khu vực nội thành.

Đây là lần đầu tiên trong hơn một năm trở lại đây, thị trường đón nhận thêm nguồn cung hạng A mới. Riêng khu vực trung tâm không có dự án mới nào kể từ năm 2014. 

Điều này đã dẫn đến tỷ lệ lấy đầy tại các dự án tăng cao. Công suất thuê trung bình tăng 1,1% theo quý và 6,2% theo năm. Phân khúc hạng A có hoạt động tiến triển nhất. Đặc biệt tại khu vực trung tâm Thủ đô, nhiều dự án công suất gần đạt đỉnh 100%.

Các dự án ngoài trung tâm cũng có công suất khá tốt, nhiều toà nhà có khối lượng sàn cho thuê lớn như Kengnam, Lotte đều ghi nhận đạt 100% công suất thuê. 

Ghi nhận thực tế tại một số văn phòng cho thuê khu vực phía Tây TP. Hà Nội, nhiều toà nhà văn phòng cao cấp mấy năm trước dư nguồn cung thì nay tỷ lệ cơ bản đều lấp đầy. 

Một số toà nhà văn phòng như PVI Tower trên phố Trần Thái Tông; Tổ hợp tháp văn phòng cho thuê hạng A Indochina Plaza hiện đang cho thuê với mức giá gần 20 USD/m2/tháng, tỷ lệ lấp đầy ở cả Hạng A và B đạt gần 90%.

Tới đây, Tập đoàn FLC sẽ đưa dự án FLC Twin Towers 265 Cầu Giấy đi vào hoạt động, cung cấp một nguồn cung tương đối lớn cho thị trường văn phòng hạng A tại phía Tây Thủ đô.

Tại khu vực Lê Văn Lương, Trần Duy Hưng, một số toà nhà văn phòng như Charmvit Tower, tòa nhà 319 Tower, tỷ lệ lấp đầy cũng khá cao, khác với thực trạng ảm đạm trước đây.

Cùng với tỷ lệ thuê tốt hơn, giá thuê trung bình cũng tăng nhẹ 1,4% theo quý và 2,6% theo năm.

Tương tự tại TP. HCM, thị trường văn phòng cho thuê trong năm 2017 được đánh giá là điểm sáng thu hút các nhà đầu tư với nguồn cung mới tăng đáng kể.

Theo Savills, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê tăng 6% lên mức 1,7 triệu m2 sàn. Đặc biệt, trong năm 2017 ghi nhận hai dự án văn phòng cho thuê cao cấp ở khu vực trung tâm đi vào hoạt động.

Đây là lần đầu tiên trong ba năm trở lại đây thị trường đón nhận nguồn cung hạng A mới, đánh dấu một bước phát triển mới của thị trường. Các tòa nhà văn phòng vừa đi vào hoạt động được lấp đầy khá nhanh chóng và công suất cho thuê toàn thị trường tiếp tục duy trì ở mức cao, trên 95% trong tất cả các quý trong năm 2017, Savills nhận định.

Lý giải nguyên nhân tăng trưởng mạnh của thị trường văn phòng, bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu, Savills Hà Nội cho rằng, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội đang thiếu hụt nguồn cung do rất ít các dự án văn phòng mới đi vào hoạt động.

Đơn cử như tại Hà Nội, triển vọng thị trường trong năm 2018, các quận trung tâm thành phố như Hoàn Kiếm sẽ không có nguồn cung mới. Phải đến năm 2019 mới có một dự án với quy mô 32.000m2 sàn văn phòng cho thuê ra mắt giúp giảm bớt áp lực nguồn cung cho khu vực này. Khu vực phía Tây vẫn chiếm nguồn cung chính cho thị trường văn phòng tại Hà Nội.

Do đó, bà Hằng dự báo giá thuê trong năm 2018 vẫn có khả năng và triển vọng tăng cao. Vấn đề mà khách hàng trên thị trường quan tâm hiện nay là dự án có đáp ứng được nhu cầu của mình hay không chứ không phải là mức giá.

Bên cạnh đó, từ năm 2015 đến nay số doanh nghiệp đăng ký mới tăng đều đặn qua mỗi năm. Năm 2017, số lượng doanh nghiệp đăng ký mới tăng 11% theo năm, đạt 25,160 doanh nghiệp. Chính số lượng doanh nghiệp tăng mạnh này đã hỗ trợ rất lớn cho thị trường văn phòng.

Mặt khác, nếu như trước đây, khách thuê văn phòng thường lựa chọn những văn phòng với những phòng làm việc khép kín để đảm bảo tính riêng tư, an ninh và độ tập trung cao trong công việc thì thời gian gần đây, các không gian làm việc chung (co-working space) đang trở thành những xu hướng mới, rất được quan tâm trên thị trường.

Khách thuê hiện nay chuộng việc thuê mặt sàn tại các toà nhà cao tầng làm văn phòng, với các không gian mở hơn, diện tích không cần quá lớn vừa để tiết kiệm chi phí thuê vừa giúp linh hoạt, dễ dàng trao đổi công việc.

Đó cũng chính là lý do quan trọng khiến thị trường văn phòng cho thuê, nhất là các toà nhà có view đẹp đắt hàng, bà Hằng nhấn mạnh.

Dư báo về thị trường văn phòng cho thuê trong năm 2018, đại diện Savills Hà Nội cho rằng, giá thuê của cả văn phòng hạng A và hạng B dự kiến sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt ở hạng A khi không có nguồn cung mới. 

Các không gian làm việc chung (co-working space) cũng hứa hẹn sẽ trở thành một nguồn cầu tiềm năng, đặc biệt với các địa điểm có mức giá thuê cạnh tranh.

Còn tại TP. HCM, báo cáo năm của Savills cũng cho biết, xu thế chung của thế giới và khu vực, các công ty trong lĩnh vực công nghệ, thương mại điện tử đang phát triển nhanh chóng ở Việt Nam, sử dụng một lực lượng lớn lao động và nhu cầu sàn làm việc. Đây cũng chính là nhóm ngành có nhu cầu văn phòng làm việc tăng ấn tượng nhất trong hai năm trở lại đây tại TP.HCM.

Trong khu vực Đông Nam Á, công suất hoạt động tại TP. HCM cùng thị trường Manila (Philippines) nằm trong nhóm hai thị trường cao nhất. Giá thuê tại TP. HCM bỏ xa các thành phố khác trong khu vực.

Mặc dù nguồn cung đang tăng trưởng nhưng vẫn còn khoảng cách khá xa so với nhu cầu thị trường. Do đó, Savills dự báo, công suất hoạt động thị trường sẽ tiếp tục ở mức cao trong năm 2018 và giá thuê sẽ trong xu hướng tăng lên do áp lực từ nguồn cầu.