Vì sao HOSE đề nghị DXS niêm yết giá 32.000 đồng/cổ phiếu?

Mới đây, Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Dat Xanh Services - DXS) đã công bố mức giá tham chiếu ngày giao dịch đầu tiên của cổ phiếu DXS trên Sở GDCK TP.HCM (HOSE) là 32.000 đồng/cổ phiếu.

Đây chính là mức giá mà DXS đã thực hiện trong đợt chào bán ra công chúng (IPO) hồi tháng 4. Trong đợt IPO kể trên, khoảng 71,5 triệu cổ phiếu DXS đã được phân phối ra ngoài thị trường.

Tuy nhiên, mức giá niêm yết này thấp hơn khá nhiều so với những gì Ban lãnh đạo Dat Xanh Services từng công bố tại buổi roadshow trước thềm IPO. Thời điểm đó, Ban lãnh đạo công ty tự tin thương vụ niêm yết DXS sẽ là "thương vụ bom tấn" với mức giá lên sàn dự kiến là 4x (trên 40.000 đồng).

Việc cổ phiếu DXS không thể chào sàn với mức giá dự kiến khiến nhà đầu tư bỏ tiền ra mua cổ phiếu trong đợt IPO thất vọng. Sau hơn 2 tháng bị “chôn vốn” kể từ ngày mua vào, nhà đầu tư có thể gặp rủi ro thua lỗ nếu cổ phiếu DXS giảm trong ngày đầu tiên giao dịch. Trong khi cũng trong thời gian đó, nhiều cổ phiếu trên thị trường chứng khoán Việt Nam đã tăng rất mạnh.

Trong một thông báo gửi đến cổ đông về mức giá niêm yết, Ban lãnh đạo DXS mong các cổ đông thông cảm (!) và tiếp tục ủng hộ công ty. Đồng thời lý giải về việc cổ phiếu DXS không thể lên sàn với giá trên 40.000 đồng như kế hoạch.

Theo đó, sau khi nộp hồ sơ niêm yết, Công ty đã nhận được công văn phản hồi từ Hội đồng thẩm định niêm yết của HOSE. Trong đó, HOSE đã đề nghị DXS xem xét giá giao dịch dự kiến niêm yết là mức giá trong đợt chào bán cổ phiếu ra công chúng gần nhất.

Để nhanh chóng niêm yết đáp ứng kỳ vọng giao dịch trên sàn của nhà đầu tư, DXS đã hoàn thiện hồ sơ theo đề nghị của HOSE và chọn niêm yết ở giá 32.000 đồng/ cổ phiếu với biên độ +/- 20% trong ngày đầu tiên (dự kiến là 6/7).

Ban lãnh đạo công ty khẳng định mức giá niêm yết này chưa phản ánh hết giá trị nội tại của DXS. Cụ thể, trong Bản cáo bạch niêm yết của DXS, Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC) đưa ra 3 kết quả định giá theo 3 phương pháp P/E, P/B và giá IPO.

Trong đó, định giá theo giá cổ phiếu trên thu nhập bình quân của mỗi cổ phiếu (P/E), với EPS được tính theo năm 2020, thì giá trị mỗi cổ phiếu là hơn 52.000 đồng. Theo phương pháp P/B là gần 39.000 đồng/ cổ phiếu. Còn giá IPO là 32.000 đồng/cổ phiếu.

Có thể thấy, khi IPO, Ban lãnh đạo DXS chủ động chọn mức giá thấp hơn định giá P/E và P/B nhằm thu hút những nhà đầu tư tham gia đấu giá. Đổi lại rủi ro nhà đầu tư tham gia IPO sẽ phải chờ đợi khoảng 2 tháng để được giao dịch cổ phiếu này.

Tiếp đó, việc dự kiến niêm yết với giá là 4x – cao hơn so với giá IPO nhưng cũng thấp hơn so với định giá, cho thấy mong muốn các nhà đầu tư trên sàn vẫn có cơ hội sở hữu cổ phiếu DXS với dư địa tăng giá.

Đó là kế hoạch hoàn bảo của Ban lãnh đạo Dat Xanh Services, nhưng Hội đồng thẩm định niêm yết của HOSE không nghĩ như vậy và đưa ra đề nghị giá niêm yết nên là giá của đợt IPO gần nhất.

Trên thực tế, trong quy chế niêm yết của HOSE không có điều kiện về giá niêm yết cổ phiếu và hiện cũng không có quy định nào được công bố rộng rãi về giá niêm yết cổ phiếu phải là giá của đợt IPO gần nhất. Tuy nhiên Hội đồng thẩm định của HOSE với vai trò thẩm định niêm yết có quyền đưa ra ý kiến về mức giá niêm yết. Điều này có vẻ nằm ngoài dự báo của DXS và Công ty chứng khoán Bản Việt khi nộp hồ sơ niêm yết.

Dù DXS và công ty chứng khoán tư vấn niêm yết có thể phản hồi lại quyết định của HOSE nhằm giải trình và đưa ra cơ sở của mức giá niêm yết cao hơn nhưng việc này cần thời gian, trong khi kế hoạch niêm yết DXS đã chậm hơn so với dự kiến ban đầu.

Quyết định niêm yết ở mức giá thấp hơn kỳ vọng nhưng theo Ban lãnh đạo DXS, tiềm năng tăng trưởng cổ phiếu DXS nằm ở kết quả kinh doanh tích cực của Công ty trong năm nay.

Năm 2021, DXS tiếp tục đặt kế hoạch kinh doanh tăng trưởng bứt phá với doanh thu thuần hợp nhất 7.598 tỷ đồng, tăng 133%, và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ 1.483 tỷ đồng, tăng gần 70% so với thực hiện năm 2020. Dựa trên kế hoạch lợi nhuận này, mức định giá P/E của DXS chỉ khoảng 7 lần thấp hơn khi so sánh với trung bình của ngành.

Trong dài hạn, tiềm năng tăng trưởng của doanh nghiệp được đánh giá cao nhờ vị thế và uy tín của DXS trong hoạt động phân phối bất động sản. Đồng thời đảm bảo được nguồn cung sản phẩm bất động sản dồi dào từ trong vòng 3 năm tới với tổng số lượng khoảng 100.000 sản phẩm, tổng giá trị hợp đồng giai đoạn 2021-2023 vào khoảng 33,5 nghìn tỷ đồng.