Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cho rằng, sự hạ nhiệt của thị trường chung cư Hà Nội là giai đoạn điều chỉnh kỹ thuật cần thiết sau chu kỳ tăng trưởng mạnh trước đó.
Sau thời gian hoạt động sôi động, thị trường căn hộ chuyển nhượng tại Hà Nội đang chứng kiến sự chững lại đáng kể trong những tháng cuối năm 2025.
Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, xét trên toàn thị trường, tổng lượng giao dịch chuyển nhượng tại Hà Nội trong tháng 11/2025 đạt khoảng 6.100 giao dịch, giảm 18% so với tháng 10 nhưng vẫn cao hơn mức trung bình năm 2025.
Đáng chú ý, sự sụt giảm không mang tính lan rộng mà thể hiện rõ sự phân hóa theo khu vực và khách hàng.
Cụ thể, thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội ghi nhận khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22% so với tháng 10, thổ cư và thấp tầng giảm nhẹ hơn, khoảng 10%. Dù chịu tác động rõ rệt, phân khúc cao tầng vẫn đóng vai trò trụ cột, chiếm hơn 50% tổng lượng giao dịch và duy trì vị thế dẫn dắt thị trường thứ cấp tháng thứ 6 liên tiếp.
Hai đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City ghi nhận mức sụt giảm thanh khoản rõ rệt, với khoảng 880 và 310 giao dịch, tương ứng giảm tới 40% so với tháng trước.
Trái lại, nhóm dự án còn lại vẫn giữ nhịp giao dịch tương đối ổn định, chỉ giảm nhẹ khoảng 4%.
Diễn biến này cho thấy thị trường không suy yếu trên diện rộng, mà đang bước vào giai đoạn thanh lọc cục bộ, tập trung chủ yếu ở những khu vực có mức độ đầu cơ cao.
Trên thị trường căn hộ sơ cấp, mặc dù mức giá chưa có dấu hiệu giảm, nhưng theo nhận định của nhiều chuyên gia, đà tăng này đang liên tục lập đỉnh mới và rất có thể một chu kỳ điều chỉnh mới sẽ diễn ra từ năm 2026, khi một làn sóng nguồn cung dồi dào được sẽ đổ bộ vào thị trường.
Quý III/2025, giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội đã tiếp tục tăng mạnh với mức giá trung bình đạt 102 triệu đồng/m2. Đây là mức tăng rất cao theo quý và theo năm. Trước đó, số liệu của Savills Hà Nội trong quý II/2025 cho thấy, giá chung cư sơ cấp trung bình ở mức 91 triệu đồng/m2, tăng 40% theo năm.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, trong thời gian tới, thị trường sẽ đối mặt với nhiều thách thức đáng kể. Giai đoạn 2026 - 2027, thị trường sẽ có một lượng lớn sản phẩm được chào bán, điều này sẽ tạo ra áp lực không nhỏ về thanh khoản cho các dự án. Với nguồn cung lớn, mức giá bán nhiều khả năng sẽ có sự điều chỉnh giảm.
Bên cạnh đó, phân khúc căn hộ hạng C, vốn đang rất khan hiếm, sẽ bắt đầu quay trở lại thị trường vào năm 2027. Điều này sẽ góp phần hạ nhiệt đà tăng giá căn hộ.
Lý giải sự hạ nhiệt của thị trường căn hộ, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cho rằng, sau giai đoạn dòng tiền đầu cơ tăng mạnh từ giữa năm, thị trường đang bước vào quá trình thanh lọc.
Theo đó, áp lực lãi suất gia tăng từ tháng 10, cùng với đà chững lại của giá chuyển nhượng, đã tác động trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, dẫn tới làn sóng rút lui của các nhà đầu tư ngắn hạn.
Trong tháng 11, nhiều ngân hàng thương mại đã tăng lãi suất tiền gửi thêm 0,8 – 1,2 điểm %, đưa mức bình quân lên khoảng 5,64%/năm. Tính đến ngày 21/11, dư nợ tín dụng tăng 16%, trong khi tiền gửi chỉ tăng 12% so với cuối năm 2024.
Cùng thời điểm, nhiều khoản vay mua nhà giải ngân cuối năm 2023 – đầu năm 2024 bắt đầu bước vào giai đoạn đáo hạn ân hạn nợ gốc, khiến nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi tăng đột biến. Trước áp lực chi phí vốn gia tăng, một bộ phận nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải cơ cấu lại dòng tiền, giảm giá chào bán nhưng cũng khó tìm được người mua.
Bên cạnh đó, giá chuyển nhượng chạm ngưỡng kháng cự, từ tháng 7 đến tháng 10/2025, giá chào bán tại Vinhomes Ocean Park tăng 22%, đạt khoảng 77 triệu đồng/m2, Vinhomes Smart City tăng 14%, đạt khoảng 98 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, bước sang tháng 11, dưới tác động đồng thời của lãi suất và tâm lý thị trường, giá chào gần như đi ngang, chỉ tăng nhẹ 0,8% so với tháng trước. Điều này cho thấy thị trường đã chạm vùng kháng cự ngắn hạn và cần thêm thời gian để hấp thụ mặt bằng giá mới.
