Chuẩn mực bắt buộc mới cho bất động sản công nghiệp

Để hiện thực hóa cam kết phát thải ròng bằng 0 (Net Zero) vào năm 2050, Việt Nam không thể chỉ dừng lại ở các giải pháp kỹ thuật đơn lẻ mà cần một cuộc chuyển đổi toàn diện về mô hình phát triển công nghiệp.

Bên cạnh đó, các FTA thế hệ mới cùng cơ chế điều chỉnh biên giới carbon (CBAM) của EU và các chuẩn mực ESG cũng đang đặt ra yêu cầu ngày càng rõ ràng về minh bạch hóa và giảm phát thải khí nhà kính; truy xuất nguồn gốc nguyên vật liệu và chuỗi cung ứng; tăng tỷ trọng năng lượng tái tạo và áp dụng hạ tầng sản xuất tuần hoàn, tiết kiệm tài nguyên.

Theo ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó tổng giám đốc Prodezi Long An, việc chuyển đổi từ khu công nghiệp truyền thống sang khu công nghiệp sinh thái không còn là lựa chọn mang tính hình thức, mà sẽ sớm trở thành chuẩn mực bắt buộc nếu doanh nghiệp muốn tiếp cận các chuỗi cung ứng toàn cầu và những thị trường cao cấp như EU, Bắc Mỹ hay Nhật Bản.

Trong quá trình làm việc với nhà đầu tư, ông Minh nhận thấy nhu cầu thực tế của các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài ngày càng cụ thể hơn, không chỉ là hạ tầng chất lượng cao mà còn cần điện ổn định, nước sạch, viễn thông tốc độ cao...

Nhiều doanh nghiệp tìm kiếm nhà xưởng xây sẵn, kết nối với tư vấn và nhà thầu uy tín, hỗ trợ thủ tục pháp lý nhanh chóng, hệ sinh thái xã hội đi kèm, tiếp cận vốn xanh, năng lượng tái tạo và đặc biệt quan tâm đến việc tham gia cộng sinh công nghiệp để tối ưu hóa dòng nguyên vật liệu, chất thải và năng lượng trong nội khu.

Từ thực tiễn đó, giá trị của bất động sản công nghiệp không nằm ở diện tích đất cho thuê, mà ở khả năng kiến tạo hệ sinh thái giúp nhà đầu tư phát triển bền vững, ông Minh nhấn mạnh và cho rằng, bước chuyển tất yếu của một khu công nghiệp muốn đón đầu FDI thế hệ mới chính là từ vai trò “cho thuê đất” sang mô hình “nền tảng dịch vụ tích hợp”.

Lấy ví dụ tại khu công nghiệp Prodezi, ông Minh cho biết, nền tảng tích hợp dịch vụ được xây dựng trên ba giá trị cốt lõi, đầu tư bền vững (giảm chi phí vận hành, giảm phát thải, phát triển xanh, sinh thái); cộng sinh công nghiệp và kết nối dịch vụ, giúp khu công nghiệp tăng sức hấp dẫn thu hút dòng vốn FDI thế hệ mới.

Trong đó, cộng sinh công nghiệp là nền tảng cốt lõi của mô hình sinh thái và là cách tiếp cận chiến lược nhằm tái cấu trúc toàn bộ dòng năng lượng – vật chất – nước trong nội khu và liên khu.

Mục tiêu là chuyển hóa chất thải, phụ phẩm của doanh nghiệp này thành đầu vào hoặc tài nguyên có giá trị cho doanh nghiệp khác, tối đa hóa hiệu quả kinh tế tuần hoàn. Việc triển khai cộng sinh công nghiệp được phân cấp rõ ràng để đảm bảo tối ưu hóa tài nguyên.

Ở cấp độ chủ đầu tư, khu công nghiệp tập trung vào việc tối ưu hóa các dòng tài nguyên cốt lõi trong hạ tầng như năng lượng, bùn thải và nước. Đơn cử như với năng lượng, hệ thống năng lượng của Prodezi được thiết kế kết hợp điện lưới và điện mặt trời áp mái. 

