Mặc dù dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vẫn chảy mạnh vào các khu công nghiệp ở Việt Nam nhưng các nhà phát triển bất động sản công nghiệp vẫn đối mặt với những thách thức trong việc thu hút đầu tư.
Sau khi các hạn chế do dịch Covid-19 được nới lỏng, một số tập đoàn nước ngoài tiếp tục đổ vốn xây dựng nhà máy sản xuất trong các khu công nghiệp.
Điển hình như Framas của Đức chuyên sản xuất các bộ phận bằng nhựa chất lượng cao phục vụ khách hàng như Nike và Adidas vừa thuê một khu nhà xưởng xây sẵn rộng 20.000 m2 tại khu công nghiệp KTG Industrial Nhơn Trạch 2 ở Đồng Nai.
Thương hiệu trang sức Đan Mạch là Pandora vừa ký biên bản ghi nhớ xây cơ sở chế tác trang sức mới tại Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore III ở tỉnh Bình Dương.
Hay khoản bổ sung vốn trị giá 920 triệu USD của Công ty TNHH Samsung Electro-Mechanics Việt Nam, nâng tổng vốn đầu tư vào khu công nghiệp Yên Bình ở Thái Nguyên lên 2,27 tỷ USD.
Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài liên tục tăng trong những năm qua đã đẩy giá cho thuê bất động sản công nghiệp ở nước ta tăng lên.
Giá cho thuê đất tăng, theo đánh giá của bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield tại Diễn đàn bất động sản công nghiệp Việt Nam 2022 do báo Đầu tư tổ chức, bên cạnh việc đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tư cũng chính là yếu tố cản trở việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
Cụ thể, khu vực miền Nam nơi có diện tích bất động sản công nghiệp lớn nhất cả nước với hơn 25.000ha, đang có giá thuê đất trung bình khoảng 135USD/m2/chu kỳ thuê. Trong đó, TP.HCM có giá thuê cao nhất, tới 198USD/m2/chu kỳ thuê.
Khu vực phía Bắc có giá cho thuê thấp hơn, nhưng trung bình cũng tới 109USD/m2/kỳ hạn thuê. Hà Nội là địa phương có giá cho thuê cao nhất với 140USD/m2/kỳ thuê, xếp thứ hai là Bắc Ninh 118USD/m2/kỳ thuê.
Giá cho thuê thấp nhất thuộc về khu vực miền Trung là 34USD/m2/kỳ thuê. Đây cũng chính là khu vực được đánh giá quỹ đất giành cho phát triển công nghiệp còn dồi dào nhất.
Một điểm nghẽn nữa theo bà Trang Bùi là sự phân bổ lao động không đồng đều giữa các vùng. Đơn cử như trung du và miền núi phía Bắc có diện tích rộng nhưng chỉ chiếm 13,8% lực lượng lao động, Tây Nguyên chiếm 6,5%; do đó chưa phát huy được lợi thế về đất đai.
Ngoài ra, chất lượng lao động còn thấp, chủ yếu là lao động nông nghiệp, nông thôn, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển nên doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu lao động có trình độ kỹ thuật cao. Tỷ lệ lao động qua đào tạo nghề còn thấp, tác phong công nghiệp không cao làm giảm tính cạnh tranh.
Phần lớn lao động xuất thân từ nông thôn nên mang nặng tác phong của một nền sản xuất nông nghiệp tiểu nông, tuỳ tiện về giờ giấc, hành vi. Tỷ lệ lao động được trang bị kỹ năng làm việc theo nhóm thấp, ngại phát huy sáng kiến và chia sẽ kinh nghiệm làm việc.
Lao động di cư chủ yếu đăng ký tạm trú, không có hộ khẩu, gặp khó khăn về nhà ở, học tập, chữa bệnh…Đa số các khu công nghiệp, khu chế xuất nơi sử dụng 30% lao động di cư không có dịch vụ hạ tầng xã hội như ký túc xá, nhà trẻ, nhà văn hoá, đào tạo nghề.
Do đó, lao động di cư ít cơ hội tiếp cận với dịch vụ xã hội cơ bản. Tình trạng này dẫn đến khả năng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế của các vùng, khu công nghiệp khu chế xuất.
Ngoài ra theo bà Trang Bùi, cơ sở hạ tầng chưa phát triển, các dự án thường bị chậm tiến độ. Mặc dù mức chi tiêu cho phát triển hạ tầng ở Việt Nam tương đối cao so với các nước trong khu vực, nhưng việc phát triển được một hệ thống hạ tầng đồng bộ và xuyên suốt vẫn còn là một chặng đường dài đối với Việt Nam.
Bà Trang cho rằng, để có thể chuyển dịch lên một nấc thang mới trong chu kỳ phát triển bất động sản công nghiệp và có thể trở nên thu hút, cạnh tranh hơn các thị trường khác trong khu vực, Việt Nam cần đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng, đặc biệt là đường cao tốc, cảng biển nước sâu, nâng chất lượng hệ thống điện nước bao gồm hệ thống tái tạo năng lượng.
Dưới góc nhìn của một nhà đầu tư bất động sản công nghiệp, ông Bruno Jaspaert, Tổng giám đốc tổ hợp khu công nghiệp DEEP C nhìn nhận, vì cơ sở hạ tầng chưa phát triển nên chi phí logistics của Việt Nam hiện nay cao nhất châu Á.
Ông Bruno khuyến nghị quy trình thủ tục như tiếp cận đất đai, xuất nhập khẩu… không thực hiện cải cách từ từ như hiện nay nữa mà nên làm lại theo hướng số hoá theo hướng nhảy vọt.
Nhà đầu tư này cũng kiến nghị, bên cạnh tạo ra môi trường đầu tư tốt, Việt Nam cũng cần tạo ra môi trường sống tốt để thu hút con người ở khu vực khác trên thế giới đến sinh sống. Khi con người đến sống thì dòng vốn cũng sẽ vào theo.
“Tại sao các quỹ lại cứ phải đặt văn phòng khu vực ở Singapore trong khi Việt Nam là một đất nước xinh đẹp như vậy?”, ông Bruno đặt câu hỏi.
Bằng kinh nghiệm 10 năm hoạt động ở Việt Nam, ông Pao Jirakulpattana, Phó chủ tịch Warburg Pincus cho rằng, Việt Nam không nên cố gắng thu hút vốn vào mọi ngành và mọi nguồn vốn đầu tư, mà cần xác định đâu là ngành có thế mạnh, có tiềm năng tăng trưởng tốt trong 10 - 20 năm tới.
Đơn cử, phía Bắc chỉ xác định ưu tiên thu hút vốn vào ngành điện tử và từ việc xác định được ngành trọng điểm sẽ xây dựng hệ sinh thái để hỗ trợ ngành điện tử phát triển.
“Chúng tôi nhận thấy nhà đầu tư là các tổ chức lớn trên thế giới muốn vào Việt Nam nhưng bản thân Việt Nam lại chưa có cách thức tiếp cận tốt với họ. Đơn cử như sắp tới sẽ có thương vụ IPO công ty thành viên của Vingroup, ngân hàng Vietcombank nhưng họ lại không có thông tin, hoặc có nhưng không đầy đủ.
Qua đó cho thấy nếu phát triển mạnh các sản phẩm tài chính thì Việt Nam hoàn toàn có thể thu hút thêm được nhiều nguồn vốn mới”, ông Pao Jirakulpattana nói.