Nhìn về trung hạn, ông Tiến đánh giá nhịp điều chỉnh cuối 2025 mang tính kỹ thuật và cần thiết.
Dữ liệu lịch sử cho thấy, thị trường năm 2024 cũng từng có nhịp điều chỉnh vào cuối năm, kéo dài đến hết quý I/2025 trước khi bứt phá trở lại trong quý II và III. Kịch bản tương tự được kỳ vọng sẽ lặp lại trong năm 2026, nhưng với cấu trúc thị trường lành mạnh hơn. Dòng vốn đầu cơ ngắn hạn sẽ tiếp tục thu hẹp vai trò; thị trường được dẫn dắt chủ yếu bởi nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư dài hạn.
Đồng thời, mức độ phụ thuộc vào đòn bẩy ngân hàng được kỳ vọng sẽ giảm, qua đó giúp thanh khoản vận hành bền vững và ổn định hơn.
Mặt khác, theo ông Tiến, động lực tăng trưởng trong giai đoạn tới của thị trường còn được củng cố bởi hạ tầng giao thông trọng điểm tại khu Đông và khu Tây như cầu Ngọc Hồi, cầu Hồng Hà, cầu Mễ Sở và các tuyến metro.
Chính vì vậy, đà tăng trưởng của thị trường vẫn tích cực trong trung và dài hạn. Thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội năm 2026 có thể đạt 37.000 – 38.000 giao dịch, tăng khoảng 4,5% so với 2025.
Tags:
Tags:
Nhiều nhà đầu tư đang lo ngại, liệu thị trường chung cư Hà Nội có đang đạt đỉnh khi mức giá ngày càng tăng leo thang không ngừng?
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Property Guru Việt Nam chia sẻ dữ liệu thực tế về xu hướng đầu tư bất động sản 2025: đất giảm, chung cư vẫn “nóng”, nhà đầu tư chuyển hướng sang sản phẩm có dòng tiền ổn định.
Căn hộ hạng sang và cao cấp được dự báo sẽ chiếm 100% nguồn cung chung cư trong giai đoạn cuối năm 2025 và 2026.
Chuyển đổi từ khu công nghiệp truyền thống sang khu công nghiệp sinh thái đang trở thành yêu cầu bắt buộc nếu Việt Nam muốn thu hút FDI chất lượng cao và tham gia vào chuỗi cung ứng toàn cầu.
Trong năm dự án căn hộ đang được quảng bá tại TP.HCM, phía Sở Xây dựng thông tin chỉ một dự án đủ điều kiện, bốn dự án còn lại chưa được phép bán.
Cam Ranh, Khánh Hòa đang nổi lên như một trong những điểm đến hấp dẫn nhất đối với cộng đồng quốc tế trong mùa nghỉ đông, khi xu hướng “winter escape” ngày càng phổ biến tại châu Âu, Bắc Á và Trung Đông.
Đà tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, sự bùng nổ của đô thị hóa và những đột phá về thể chế đang đưa thị trường bất động sản Việt Nam đứng trước cơ hội tái định hình và phát triển bền vững.
Lãnh đạo UBND tỉnh Cao Bằng đã làm việc với lãnh đạo Tập đoàn Sun Group chiều 25/12 về ý tưởng quy hoạch khu du lịch Thác Bản Giốc.
Chuyển đổi từ khu công nghiệp truyền thống sang khu công nghiệp sinh thái đang trở thành yêu cầu bắt buộc nếu Việt Nam muốn thu hút FDI chất lượng cao và tham gia vào chuỗi cung ứng toàn cầu.
Quản lý gia sản đứng trước yêu cầu chuẩn hóa mô hình toàn diện, lấy kế hoạch tài chính tổng thể làm trọng tâm, thay vì chạy theo từng sản phẩm.
Giấc mơ Hóa Rồng Xanh đặt ra câu hỏi cốt lõi, thương hiệu quốc gia được xây bằng khẩu hiệu, hay bằng những lựa chọn quản trị tử tế và nhất quán?
Với mục tiêu đảm bảo cung ứng đầy đủ vốn tín dụng phục vụ sản xuất, kinh doanh, dự trữ hàng hóa trong giai đoạn cao điểm cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME), ngân hàng Phương Đông (OCB) đã không ngừng nâng cấp sản phẩm “Vay nhanh bổ sung vốn kinh doanh” giúp doanh nghiệp tiếp cận linh hoạt hơn với nguồn vốn và rút ngắn đáng kể quy trình vay.
Việc điều chỉnh đường bay khu vực Đông Bắc Á, Đài Loan để tránh các vùng không lưu bị hạn chế theo thông báo của nhà chức trách.
Ông Trịnh Sơn Hồng được điều động, bổ nhiệm giữ chức quyền chủ tịch HĐQT HOSE, theo quyết định của Hội đồng thành viên Sở Giao dịch Chứng khoán Việt Nam (VNX).
Cơ cấu tín dụng tiếp tục được triển khai phù hợp với cơ cấu nền kinh tế và đáp ứng nhu cầu vốn của cả người dân và doanh nghiệp.