Phần điện dư thừa được lưu trữ bằng pin để đảm bảo cấp điện ổn định 24/7. Toàn bộ được quản lý bằng nền tảng thông minh giúp Prodezi chủ động điều phối năng lượng sạch, giảm phát thải, đồng thời mở cơ hội cộng sinh với các đối tác năng lượng và cung cấp nguồn điện ổn định, sạch cho nhà đầu tư.

Ở cấp độ cộng sinh giữa các nhà đầu tư thứ cấp, các doanh nghiệp tập trung vào việc kiến tạo các mối liên kết đa chiều giữa các nhà máy, doanh nghiệp trong khu, tối đa hóa hiệu quả kinh tế tuần hoàn và chuỗi cung ứng tại chỗ, tạo thành một vòng lặp giá trị khép kín trong nội khu.

Điều này giúp các doanh nghiệp tối đa hóa hiệu quả sử dụng tài nguyên, giảm chi phí logistics và cộng hưởng chuỗi cung ứng dịch vụ.

Ở cấp độ cộng sinh cấp liên vùng, các khu công nghiệp sẽ chủ động kết nối cơ chế trao đổi tài nguyên, năng lượng và chất thải giữa các doanh nghiệp thuộc các khu công nghiệp khác nhau trong cùng một khu vực kinh tế hoặc tỉnh thành.

Những kết nối này giúp hình thành chuỗi giá trị nội khu khép kín, nơi mỗi doanh nghiệp không chỉ sản xuất, mà còn đóng góp vào mạng lưới sinh thái chung của toàn khu. Ông Minh tính toán, mô hình cộng sinh công nghiệp này có thể giúp doanh nghiệp giảm 8 - 12% chi phí vận hành và giảm đáng kể lượng phát thải.

Ba thách thức đặt ra cho bất động sản công nghiệp thế hệ mới

Dù tiềm năng và lợi ích của mô hình khu công nghiệp sinh thái và cộng sinh là rất rõ ràng, song theo ông Minh, để mô hình này được triển khai hiệu quả và nhân rộng trên thực tế, vẫn cần thêm những điều kiện hỗ trợ mang tính hệ thống, với sự đồng hành của Chính phủ và chính quyền địa phương.

Trước hết là vấn đề hoàn thiện khung chính sách và thống nhất nhận thức. Việt Nam đã có những bước đi quan trọng với các văn bản pháp lý nền tảng như Nghị định 35/2022/NĐ-CP. Khi khái niệm khu công nghiệp sinh thái và các tiêu chí liên quan được làm rõ và thống nhất hơn, quá trình thẩm định, phê duyệt và cấp chứng nhận sẽ được triển khai đồng bộ, tạo thuận lợi cho việc áp dụng mô hình này trên thực tế.

Hiện nay, nhiều tổ chức quốc tế như UNIDO (Tổ chức Phát triển công nghiệp Liên Hợp Quốc) đã ban hành các hướng dẫn chi tiết về cộng sinh công nghiệp và khu công nghiệp sinh thái. Việc lồng ghép và chuyển hóa các hướng dẫn này vào hệ thống quy chuẩn kỹ thuật quốc gia sẽ góp phần hình thành bộ tiêu chuẩn thực hành thống nhất, tạo nền tảng cho việc triển khai cơ chế cộng sinh và quản trị dịch vụ theo chuẩn mực.

Bên cạnh đó, nếu hành lang pháp lý cho hoạt động trao đổi, mua bán phế phẩm và chất thải có thể tái chế, thu hồi năng lượng giữa các doanh nghiệp được hoàn thiện, các mô hình kinh tế tuần hoàn trong khu công nghiệp sẽ có điều kiện phát triển hiệu quả, an toàn và bền vững hơn.

Thứ hai là yêu cầu về chuẩn hóa và kết nối chuỗi cung ứng – dịch vụ trong khu công nghiệp. Với vai trò điều phối và đảm bảo chất lượng cho toàn bộ hệ sinh thái, chủ đầu tư khu công nghiệp cần xây dựng được mạng lưới đối tác đáp ứng các tiêu chuẩn ngày càng cao của nhà đầu tư FDI thế hệ mới.

Trên thực tế, nhiều nhà cung cấp dịch vụ phụ trợ trong nước như logistics, bảo trì hay vật tư vẫn đang trong quá trình nâng cao năng lực để đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn ESG, SLA hoặc ISO quốc tế. Nếu có thêm các chương trình hỗ trợ về đào tạo, chuẩn hóa và đồng hành nâng cấp năng lực, hệ sinh thái nhà cung cấp nội địa sẽ có cơ hội phát triển mạnh mẽ hơn, đồng thời giúp giảm áp lực đầu tư cho chủ đầu tư khu công nghiệp.

Song song đó, việc ứng dụng các nền tảng công nghệ quản trị chất lượng và hiệu suất cộng sinh, như hệ thống giám sát thông minh dựa trên IoT/AI được xem là xu hướng tất yếu, dù chi phí đầu tư ban đầu hiện vẫn còn tương đối lớn. Trong bối cảnh đó, các cơ chế hỗ trợ hoặc chia sẻ chi phí sẽ góp phần thúc đẩy quá trình số hóa quản trị khu công nghiệp nhanh hơn và hiệu quả hơn.

Vấn đề bảo mật dữ liệu cũng là yếu tố cần được quan tâm song hành. Khi dữ liệu vận hành và sản xuất của các doanh nghiệp được tích hợp để phục vụ hoạt động cộng sinh, việc xây dựng khung tiêu chuẩn rõ ràng về an ninh mạng và bảo mật thông tin sẽ giúp tăng cường niềm tin và sự sẵn sàng tham gia của các nhà đầu tư.

Thứ ba là cơ chế ưu đãi và hỗ trợ nhằm khuyến khích các dự án tiên phong. Mô hình khu công nghiệp sinh thái được nhìn nhận là xu hướng phát triển tất yếu, song các dự án đi đầu thường phải đầu tư lớn vào hạ tầng tuần hoàn, công nghệ xanh và mô hình quản trị mới. Nếu có các chính sách ưu đãi đủ khác biệt về thuế, tiền thuê đất và tiếp cận nguồn vốn xanh, các dự án này sẽ có thêm động lực để mạnh dạn chuyển đổi và đầu tư dài hạn.

Bên cạnh đó, việc đơn giản hóa quy trình tiếp cận vốn xanh, tín dụng carbon, cùng với việc rút ngắn thời gian thẩm định và phê duyệt, sẽ góp phần cải thiện tốc độ triển khai dự án và nâng cao năng lực cạnh tranh chi phí cho khu công nghiệp sinh thái.

Ngoài ra, nếu các ưu đãi cụ thể dành cho doanh nghiệp tham gia tích cực vào hoạt động cộng sinh công nghiệp và đạt các cam kết ESG cao hơn mức chung được luật hóa rõ ràng, sẽ tạo ra động lực mạnh mẽ hơn cho cộng đồng doanh nghiệp trong quá trình chuyển đổi mô hình phát triển.

Từ thực tiễn đó, ông Minh cho rằng, việc triển khai đồng bộ và hiệu quả mô hình khu công nghiệp sinh thái sẽ gắn liền với quá trình hoàn thiện khung chính sách theo hướng nhất quán. Trong đó, việc hình thành bộ tiêu chí quốc gia thống nhất về khu công nghiệp sinh thái và cộng sinh công nghiệp, có lồng ghép và chuyển hóa các hướng dẫn quốc tế, sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự thống nhất trong áp dụng giữa các cấp quản lý và chủ đầu tư.

Cùng với đó, khi các thủ tục liên quan đến cộng sinh công nghiệp, cơ chế quản trị và chia sẻ dữ liệu môi trường – vận hành, cũng như các tiêu chuẩn về an ninh mạng tiếp tục được hoàn thiện, niềm tin của nhà đầu tư đối với mô hình hệ sinh thái số hóa tập trung sẽ được củng cố rõ nét hơn.

Quan trọng hơn, theo ông Minh, trong bối cảnh các chính sách ưu đãi về thuế, tiền thuê đất và vốn xanh được định hướng theo hướng khuyến khích rõ ràng, các doanh nghiệp tiên phong sẽ có thêm động lực để đầu tư phát triển khu công nghiệp sinh thái và cộng sinh, qua đó thúc đẩy quá trình chuyển đổi bền vững của bất động sản công nghiệp.